仪征市新集镇（扬州西郊）建设商品住宅小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（共100页）

尽管如此，与国外发达国家相比较美国人均居住面积平方米欧洲人均居住面积平方米，我国居住条件仍有很大差距。

目前，我国城镇住房成套率还不到，换句话说，就是还有居民没有厨房和卫生间另有万住房困难户人均居住面积在平方米以下，亟待解决基本居住问题大量现存危房旧房简易房以及质量不高居住环境差住房有待改善农村砖木结构和混合结构住房有待改造，家庭还没有用上自来水这些情况与有关部门制定城镇住房目标，近期实现每户拥有套经济实惠功能齐全住房，远期实现每人拥有间房目标来说，还存在着相当大距离。

同时，在些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。

人们住房不再是仅仅满足解困型需求，如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段面积朝向，开始向追求周边环境房型绿化人文环境功能配套等转变。

满足人们对住房提出新要求，将是房地产开发在今后相当长时期主要内容之。

在国家确定将住宅建设作为新经济增长点及系列扶持住宅建设政策措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规模不断提高，我国住宅市场存在着巨大潜在需求。

我国房地产市场近期发展概况我国于年开始住房制度改革带动了房地产行业投资和消费持续快速回升。

年全国房地产投资继续保持较快增长速度，商品房竣工面积和销售面积销售价格亦呈同步增长态势。

年，全国房地产开发投资为亿元，同比增长，增幅比上年加快两个百分点。

其中，商品住宅投资为亿元，增长。

全国商品房竣工面积亿平方米。

商品房销售价格继续走高。

全国商品房销售额为亿元，其中期房销售额为亿元，所占比重为。

全国个大中城市房屋销售价格年同比上涨了。

年全国新建商品住房销售价格同比上涨，北京深圳仍然是房价上涨最快城市，分别达到北京深圳。

而且，这两个城市二手房价格涨幅也分别达到。

分地区看，涨幅较大主要城市包括秦皇岛，北京，深圳，福州，厦门，成都和广州等。

有个城市房价出现微降，其中，长沙下降，长春下降，沈阳下降，上海和合肥均下降。

国家有关房地产业发展方针政策人类已进入世纪初期将是人类经济和社会文明迅速发展时期，也是机遇和挑战并存时期。

党十五届五中全会指出，从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会加快推进现代化新发展阶段。

我们要在这年中实现现代化第二阶段目标，经济总量要翻番。

为了实现经济健康发展，将对经济结构进行战略性调整，大力发展第三产业。

而房地产业是第三产业重要组成部分。

预计中国城市化率加速增长期将持续到年，届时中国城镇人口将占总人口。

与现有城市人口相比，意味着未来年内将有亿左右增新城市人口，其所带来住宅交通公用建筑等基础设施需求无比巨大。

我国对于发展房地产业高度重视。

在国家制定国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出，人民生活水平继续提高，城乡居民生活质量普遍提高，居住交通教育文化卫生和环境等方面条件有较大改善，对于房地产发展要求调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。

完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。

规范物业管理行为，提高市场化程度。

人民住房条件会有进步改善，房地产业对国民经济拉动作用将会进步增强。

根据全国建设工作会议精神，我国十五期间建设事业立法重点是切实调整住房供应结构。

进步发挥税收信贷土地政策调节作用。

严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

进步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。

我国房地产市场发展预测国家有关部门对世纪上半叶我国住房发展预测根据有关部门从城市化发展低速提高居住水平住房折旧拆除重建等方面预测，世纪前年，我国每年需新建住房亿至亿平方米，后年每年新建住房亿平方米至亿平方米从住房建设投资额持续增长来看，预测今后年我国住宅投资每年将递增，每年对国民经济贡献度为个百分点从增加住房有效需求拉动内需来看，初步估测年全国城镇居民买卖住房产生住房消费为亿元，然后逐步增长，每年增长在亿元以上。

可见，世纪前年，我国住宅建设和消费仍将持续发展，继续成为国民经济增长点和消费热点。

住宅建设在启动消费扩大内需拉动有关产业发展和改善人民居住条件等方面都将继续产生巨大作用。

在世纪上半叶，以住房为主体房地产业极有可能成为我国国民经济支柱产业。

住宅产业发展方向世纪中国房地产市场在经过年前计划经济形态和年前计划经济与市场经济交替形态之后，已经进入个成熟稳定增长期，随着住房分配货币化政策到位，城乡居民购买力有了很大提高，而人们对住宅要求也更高。

我国已经明确提出到解决住宅工程功能质量通病，建立住宅及材料部品工业化和标准化生产体系，建筑物耗能耗指标达到中等发达国家水平，科技进步对住宅产业发展贡献率达到。

当前和今后段时期内，我国住宅产业现代化工作重点将放在住宅基础保障技术研究与完善成套技术集成与整合部品通用体系建立与健全推进住宅产业现代化激励机制创新以及地方产业现代化机制建立与完善住宅产业现代化政策制定与协调等方面。

其中，康居工程将作为我国住宅产业化载体和发展方向。

国家从世纪年代开始实施住宅小区示范工程，现在已经过了三个阶段。

年代强调提高单体住宅配套功能年代提出住宅小区综合配套建设年代末推出了国家康居示范工程，它要求在住宅建设中积极运用新技术，达到健康居住效果，同时在全国范围内起到住宅建设示范作用。

自年正式实施国家康居示范工程以来，目前全国已有多个此类工程，涉及多个省区市，主要分布在经济发达地区。

国家实施国家康居示范工程指导思想是以经济适用房为重点，全面提高住宅质量提供有效供给，满足不同层次社会需求在各项硬指标上与普通安居和商品住宅小区有所区别。

该工程以科技为先导，通过推广应用七大成套技术体系和四大新技术来建立住宅产业技术创新机制，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率。

其中七大成套技术体系是指住宅建筑与结构节能与新能源开发利用厨卫成套技术住宅管线技术环境保障技术智能化技术和施工建筑技术七大体系。

而四新技术是指新产品新工艺新设备和新材料。

国家康居示范工程设计突出强调均好性多样性和协调性，充分体现新世纪住宅设计水平，以以人为本，回归自然为设计原则，达到健康住宅标准。

同时，康居小区强调必须对小区实施社会化专业化管理，物业管理应达到全国优秀物业管理小区标准，建立现代化智能管理系统，为居民构筑安全舒适和便利信息化居住环境。

无疑，国家康居示范工程代表了我国现代住宅产业发展方向。

二江苏省房地产市场情况江苏房地产业发展概况十五时期是江苏省房地产业发展最快时期，也是改革开放以来房地产业发展总态势最好时期之。

十五前四年，江苏房地产开发累计完成投资亿元，平均每年增长。

年，全省房地产开发投资达到亿元，占全国房地产开发投资总额，仅次于北京广东浙江，列全国第四位，增速在东部发达地区位于第位。

年月份，全省房地产开发投资已超过亿元，处于全国领先地位。

年我国住房制度改革，停止住房实物分配，实行住房货币化分配，这措施培育了房地产业发展。

同时，随着江苏省城镇化进程和城镇建设步伐加快，全省城市化水平由年提高到年，加之城市拆迁改造力度加大外来务工人员进城增多每年大量大中专毕业生留城以及生活水平提高后城市居民要求改善住房愿望增强等，使得社会对房地产需求不断增强。

近年来，江苏省委省政府根据江苏实际，把住宅建设发展作为带动我省经济发展重要产业，加以积极组织和大力扶持，使我省住房建设和消费取得了明显成效，对促进我省国民经济持续快速健康发展起到了积极作用，对拉动国民经济增长和改善人民生活发挥了重要作用。

根据江苏省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要，我省房地产业已经被确定为发展主题，按照中央关于新时期住宅与房地产业发展提出进步发展以经济适用房为重点房地产业，推广和规范物业管理，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量总要求，进步推进我省房地产业发展。

主要是实施可持续发展以市场需求为导向坚持科技进步等三大重点发展战略。

江苏房地产市场近期发展概况从年到年，江苏房地产投资年均增长率达到了，总体上呈现出种快速增长良好发展态势。

十五开局之年，江苏省房地产开发投资增速平缓，年完成开发投资亿元，比年增长从年开始，江苏省房地产增势迅猛，当年完成开发投资亿元，比上年增长年完成开发投资亿元，比上年增长年完成开发投下措施在项目前期高度注重市场调查和目标顾客群体分析项目主题策划，使本项目开始就能够开发出适销对路物业。

严格选择设计施工合作单位。

施工单位选择采用招标选择方式，并且在投标资格审查中严格把关。

对施工单位实力进行认真调查和认定，杜绝施工单位中普遍存在挂靠现象，在确保参加投标企业质量基础上，从中选出最优施工企业，并与中标施工单位签订质量保证书，保证承包合同条款履行和施工质量，以降低本项目直接质量风险。

加强项目本身设计施工监理力量，强化对设计环节控制力，确保设计施工质量。

通过招标确定拥有资质技术力量雄厚监理单位，严格质量把关。

同时，争取实行设计过程中全程跟踪监理反馈和调整，保证设计质量达到原定目标。

在开发项目过程中不予选择出包项目开发模式，坚持走自我发展自我完善经营道路，坚持开发公司对项目开发全过程监管，保证开发质量，从而杜绝由此而产生风险。

对筹资风险对策针对筹资风险，本项目拟采取以下措施加强产品预售工作。

在项目前期市场调查目标顾客群体分析项目整体策划规划设计营销策划到项目销售等方面建立整套运行机制，使项目产品在建设阶段预售中就取得较高销售率。

严格执行省市有关商品房预售规定及要求。

开发商须配臵必要预防资金，保证项目在预售不顺或市场发生较大变化情况下能够迅速投入资金以使项目正常进行。

在加强产品预售同时，进步加强与国内主要商业银行长期密切合作。

根据项目进展情况，必要时从银行贷款以保证项目实施。

将资产负债率控制在合理水平，即使遇到市场状况剧烈波动，难以进行正常销售，可采用适当增加资产负债率来筹措建设资金，保证项目如期建成。

对项目开发品种更新风险对策本项目拟与有关院校和研究机构国外投资顾问机构和著名建筑设计机构寻求进步合作，吸取国外先进技术和经验，不断开发出适合市场需求项目和产品。

由于变更设计而导致开发成本提高，方面努力控制成本，另方面加强宣传和销售工作，获得新产品新功能带来附加值，以提高项目收益。

对产品销售风险对策本项目将进步加强营销力量和宣传，采取多种销售策略，同时努力创造对房型设计工程质量会所等配套设施小区环境物业管理服务宽带网络智能化管理等新产品新工艺等方面显著特