亿栋四星级酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（37页）

服务设施安徽太和经济开发区文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面建设急待完善。

投资导向根据安徽太和经济开发区区总体规划，安徽太和经济开发区区近期产业结构调整和发展主导方向是围绕建设大工业，大能源，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。

安徽太和经济开发区投资导向项目改善基础设施，改善生活条件项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集大型工业项目市场广阔，附加值高大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目供应深港市场基地化农业生产项目经济发展成就在城市建设方面，安徽太和经济开发区近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大变化，勾画了个现代化花园式文明开发区雏型。

以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，经过十多年发展，安徽太和经济开发区已成为外商竞相投资黄金宝地。

安徽太和经济开发区酒店市场分析伴随着品牌地产不断进入，各项基础建设不断完善，太和目前正处于房地产发展前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待安徽太和经济开发区四星级酒店尚无家，有绝对稀缺性。

因此，项目销售所面临是基本无竞争对手市场安徽太和经济开发区酒店业但仍然存在整体规模小酒店管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于目前整体房地产市场高速发展已略显滞后。

从长远来看，在太和经济和房地产市场快速带动作用下，酒店业发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。

第三部分项目分析及评价地块解析项目技术经济指标建筑面积不包括地下车库配套面积客房面积其他面积层数共层层商业配套层设备层层酒店客房层办公客房总数间标准客房套高级客房套豪华客房套豪华套房套总统套房套酒店配套设施构成休闲娱乐层卢浮阁西餐厅大堂吧逸景苑餐厅层万寿宫酒楼层皇宫桑那中心层仙客来夜总会交通条件及周边配套分析位于安徽太和经济开发区经济文化中心，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多紧邻与公路，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目景观资源丰富，坐拥太和中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。

项目分析分析优势项目位于安徽太和经济开发区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定市场知名度，目前以商务客人为主，是典型商务型酒店，对客户综合吸引力较大发展商属于具有政府背景国有控股企业，能给客户以坚定购买信心项目本身已具有定酒店客户资源贮备，具有强大潜在客户群基础。

劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

机会带来政策利好，为投资型物业良性发展奠定基础大通路改造电气化复线铁路开工进步缓解交通压力，楼市能量得以释放卓越等品牌开发商开发大盘步伐日益加快，带动整个安徽太和经济开发区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外资企业多，消费能力强本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。

威胁投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为新兴房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税开征等给项目经营带来不确定因素。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目太和经济开发区地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，认为本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

项目评价太和安徽亿栋大酒店项目在安徽太和经济开发区片区目前仍属于独无二酒店产品类型，但在整个阜阳房地产市场来说，属于中档酒店项目。

由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

整体来看，安徽亿栋大酒店以产权式酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及阜阳经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

市场定位及项目评估市场定位太和作为阜阳重要卫星城，直以来在阜阳经济发展中都占据着非常重要地位。

但从长期来看仍处在个起步阶段，市场上买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导地区。

因缺少品牌发展商介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择范围较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。

无论从地理位置还是房地产产品水平来看，太和房地产都是阜阳房地产市场重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。

随着品牌发展商进入，太和房地产及酒店市场有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。

项目评估在整个太和市场中，安徽亿栋大酒店作为目前唯产权式高档酒店，具有很强独特性唯性，是市场中极具竞争力投资型房地产产品。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目高效经营管理项目定位安徽亿栋大酒店为安徽亿栋投资股份有限公司全资拥有，是安徽太和经济开发区为改善投资环境而兴建起来。

该酒店楼高层，总投资亿元。

安徽亿栋大酒店是家豪华商务旅游酒店。

位于国道省道南洛高速公路交汇处。

酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

因此，项目应该定位为安徽太和经济开发区首个国际级商务产权式酒店。

方案评估意见综合项目评估三种方案比较分析，我们认为产权自主分配，保证对项目经营管理权促进酒店管理水平全面提高，保证酒店高效可持续发展第四部分销售及经营收入测定各类物业销售收入估算酒店客房部分价格定位定位理论依据由于项目周边没有类似四星级酒店，故不能采取比较法定价项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。

收益法定义预测估价对象未来正常净收益，选用适当资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。

收益年有限，且其他因素不变价格计算公式项目现今总价项目收益年限房地产资本化率，即项目投资回报率，般取经验值项目年净收益价格求取本项目作为产权式酒店，经营年限般为年，故收益年限本项目作为酒店净收益根据市场调研结果，我们可以设定平均租金收益根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计元套天入住率参考目前区域酒店入住率作保守估计总套数根据现有客房数套年收益租金天平均平方米，销售总额为元，按七成年按揭，每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，注酒店现有实际用于对外经营客房数为间不包括两套总统套房和用做其他用途两套豪华套房根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右水平，因此，将现有出租率调高到水平进行计算。

按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按项目实际成本率计算月预期收益元，回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按七成年按揭，每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，小结从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，无论选择单纯免月供回报模式还是固定经营回报模式都有定利润空间，后续经营风险较小从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，如果选择单纯免月供回报模式基本能做到收支平衡，每月有元盈余如果选择固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主经营回报。

按照年计算，在现有酒店经营状况不变情况下，总共补贴金额为万。

本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得如果以免月供回报模式，则每月回报成本为元如果以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别以两种回报模式计算开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目现有成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报小结针对项目成本率从到经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本高低已成为本项目实施投资回报方式决定因素。

认为项目酒店作为产权式经营模式发展空间很大，如果在合理范围内能做好成本控制工作，则项目后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。

项目不确定性分析本项目经营销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目经营成本经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。

其中经营收入和经营成本对项目效益影响较大，是关系到项目盈利能力大小关键项目经营收入经营成本销售收