【定稿】《昆明市鼎城花园项目初步提案》word文档（定稿）

公司具有房地产开发二级资质，公司各类专业技术人员配置合理齐全，企业管理人员经验丰富，是支年轻化知识化专业化智能复合型房地产开发队伍。

公司现有员工名，其中以上受过大学教育，具有中级以上专业技术职称。

凭借良好社会信誉和人才优势，在政府金融社会各界及客户支持下，公司业绩得到了迅速发展，公司在取得了良好经济效益后，积极回报社会，主动支持希望工程等社会公益事业。

公司本着求实创新原则，勇于开拓，拼搏进取，凭借先进管理体制，充分发挥人才优势，以市场为导向创新为手段发展为目，凭着较强综合实力，良好信誉，不断完善企业向前发展。

目标是不断创新，为客户提供最好产品和服务，最大限度地服务于社会，实现经济效益和社会效益同步发展。

项目地块位于禄劝县县城，禄劝县位于滇中北部，是昆明市远郊县，东与寻甸东川相连，南与富民县接壤，西与武定县毗邻，北界金沙江与四川省会理会东两县相望。

县城所在地屏山镇距昆明公路里程千米。

全县辖乡镇，有个村民委员会个社区居民委员会。

国土面积平方千米，耕地面积亩。

年末总人口人，其中非农业人口人，占总人口少数民族人口人，占总人口。

全县人口自然增长率‟。

县内交通便利，客流量很大，外来客商云集。

县区规划整洁，环境优雅，是投资办厂极佳场所。

禄劝历史修久，人杰地灵，这里气候怡人，四季如春，是典型春城境内有众多河流，掌鸠河河水绕城而过，南临昆明，交通便利。

随着禄劝工业发展，禄劝经济同时也受益非浅，它同时影响了作为地方发展名片房地产市场发展，给禄劝房地产市场带来了启蒙。

同时随着云南省政府有关建设和发展滇东北经济发展战略大方针，也给周遍地市乃至主要县城经济发展带来契机。

作为经果投资额增加，那么从全部资金现金流量表表情况来看项目仍然可行。

序号项目现金流入销售收入小计现金流出建设投资销售费用销售税金所得税小计净现金流量累计净现金流量折现系数为年净现金流量累计年净现金流量表项目现金流量表建设经营期项目销售收入在开发经营各个过程中，由于销售收入预测主要是建立在对本项目未来前景分析及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表表情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。

序号项目现金流入销售收入小计现金流出建设投资销售费用销售税金所得税小计净现金流量累计净现金流量折现系数为年净现金流量累计年净现金流量表项目现金流量表建设经营期三项目敏感性分析图示意如下二项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场亦是如此。

从产品定位方面考虑，与明日城市同区位同档次物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好面。

另方面，从昆明市万元销售收入总投资参量居民住房消费意向看，盘龙地区有相当大潜在居民，即与明日城市同档次物业需求量较大，这是好面。

因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。

并随着盘龙地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。

同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善，销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择，产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第十三章项目效益评价项目社会效益评价项目对社会发展适应性在建设新城区过程中，为了提升地方形象和实力，禄劝县在不断扩大自己城市区域。

通过新城经济快速发展迅速提高县城竞争力，禄劝县内人口不断增加本项目救灾这样市场大背景下产生了，着正是适应了市场需要，本小区建设是禄劝发展道美丽风景将使本地段环境得到改善，地区面貌日新月异。

项目对人与社会影响本项目所处地段，位于县城新城中心，本小区建设将改善周边环境，给人以个更好居住空间，对本地段自然和生态环境均有较好调节作用，小区建设在禄劝将起到示范作用，从而由点到面，推动本地区住宅建设发展。

本项目开发将会对社会产生巨大社会效益。

二项目环境效益评价本小区建设，将有效美化市容，改善周边环境，创造个良好生活环境，项目以着以人为本，注重生态原则，力争创造个良好自然优美生活居住环境。

第十四章结论及建议结论上述分析和财务效益评价结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，具有般抗风险能力，评估结果表明，该项目是可行。

二建议，本项目关键是个年度预期销售收入能否实现。

若销售进度能够加快，则项目投资跟有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之亦然，因此，项目主办者应当给以足够关注和重视，建立只良好销售队伍，加强促销售手段，并根据销售情况适时调整工程进度计划和售价。

建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

因此在施工进程中，要加强施工管理，实行工程监理制，还应制订材料采购计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

随着人们生活水平提高，买环境观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区个卖点。

在当前以及未来相当长段时间内，人们买房除了考察室内布局质量及小区整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂都市种心态。

基于上述原因和项目自身环境优势，开发公司在进行本地块整体规划设计时，不仅兼顾到地块周边环境，更要注意小区内环境艺术设计，建议公司聘请专业环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好环境效果。

第五部分附录附录户型图三室两厅两卫平方米两室两厅卫平方米两室两厅卫平方米附录项目规划设计图附录项目技术经济指标项目数量单位总户数户多层公寓总建筑面积万平方米小高层总建筑面积项目数量单位数量单位总户数户多层公寓总建筑面积总户数多层公寓总建筑面积万平方米小高层总建筑面积万平方米总建筑面积万平方米车库个平均每套建筑面积平方米平均每户人口人户总用地面积亩人均居住面积平方米人绿化率容积率建筑面积密度附录营销费用安排费用数额金额万元电视等广告媒体楼盘工地周围广告售楼处优化费用楼书份车体广告宣传折业份报纸广告横幅，街道旗户外广告销售员吊牌，服装套手提袋个现场促销活动费用其他不可预见费合计摘要眨眼间四年大学生活就要结束我们在四年大学生活里，方面认真学习专业知识，为以后工作打下良好理论基础另方面也在被称之为半个社会大学学习着为人处世艺术，四年大学生活收获很多，为了向老师们汇报我四年来学习成果，于是有了本投资策划书。

本案以市场调研为基础前提，从提升项目价值和满足人们消费需求，促进区域经济发展角度出发，内容主要有综述市场研究与方案构思项目方案策划项目可行性研究附录等部分，希望为开发商在鼎城花园整个项目开发运营过程中提供有效帮助。

在做报告过程中，感谢实习公司天裕房地产开发有限公司对我前期资料收集工作提供帮助，感谢实习期间现场施工人员对我帮助和教育，感谢设计撰写阶段指导老师对我耐心指导与帮助。

本报告由于所拥有资料相对有限，在这种情况下，以积极心态克服了种种困难，完成了鼎城花园房地产项目投资策划书，另外由于设计水平有限，可能会存在定缺陷与不足，望给与指正。

目录第部分综述项目基本情况二项目发展模式与合作方式第二部分市场研究与方案构思第章项目市场研究昆明市禄劝县房地产市场走势分析回顾与展望市场特点结论二本项目临近地段房地产市场走势分析区位特点典型楼盘分析本地段楼盘购买对象及购买心理分析结论第二章项目环境分析地块环境条件二禄劝鼎城花园项目分析三结论第三章项目市场定位项目市场细分二目标市场分析三项目市场定位第三部分项目方案策划第四章项目规划设计方案规划设计目标二规划设计要点三项目技术经济指标第五章项目投资经营方案经营方案策划投资组合方式各项资金运作方式第六章项目开发建设方案项目建设方式二项目建设进度第七章项目营销方案项目营销策划卖点设计营销策略项目销售形式购房付款方式项目促销方式二营销计划营销渠道选择营销计划安排三场地布置四营销费用安排第八章项目物业管理方案物业管理介入二管理费确定三具体对本小区物业管理建议第四部分项目可行性研究部分第九章项目投资估算及资金筹措计划建设项目总投资估算，建设投资建设期利息，项目总投资二项目实施进度安排三项目投资与筹资计划第十章项目销售收入测算项目开发经营收入成本利润投资利润估算项目价格定位项目销售计划项目销售收入估算项目经营成本结算项目利润估算第十章