五星级酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（共136页）

以上三个方案经比较论证后，推荐方案，该方案优点如下交通方便。

东有凌凤大街相通，北有水上公园坝上路相连，向东可直达凤凰山南出入口可利用面积较大。

该区域有多亩土面积可供利用紧邻大凌河水上公园和凤凰山风景区，可以形成生态宾馆氛围市政府规划商业文化办公用地。

二项目区自然条件和经济发展状况自然条件概况市位于西部，区域范围为东经，北纬度，地理概貌为七山水二分田，属低山丘陵区，东西跨度约公里，南北跨度约公里，边界周长约公里，北与内蒙古自治区赤峰市及哲里盟接壤，南与葫芦岛市及河北省秦皇岛市毗邻，东与阜新市锦州市为邻，西与河北省承德市秦皇岛市交界。

辖建平喀左三县，北票凌源二市，双塔龙城二区。

全市总面积万平方公里，其中耕地面积万亩总人口万，其中农村人口万市中心城区面积万平方公里，人口万。

境内有汉蒙满回朝鲜锡伯族等个民族。

市是居于北温带大陆性季风气候区，尽管东南部受海洋暖湿气候影响，但由于北部蒙古高原干燥冷空气经常侵入，形成了半干燥半湿润易干燥地区，主要气候特点为四季分明，雨热同季，日照充足，日温差较大，降水偏少，全年平均气温约在度至度之间，年均日照时数为小时，年降水量，无霜期天，春秋两季多风易旱，风力般为级，冬季盛行西北风，风力较强。

市境内有大凌河小凌河青龙河六股河老哈河大水系，主要大小河流条以及宫山嘴水库马道子水库大中型水库座，大水系流经市总长度公里。

市公路里程长达多公里，接京沈公路朝锦高速公路于年开通，使市融入全国高速公路网，大大缩短了与中心城市时空距离。

京四高速公路阜朝高速公路目前正在建设中，计划年开通，使市成为高速公路密度最大地级市之。

乘车小时即可抵达北京小时到沈阳小时到大连分钟到锦州笔架山港境内有六条铁路通过，铁路客货运输十分方便市机场可以起降中型客机，并开辟有直达北京沈阳大连青岛哈尔滨等城市航线。

四通八达立体交通网，大大缩小了市与海内外交往时空差。

市旅游资源旅游人文资源市中华远古文明摇篮，在这片神奇土地上打印着古代历史文化痕迹牛河梁红山文化遗址揭开了中华民族年文明史面纱鸽子洞古人类遗址，留有人类祖先万年前繁衍生息足迹早在多年以前西汉时期，这里就设置了郡县，前燕后燕和北燕三朝曾在此设都近百年，是当时东北亚地区政治经济和文化中心„„市历史发展过程，就是中华文明发展缩影，不仅如此，这里还有辽西名山凤凰山，众多遗址寺庙佛塔古道，以及独特凌源皮影秧歌等。

其中国家级文物保护单位处，省级文物保护单位处，处高级文物保护单位，所以，市人文资源丰富深厚，品位高雅，这是祖先赋予人宝贵资源。

旅游自然资源市素有世界古生物化石宝库之称，是世界上第只鸟起飞第朵花绽开地方，鸟鱼植物化石等自然遗迹数量种属之多年代之久为国内外所罕见，其中孔子鸟和中华龙鸟化石出土，改写了鸟类进化史，引起世界瞩目。

同时，境内还有凤凰山和大黑山两处国家森林公园，已通过国家林业局评审晋升为国家自然保护区劈山沟自然保护区，四处省级森林公园和两处省级动物保护区。

古生物文化特点突出，自然环境较好，是开展生态旅游基础。

市自然资源市自然资源比较丰富，是地域广阔，全市土地总面积万亩，为全省第位，人均占有土地亩耕地面积万亩，农村人均耕地亩，为全省第二位。

二是矿藏品种多，储量丰富，分布面广。

现已发现各种有益矿藏近种，产地余处，有多种正在开发利用，优势矿种种。

其中，黄金产量居全省之首，是全国十个黄金主要产地之铁矿探明储量为辽西之最钼矿产量居全省第二位锰矿拥有储量占全省，居东北第位膨润土珍珠岩砩石硅灰石紫砂玄武石规模及远景储量均占全省首位，在全国也占有定位置。

三是光热资源丰富。

平均年太阳总辐射量为千卡每平方厘米，居全省首位。

四是生物资源品种繁多。

自然条件独特，适合多种农林作物和野生植物生长。

全市各种农副产品资源达多种，中成药材多种。

盛产小麦棉花玉米油料棉花产量占全省第位，素有银色之称小麦播种面积超过万亩，总产和单产在全省名列前茅。

还是省内著名水果之乡，除盛产苹果梨山楂葡萄大枣等水果外，还是全国四大苦杏仁和为数不多沙棘重点产区之。

是全省重要畜产品基地，牛羊兔蜂蜜等贸易额在省内均占有较大比重，其中家兔生产被列为全国大基地之，冻兔肉出口占全省。

全市有林面积万亩，森林覆盖率。

市内道路网市区呈不规则长方形，南北长，东西短。

南北约公里，东西长约公里。

大凌河在西南通过，形成护城河。

锦承铁路从市区穿过，将市区分为东西两部分。

市区路网结构合理，主次分明，呈方格式布局，东西方向主干道有珠江路文化路新华路长江路黄河路，南北方向主干道在铁路西是中山大街，铁路东有友谊大街大街。

主干道间距为公里。

主干道之间辅以次干道和支路。

国民经济发展状况近几年来，市国民经济发展迅速，每年以超过速度增长。

年，全市完成地区生产总值亿元，同比增长，其中，第产业增加值完成亿元，第二产业增加值完成亿元，第三产业增加值完成亿元。

全市固定资产投资完成亿元，增长。

全市社会消费品零售额完成亿元，增长。

全市地方财政般预算收入完成亿元，增长。

城镇居民可支配收入完成元，增长，农民人均纯收入完成元，增长。

三优惠政策五星级酒店项目对于加强旅游基础设施建设促进我市旅游业对外开放加快旅游业发展步伐提升城市形象具有重要拉动作用，因此，该项目属于对我市经济发展具有较大牵动作用重点项目，应按照市人民政府关于招商引资工作若干规定第条第二款，被列为市政府重点支持项目。

该项目可在下列几个方面享受优惠政策土地优惠政策根据市人民政府关于招商引资工作若干规定第二条第三款为域外投资者提供优惠用地条件相关规定，对该项目应按最低限额收取土地出让金或采取事议方式，给予域外投资者更优惠待遇。

也可以考虑通过土地使用权持有者对土地作价出租或者入股方式，使投资者取得土地使用权。

行政事业性收费优惠政策五星级酒店项目应当比照市鼓励域外投资若干规定第二章第六条所规定基础设施建设项目享受收费优惠政策在注册登记和建设过程中，按下限收取有关工本费劳务费行政事业性收费，除上缴国家和省部分外，市本级留成部分和市以下行政事业性收费免收。

财税优惠政策虽然该项目不属于生产加工类新上项目，但考虑到该项目对于拉动我市旅游业发展增加就业等重要意义，建议比照生产加工新上项目，享受市鼓励域外投资若干规定第二章第五条资金扶持政策自投产之日起三年内，由受益财政按其新增财政收入地方所得给予科技开发基金扶持。

根据东北老工业基地资产折旧及摊销政策，可允许其按照财税号文件规定按不高于比例缩短固定资产折旧年限和摊销企业无形资产。

除上述优惠政策外，我市也可以在本级政府权限内给予该项目相应扶持和政策倾斜，如保障部分客源。

目前来朝游客数量达到万人次年，旅游总收入超过亿元，其中，外籍游客含港澳台数量超过人次，旅游外汇收入近万美元。

可由市旅游主管部门协调安排部分旅游客源。

另外，由政府采购负担接待会议活动等支出超过方式，公开公正公平和诚实信用原则进行项目招标。

二勘察设计招标根据国家发展和改革委员会等家联合制定建设工程项目勘察设计招标办法，勘察设计实行招标制度。

制定勘察设计招标文件。

公布招标公告或投标邀请函，出售招标文件和资格预审文件。

进行投标人资格审查。

向资格预审合格潜在投标人发售招标文件，并同时向资格预审不合格潜在投标人告知资格预审结果。

根据项目特点和需要编制招标文件。

提供与招标项目有关基础资料，并保证所提供资料真实性完整性，提出相应评审和比较办法。

勘察设计招标范围设计招标工程招标设备招标及工程概算。

三项目施工招标为了保证项目建设施工质量和进度，按照原国家计委第号令工程建设项目施工招标投标办法要求，实行项目施工招标制度。

凡项目所涉及所有工程全部以招标形式确定建造商。

依法成立评标委员会，编制招标方案，编制和出售招标文件资格预审文件等，审查投标人资格，编制标底等。

确定明确评标办法及评标标准，保证评标工作顺利实施。

第十五章投资估算投资估算说明建筑工程根据国内和项目所在地类似工程采用指标法估算。

设备购置费根据生产厂家询价确定。

设备安装费按设备购置费计算。

土地征用费按每亩万元计算。

预备费率按计算。

二总投资估算总投资估算为万元。

详见附表总投资估算表第十六章财务评价基础数据与参数选取财务价格生产经营期投入物和产出物价格采用是以市场价格为基础预测价格。

项目计算期项目计算期年，建设期年，经营期年。

税金计算营业税按税率计算，城市建设维护税及教育费附加按营业税计算。

所得税按税率计算。

残值率本项目残值率取。

二营业收入及税金成本估算营业收入估算酒店项目经营收入主要来源于以下三个部分宾馆宾馆收入包括客房收入餐饮收入娱乐场所收入。

五星级宾馆客房套数约为套，在项目计算期第年建成后即可投入使用，产生效益。

初期客房率以计算，正常运营年份以计算。

考虑旺淡季因素，每套客房以元天平均价格计算。

宾馆客房正常运营年份营业收入为万元。

餐饮收入按年收入万元估算。

预计其它酒席承包等业务收入为万元。

合计餐饮收入为万元。

娱乐场所收入按宾馆客房收入估算，为万元。

宾馆收入共计万元。

会议中心出租会议中心包括贵宾厅多功能厅会议室洽谈室。

此项收入估算为万元。

展出场地出租正常营业年份以每年举办展览次，每次展期天计，按平均元平方米天标准，展厅面积平方米计算，展厅收入为万元年。

室外展场平方米，按平均元平方米天标准，每年使用率计天展期计算，室外广场展出收入为万元。

展出期广告礼仪保安垃圾处理等各项服务每天可盈利元，平均天计算收入为万元。

此项收入共计万元。

上述合计正常运营年份总体收入为万元。

总成本估算原辅材料原辅材料估算为万元。

燃料动力燃料动力价格按现行价格计算为万元。

工资及附加劳动定员人，年平均工资及附加按元人，计算为万元。

固定资产折旧采用综合直线折旧法计算，综合折旧年限为年，年折旧额为万元。

维修费用按固定资产年折旧额计算为万元。

管理费用按工资及附加计算为万元。

成本费用估算正常运营年份总成本费用为万元。

详见附表总成本估算表。

税金计算年可实现营业税为万元。

城市建设维护税及教育费附加为万元，合计为万元。

利润计算年可实现利润为万元。

所得税计算年可实现所得税为万元。

净利润计算年可实现净利润为万元。

三财务评价投资利润率投资利税率财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年包括建设期年。

四财务评价结论项目建成后，年可实现营业收入万元，上缴税金万元，实现利润万元，上缴所得税万元，投资利润率，投资利税率，财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年包括建设期年。

各项财务评价指标表明本项目经济效益较好，在同行业中为较高水平。

项目抗风险能力较强，项目在财务上可行。

第十七章社会效益分析凌凤大酒店建成，将为增添新标志性建筑，与市内现有建筑风格既协调又有创新，新老