低密度住宅开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

年季度，在总体经济形势依然严峻形势下，我市经济运行情况依然良好，绝大多数指标高于全省平均水平，几项主要指标排在全省前列。

增长幅度为，居第位金融机构贷款增长幅度为，居第位税收增长幅度为，居第二位社会消费品总额增长幅度为，居第三位。

随着我市经济快速发展，产业结构调整，大项目引进和沿海经济强市建设快速推进，吸引全省乃至全国关注目光。

营口已经确立了在全省发展速度最快，发展潜力最大地位。

据了解，我省近年大学毕业生把营口作为仅次于大连和沈阳第三就业选择地。

随着大项目陆续达产，产业工人也将不断涌入营口。

产业集聚带来人气集聚，城市人口正进入膨胀阶段，也拉动了营口房地产市场销售上扬趋势。

年初以来，部分购房人也正是确定了房价上扬预期，提前了自己购房计划。

国内经济快速发展地区，房地产都经历了价格快速上涨过程，是不争事实。

可以判断，营口房地产市场价格具有定上升空间。

二营口市民居住现状及其发展趋势年营口城市居民人均住房建筑面积为平方米，住房成套率已达到，经过城市棚户区改造，数万居民先后搬进了设施配套功能齐全新房，市民居住条件得到明显改善。

按国际惯例，当居民生活水平基本达到小康后，对住房要求般在人均平方米，因此潜在需求相当大，成都市住宅房地产产业具有广阔发展空间。

住宅发展历程是小康之前重面积，小康之时重装修，小康之后重环境。

营口居住水平在进入小康之后，人们对居住环境和空间条件有了更高要求。

要求生活配套设施进步完善生态环境进步完善绿色生态环保是后小康住宅环境要求。

未来对住宅需求将特别注重以下几个方面崇尚生态型环保型环境设计。

在总体规划满足住宅日照朝向和安全基本要求下，住宅要充分利用周边自然地形景观优势等，并创造条件使人与自然环境之间得到沟通和互动。

突出房型多样化和个性化。

目前住宅消费已进入层次化个性化时期，家庭小型化社会老龄化以及工作时间缩短业余时间增加等生活模式改变，对相应居住空间个性化和多样化要求日趋增加。

在房型套内功能上，除了满足衣食住行基本需要外，还要满足娱乐休闲就医购物文体活动等其他需要。

居住基本空间也由起居室卧室厨房卫生间储藏室阳台这六项内容拓宽到家庭娱乐厅工作室电脑房健身房化妆间衣帽间等多样化内容。

住宅科学内涵提高。

世纪是信息化社会，对居住社区综合功能有了更高要求，而新住宅规范也对住宅隔声隔热保温日照等也提出了更严格技术标准。

科技进步是提高居住质量关键。

太阳能热水器使用家庭网络通讯小区安保监控系统完善更直接地以其科技含量成为现代居住生活标志。

三营口市高档住宅需求分析随着收入提高，营口市民对住宅品质和居住环境有了更高要求。

从营交住宅价位结构来看，价位在元平方米占总成交量，而超过元高级住宅比例将近从未来趋势看，代表住宅发展方向低密度住宅还有很大潜力。

人们在买房时将更加关注居住人口相对较少生态环境优良城市周边地区高尚住宅区。

随着时间推移和城市发展，以及受早期城市规划局限性，营口老城区内地段出行交通道路狭小，周边环境差，加之开发商为了单纯追求经济效益，采用高容积率建房等，使其除了有近便地利条件外其它方面都不太理想，如房屋采光朝向，小区绿化，活动场地，周边环境，以及市区内空气及噪声污染。

因此部分高收入者对房屋居住条件有了更高追求，再加上大部分人对自有资产保值增值意识增强，选择购房也成首选。

因此，他们当中户人有两套甚至更多住房大有人在。

其目不外乎是两种，是购臵大量不动产，以求自己资产保值增值二是在不同地点选购房屋，并根据其不同功能，季节性地变换居住地，以求生活质量。

他们对中高档房屋有着强烈需求。

从近几年房产销售情况看，营口不少低密度住宅项目吸引了众多购房者眼光，购房者在关心住宅设计园区景观同时，更加注重小区周边建筑环境以及小区内绿化建筑密度等各项指标，他们居住健康意识已经得到了极大提升。

第四章本项目特点及其竞争优势在当前营口市房地产市场上，个房地产项目只有具有突出独有特色才会在激烈竞争中脱颖而出。

项目以其独特风情，绝佳环境品质，良好配套设施，较低价位等优势在营口中高档房地产市场上极具竞争力。

项目特征项目结构特点项目环境及品质项目价格项目交通条件及配套设施本项目竞争优势二项目建设优势产业基地入驻项目众多截止目前，产业基地内已有包括中冶京城营口装备技术有限公司中试基地中国五矿集团营口产业园富士康科技集团营口科技园辽宁大族冠华印刷科技股份有限公司激光印刷设备等众多项目开工建设，并且还有很多企业准备开工，发展潜力巨大。

二交通条件辽宁营口沿海产业基地周边长大铁路哈大公路沈大高速京沈高速与规划建设中哈大铁路客运专线和滨海公路构成了密织陆路交通网，通过铁路和公路使产业基地与东北三省及环渤海陆路运输联网。

在辽宁营口沿海产业基地驱车分钟可抵达沈阳或大连国际机场。

三土地条件辽宁营口沿海产业基地土地发展空间大，现有平方公里全部为国区高尚住宅区。

随着时间推移和城市发展，以及受早期城市规划局限性，营口老城区内地段出行交通道路狭小，周边环境差，加之开发商为了单纯追求经济效益，采用高容积率建房等，使其除了有近便地利条件外其它方面都不太理想，如房屋采光朝向，小区绿化，活动场地，周边环境，以及市区内空气及噪声污染。

因此部分高收入者对房屋居住条件有了更高追求，再加上大部分人对自有资产保值增值意识增强，选择购房也成首选。

因此，他们当中户人有两套甚至更多住房大有人在。

其目不外乎是两种，是购臵大量不动产，以求自己资产保值增值二是在不同地点选购房屋，并根据其不同功能，季节性地变换居住地，以求生活质量。

他们对中高档房屋有着强烈需求。

从近几年房产销售情况看，营口不少低密度住宅项目吸引了众多购房者眼光，购房者在关心住宅设计园区景观同时，更加注重小区周边建筑环境以及小区内绿化建筑密度等各项指标，他们居住健康意识已经得到了极大提升。

第四章本项目特点及其竞争优势在当前营口市房地产市场上，个房地产项目只有具有突出独有特色才会在激烈竞争中脱颖而出。

项目以其独特风情，绝佳环境品质，良好配套设施，较低价位等优势在营口中高档房地产市场上极具竞争力。

项目特征项目结构特点项目环境及品质项目价格项目交通条件及配套设施本项目竞争优势二项目建设优势产业基地入驻项目众多截止目前，产业基地内已有包括中冶京城营口装备技术有限公司中试基地中国五矿集团营口产业园富士康科技集团营口科技园辽宁大族冠华印刷科技股份有限公司激光印刷设备等众多项目开工建设，并且还有很多企业准备开工，发展潜力巨大。

二交通条件辽宁营口沿海产业基地周边长大铁路哈大公路沈大高速京沈高速与规划建设中哈大铁路客运专线和滨海公路构成了密织陆路交通网，通过铁路和公路使产业基地与东北三省及环渤海陆路运输联网。

在辽宁营口沿海产业基地驱车分钟可抵达沈阳或大连国际机场。

三土地条件辽宁营口沿海产业基地土地发展空间大，现有平方公里全部为国有建设用地。

产业基地管委会可自行办理土地使用许可。

四政策环境辽宁营口沿海产业基地成立以来，胡锦涛总书记吴邦国委员长李克强副总理等国家领导人多次亲临产业基地视察，对产业基地开发建设给予充分肯定。

营口市赋予辽宁营口沿海产业基地管委会市级经济管理权限。

所有入区项目核准和备案规划建设审批等均由管委会自行办理。

管委会设立产业投资规划建设外经贸企业服务等机构，对入区项目实行站式服务。

入区项目享受国家东北老工业基地振兴政策和对外开放政策，同时享受省政府鼓励沿海重点发展区域扩大对外开放政策和省五点线沿海经济带园区项目贷款贴息政策。

三项目市场形势项目以其独特风格，绝佳环境品质，良好基础设施，较低价位等竞争优势在市场上将具有极强竞争力。

随着居民收入提高，人们对于改善居住条件意愿日益强烈，在营口消费者购房出于这方面考虑占到以上，反映出营口居住水平在进入小康之后，人们对居住环境和空间条件有了更高要求。

绿色生态环保已是后小康住宅环境要求。

未来对住宅需求将特别注重以下几个方面崇尚生态型环保型环境设计突出房型多样化和个性化人们居住健康意识已经得到了极大提升。

本项目作为低密度低容积高尚住宅区，不仅体现了后小康生活对居住水平需求，更承载着二十世纪文明生活模式，上市后前景将非常光明。

市场分析营口市万人口，项目所能辐射范围人口可达万。

预计到年单单产业基地范围内便有大中型企业多家，流动与非流动人口超过万。

营口市年人均突破美元，本地居民消费理念虽然较为理智，但消费能力却不容臵疑。

目前营口市区内酒店经营状况均处于饱和状态，没有竞争可言，有时客人要到很远地方住宿我们经过大量调查后还发现，现正在营业酒店，其硬件设施和风格均大同小异，经济效益普遍较好。

随着经济持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。

如果本大酒店依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树臶。

选址分析项目选址位于辽宁营口沿海产业基地内，距市政府产业基地管委会均不超过分钟车程，分钟可达营口港鲅鱼圈港区，具有较广阔升值空间，其交通环境市政配套等均适合该项目开发和建设。

经过上述分析，我们认为在产业基地兴建低密度住宅项目及相关商业配套项目是具有前瞻性，是可行。

四目标消费群体本项目标消费群体细分为以下几类营口市区中高等收入白领阶层。

本项目作为种园林式低密度高尚住宅区，将吸引批向往自然健康高品质生活小资人士，中间将有很大部分是拿来做第居所。

其支付能力在万元以上，对居住空间健康性和休闲性需求大，强调高品位及服务功能。

营口市私家车人均拥有量居辽宁省第三位，这为项目成功销售提供了基础。

沿海产业基地内高收入成功人士。

随着辽宁营口沿海产业基地开发建设，国内外大量优秀企业将入驻于此，使得大批企业中高收入管理人员将在产业基地安家落户，他们有着坚实事业基础，具有理性消费观念，对高尚住宅有充分认同和需要。

周边城市部分高收入阶层。

营口市滨河靠海，自然生态环境优越，并随着产业基地发展，产业基地知名度和认知度将进步提升，势必会吸引辽宁省内外内陆城市部分部分高收入者来营安家，他们看重房产品质档次，考虑条件已不是般市民所能达到，高品质低密度住宅更易成为他们目标。

第章总记公司为开发地点低密度住宅开发建设项目，委托本公司对该项目进行项目可行性论证。

本公司根据国家有关法律法规政策，按照行业规范，对该项目实施了实地踏勘，市场调查与询证，通过对项目建设必要性和项目市场条件分析，对项目建设投资做出测算，对项目财务状况进行经济评价在此基础上，提出结论性意见，供有关部门决策参考。

项目名称二项目开发商基本情况项目由有限公司负责项目筹备项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。

项目业主基本情况如下法人代表法定地址注册资本核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，主营业务开发资质银行信用等级公司管理团队公司拥有支工作作风务实管理理念先进极富创新意识和开拓精神管理团队有批业务技术精湛作风严谨高中级技术人员和管理人员。

公司现有员工人，其中专业技术人员人，平均年龄岁。

公司管理人员和技术骨干分别具有研