交通管理总站经济适用房项目可行性研究报告投资建议书doc文档（79页）

相信随着各项政策措施落实，市及省保障性住房建设必将得到大幅度提升。

四市加快推进保障性住房建设住房问题是人民群众普遍关心热点，市政府领导站在执政为民构建和谐社会高度，充分认识到住房问题是项重要民生问题。

为此，市政府对保障性住房建设加大力度，大力加强廉租住房经济适用房建设力度，逐步把最低收入低收入城镇住房困难家庭全部纳入保障范围，努力实现居者有其屋目标，不断改善人居环境。

年，市建设保障性住房套，面积万平方米，其中，廉租房套，面积万平方米经济适用房套，面积万平方米公共租赁住房套，面积万平方米限价商品房套，面积万平方米城市棚户区改造套，面积万平方米国有工矿区改造套，面积万平方米。

今年，市政府继续加大对廉租住房经济适用住房建设和危房改造扶持力度，切实改善低收入者住房问题。

本项目作为市年度经济适用住房建设项目之。

市交通管理总站为切实解决本单位住房困难职工住房问题，计划利用自有建设用地，自筹资金建设套经济适用住房。

第二节项目建设必要性住房是居民基本生存需要，住有所居是改善民生促进社会和谐重要基础。

实施保障性安居工程目，就是要从根本上改善广大社会低收入住房困难群体住房条件，使广大人民群众共享改革发展成果。

党中央国务院做出实施保障性安居工程重大决策，对于促进经济社会发展保障社会和谐稳定具有十分重要意义。

项目建设是贯彻党中央和省委有关民生政策具体举措住房作为人最基本生活需求，是广大人民群众最关心最直接最迫切需要解决实事难事之。

建设经济适用住房是贯彻落实党十七大精神，构建社会主义和谐社会重要举措，是省委省政府关注民生，以人为本，执政为民具体体现，是关心和维护人民群众切身利益实际行动，是贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号建设部国家发展改革委国土资源部中国人民银行关于印发经济适用住房管理办法通知建住房号省人民政府办公厅关于印发省经济适用住房管理实施办法通知琼府办号等系列政策文件具体举措。

二项目建设是扩内需保民生促发展具体体现当前，国际金融危机扩散蔓延势头依然没有消除，对世界各国影响也在不断加深。

为了有效应对危机冲击，按照党中央国务院部署，我省制定了系列政策措施，全力保增长保民生保稳定。

保障性安居工程作为扩内需保增长重要内容，其产业关联度强，不仅能够促进房地产业建筑业建材业服务业等众多行业发展，而且可以增加诸如房屋装修家具家电等轻工业产品即期消费，还可以带动大量社会资金投入，对于拉动经济增长作用十分巨大。

三项目建设是政府履行职责基本要求全国保障性安居工程工作会议强调，保障低收入住房困难群众基本住房是政府重要职责，必须切实做好这项惠民生促发展工作。

从我省情况看，现在居住条件仍然很差群众大多数都是低收入群体，单纯依靠自身力量没有能力解决住房问题，这就需要政府切实履行服务职责，加快建设保障性住房，切实为低收入住房困难群体提供住房保障和支持。

四项目建设是改善民生重大措施虽然近几年来通过全省上下共同努力，改善了部分群众居住察袢，但是，受经济发展水平等因素制约，全省仍有定数量住房困难群体居住环境没有得到真正改善，在些城市垦区林区和广大农村，仍存在低矮破旧亟待改造危旧房和泥草房。

居住是人民群众基本需求，保障性安居工程是重大民生工程。

党十七大明确提出五有，其中重要条就是住有所居。

低收入群体不具备通过市场购房解决住房问题能力，必须由政府提供基本保障。

这部分群体基本住房问题如果不能得到妥善解决，会影响城市整体发展和和谐稳定，影响住房改革市场化方向。

各级政府要将住房保障作为政府重要职责，大力实施保障性安居工程，为低收入住房困难群众提供基本住房。

综上所述，经济适用房工程建设既能拉动投资，又能促进消费，既是民生工程，也是民心工程。

毋庸置疑，经济适用住房是具有保险性质政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房重要途径，也是扩大内需，拉动经济增长重要政策之，能够起到保增长保民生保稳定支柱作用。

第三章项目选址与建设条件第节场址选择场址选择原则环境安静。

远离噪声源，避开闹市区车站空港靶场屠宰场等地，应有良好空气质量，绿化植被条件，远离垃圾污水处理场和有烟尘污染场地。

场地应利于排水，地下水水位较低，利于采光通风。

接近管线。

最好能就近利用城镇公用设施，有良好充沛供电供水供气和电讯线路。

能方便利用城镇地下水道系统。

用地完整。

场地有较大缓坡或台地，长宽比例适当，以利布置，有安排发展用地和生活用地可能性。

注意发展。

要特别关注城市道路发展规划及其对小区产生正面和负面影响，以便在设计规划中采取对策。

二项目选址本项目建设地点位于市区南京路号，位于市区中心片区，建设用地北侧临南京路，西侧临前进路。

该地块交通方便，位置优越。

三拟建场地现状本项目选址位于市区南京路号，建设用地北侧临南京路，西侧临前进路。

项目区有城市主干次干道路相连通，交通便利。

经过现场调查和统计，用地范围内沿街带有少量砖混结构房屋和少量绿化树木。

地上附着建筑均属老旧建筑，无保留价值。

本项目建设将对上述建筑及用地范围内其他附着物进行整体拆除。

项目区周边为市区街道和居民住宅，区域周边无工厂，无工业污染，空气质量良好。

此外，该处地势较平坦，地质情况较好。

据区域相关地质资料，场区内无大活动断裂通过，所属场区稳定性较好，地质承载能力能满足项目建设要求，地块平面形状规整，自然环境良好，为项目建设提供了优良客观条件。

第二节建设条件自然条件地理位置市，地处岛西北部，位于北纬东经之间。

东邻临高澄迈县，南至西南交白沙昌江县，东南与琼中县接壤，西北濒临北部湾。

拥有得天独厚区位优势，位于西北工业中心，是发展现代大工业走廊中心区，经济发展与海口三亚呈三足鼎立之势举世瞩目洋浦经济开发区和科技力量雄厚中国热带农业大学华南热带农业科学院地处境内陆海交通发达环岛西铁路环岛高速公路横穿市境，海运可直抵东南亚和祖国各沿海城市。

气候条件市属热带季风气候，年平均气温，降雨量，适宜居住，是受台风影响最小区域。

地形地貌及地震条件市地势自东南向北倾斜，由山地丘陵台地平原组成。

南渡江从东南境流过，建有松涛水库，西南边境有珠碧江，春江北门江光村河分列于市境西北部。

海岸线长千米。

主要矿产资源有褐煤油页岩石英砂重晶石和花岗岩等。

市按中国地震动参数区域图和国家标准建筑抗震设计规范划分规定，本项目所处区域地震动峰值加速系数小于或等于，所在区域地震基本烈度为度。

二基础设施条件给排水本项目主要用水有生活用水绿化用水和消防用水。

拥有设计能力为日供水万吨自来水厂，现已启动运营万吨生产线，完全可以满足工农业生产和生活需要。

项目供水可通过市政供水网提供，本项目供水有保证。

本项目采用雨水和污水分流排水制度，雨水可直接排入市政雨水管，污水引入市政排污管道。

供配电电力建设超前于经济发展需要。

市目前有变电站供电，线路通往全市境内各区域，电力供应充足，接线方便。

项目建设地点属城市电网供电，可保证用电需要。

通讯条件近年来，市邮电设施趋于完善，通讯状况大大改观。

全市程控电话交换机容量达万门。

移动通信方面，目前有中国移动中国联通等通信网络已覆盖至全市。

本项目通信条件良好。

交通条件市北至海口市，南距三亚市，处于西线高速公路中部。

陆海交通发达环岛西铁路环岛高速公路横穿市境，海运可直抵东南亚和祖国各沿海城市。

国道横过市境南部，那大乌石公路东南接通国道，那大临高那大白沙公路那大洋浦疏港公路通往各地，准备为个月建设施工和工程验收为个月，其中施工建设周期个月。

项目实施进度计划表时间月项目前期准备勘察设计施工设备安装竣工验收注明施工单位可以根据施工现场具体天气情况交通运输情况对工程客观影响，而自行调整施工工期及人员配置来进行施工管理。

第十三章投资估算与资金筹措第节投资估算编制依据投资项目可行性研究指南版省建筑工程综合定额版建设项目经济评价方法与参数第三版省市政园林工程综合定额版省装饰工程综合定额版省工程造价信息工程取费有关文件及标准业主方提供其他有关资料基本预备费，按工程和其它费用之和计取。

第二节投资估算说明本项目建设投资估算主要费用构成包括建筑安装工程费工程建设其他费用和预备费。

第三节总投资估算市交通管理总站经济适用住房建设项目总用地面积为约亩，总建筑面积为，共建设经济适用住房套。

项目建设内容包括经济适用房建筑土建工程和室内外给排水工程电气工程消防工程及小区配套绿化道路停车场等设施。

经估算，本项目总投资为万元其中建安工程费用万元工程建设其它费用万元基本预备费用万元。

详见项目总投资估算表第四节资金筹措本项目总投资为万元项目建设所需资金拟采用以下方式筹集所需全部资金由业主自筹。

项目总投资估算表单位万元编号工程或费用名称单位工程量单价或费率元合计投资比例第部分建安工程费用地下工程土建工程给排水工程电气照明工程消防工程通风空调系统工程地下停车场监控系统地下室配电房消防水池等相关设施项二地上工程土建工程装饰装修工程给排水工程电气照明工程消防安装工程通讯工程电梯工程部太阳能热水系统小区监控安防系统小区内道路室外生态停车场绿化园林第二部分工程建设其他费用土地费用建设管理费建设单位管理费财建号施工监理费发改价格号建设项目前期工作咨询费编制项目建议书国家计委价格号文附表评估项目建议书编制可行性研究报告评估可行性研究报告勘察设计费勘察费工程勘察收费标准修订本设计费环境影响咨询服务费计价格号初步设计及概算评审费琼计价号文招标代理费计价格号预算编制费计价格号施工图审查费琼价费管号竣工图编制费琼发改收费号结算审查费白蚁防治费琼建住房号场地准备费及临时设施费基本预备费按部分Ⅳ项目总投资第十四章效益分析第节社会效益年是中国房地产行业个窗口期。

年严厉房地产宏观调控和万套保障房供应逐步形成，将深刻改变中国房地产行业运作模式。

个双轨制市场与保障相结合住房格局将初步形成，人们对房地产行业预期会发生相应变化，这个行业也会进入个新历史阶段。

而这样趋势将会导向个住有所居目标。

经济适用住房工程建设可有效解决高速城市化阶段社会财富再分配公共秩序建立劳动力就业金融泡沫风险等些战略层面问题。

经济适用住房工程建设其根本目在于更好地落实以人为本科学发展观，统筹城乡协调发展，推进城乡体化建设，构建和谐社会，让更多中低收入人群更好地融入到城市社会中，使其在为城市繁荣作出贡献同时，也能享受到政府为居民提供各种公共资源，分享到由经济发展带来实惠。

配合国际旅游岛建设基本蓝图和行动纲领通过四件民生大事加快保障性住房建设，咬定既定目标，三年内解决中低收入群体住房问题，让每户都有套合适住房二是今年要把全省所有茅草房全部改造完毕。

第二节宏观经济效益加快经济自主增长目前，房地产拉到经济增长占整体增长左右，对地方政府财政贡