住宅、商服用地地块竞买项目可行性研究报告投资建议书word文档（37页）

在限额以上批发零售贸易企业大类商品中，有类销售实现增长，增长面达。

其中，粮油食品饮料烟酒类增长，汽车类增长，金属材料类增长。

石油及制品类家用电器和音像器材类服装鞋帽针织品类同比分别增长和。

二是农村市场好于城市市场。

城市市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点农村市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点。

农村市场快于城市市场个百分点。

三是个体私营经济贡献大。

上半年，个体私营经济实现零售额亿元，增长，比国有经济集体经济和股份制及其他经济分别高和个百分点。

占社会消费品零售总额比重达，比去年同期提高个百分点对社会消费品零售总额增长贡献率为。

四经济效益逐步提高财政收入平稳增长。

上半年，地方财政般预算收入实现亿元，增长。

其中税收收入实现亿元，增长非税收入实现亿元，增长。

地方财政般预算支出亿元，增长。

城乡居民收入继续增加。

上半年，城镇居民人均可支配收入元，同比增加元，增长农民人均现金收入实现元，同比增加元，增长。

工业经济效益显著提高。

上半年，规模以上工业经济效益综合指数，比去年同期提高个百分点。

盈亏相抵后利润总额亿元，增长。

利税总额亿元，增长。

五经济运行环境趋好金融运行活力增强。

月末，全市金融机构各项存款余额亿元，增长。

其中城乡居民储蓄存款余额亿元，增长金融机构各项贷款余额亿元，增长。

其中，中长期贷款亿元，增长短期贷款亿元，增长。

市场物价运行平稳。

上半年，居民消费价格指数累计上涨，这是居民消费价格指数在连续个月持续回落后，在近两月基本回归到常态。

其中，食品类价格指数上涨，比上年同期回落个百分点商品零售价格总指数上涨，比上年同期回落个百分点。

二经济运行中存在主要问题上半年，全市经济呈现出速度和效益同步提高良好态势，但经济运行中存在生猪价格下跌外贸进出口持续下滑房地产投资持续下降等主要问题值得重点关注。

生猪价格下跌对农民增收不利。

受生猪价格大幅下跌和甲型流感影响，养猪成本增加，农民通过畜牧业增收较难。

二外贸进出口持续下滑。

随着全球金融危机进步蔓延，国际市场需求萎缩，企业外贸订单不足，出口产品价格低位运行，全市外贸出口持续下滑。

季度，全市外贸进出口总额万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。

上半年，全市外贸进出口总额万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。

三房地产投资持续下降。

全市房地产开发企业投资意愿明显不足，房地产投资持续回落。

季度，房地产开发投资亿元，同比下降上半年，房地产开发投资亿元，同比下降。

房地产开发投资占全市投资比重由去年同期下降到。

商品房施工面积同比下降，商品房竣工面积同比下降。

四部分上亿元项目进展不理想。

是在今年上亿元建设项目中，有个项目本年有投资进度却还没有资金来源，上半年仅完成投资亿元二是在建个上亿元项目中，目前还有个本年无投资，而这些项目计划总投资达亿元。

国家政策及土地市场分析近年四川省广元土地市场相关政策为了促进房地产业稳定健康发展广元市先后出台了关于促进房地产市场平稳健康发展实施意见关于进步促进市城区房地产市场平稳健康发展通知等系列涉及推进房地产发展优惠政策相关文件，积极研究解决了批国土建设等方面多年来遗留问题，明确了促进我市房地产平稳健康发展更加积极宏观调控措施。

近年四川省广元市土地市场相关分析土地供应量减少年至年广元市土地供应和开发量急剧减少，两年间仅供地亩，同时，由于竞拍土地实行毛地出让，存在拆迁补偿和其它遗留问题，不能按期开发，减少了如期市场投放量。

今年以来，市委市政府已采取多项措施，有效增加房地产市场土地投放量和开发量。

是盘活土地存量，消化闲置土地。

对于已经确权但不符合现行规划工业用地以及其它非房地产性质用地，按照城市规划许可改变用地性质进行房地产开发二是根据市场需求适度新增房地产土地投放量三是合理调控土地供应价格，出让土地起拍底价比震前市场价格水平下调四是市政府加大力度解决了多宗多年来房地产土地遗留问题，并限期开发。

通过这些手段，房地产用地投放量将比过去大大增加。

二广元近期土地放量情况拍卖土地数量为亩，年拍卖亩，年因地震无出售。

年只拍卖宗土地，为东坝区，东安路亩土地位于我公司项目西北侧，拍卖价格万，约合万。

城市范围内楼盘销售均价在元平方米，我方项目周边房价在元。

本次测算本着快速销售，成本最大，利润可行原则，暂以元测算。

序号项目名称开发商户型销售价格元物业费元过户手续费建设规模其他绿荫新城以上售价，以下电话东城国际以上售价，以下锁门无人宏旺翡翠城广元市宏旺实业有限公司以上售价，以下车库万左右科兴园科兴集团以上售价，以下启明星花园启明星集团企业集资建房，暂不对外销售集资职工小区工厂企业集资建房，部分对外销售，未定价格龙眼花园四期遂宁市经济实业房地产开发总公司以上售价，以下瑾瑞逸城众森房地产开发有限公司以上售价，以下起价，最高元恒星城恒星实业租金以上售价，以下只套江南星城广元新城实业有限公司以上售价，以下套房兴和阳光广元兴和建设有限公司以上售价，以下套皇都首座巴中福音房地产开发有限公司以上售价，以下户期售价，二期暂未定价金岸名邸广元芙蓉房地产开发有限公司以上售价，以下只剩两套翰林世家广元天润建设有限公司以上售价，以下月开盘宏福世家四川品宏房地产开发有限公司未开盘，销售人员介绍在元和谐人家锦绣人居开元世家广元晖鸿有限公司售完桃源别墅以上售价，以下别墅城市花园三期最高元宏福嘉苑广元宏利实业房地产开发有限公司商业租元月，售价元产市场分析广元市在售楼盘销售情况购房人群分析目前广元市在售楼盘个，商业综合体项目个。

总建筑面积约为万平方米，在售面积万平米，未售面积万平方，未来年内预计上市销售面积万平方米以上。

广元市拥有预售许可证房屋在售房屋所剩有限，所剩产品以以上跃层及平米单层住宅为主。

广元市所有房地产项目均在未取得预售许可证就提前进行预售，预售方式有几种提前认购，交定金或首付款给优惠，并确认房屋。

客户排号，客户交款万或万元进行排号，可认购房屋，或不认购，开盘认购，但所有排号客户给予定优惠。

直接销售认购，定房，交纳首付款，等待银行按揭。

通过老板关系进行内部认购，对外公布消息未销售，但内部已经开始提前预售，并对外保密价格。

广元市购房者分类广元市基层公务员。

四县三区因地震孩子就学搬至广元。

广元市外出打工归乡者。

广元后老城区及西坝区换房者。

少量外省浙江援建陕西湖北甘肃来广元经商购房者。

广元房价分析目前广元在售房价以东坝区价格最高，其次是南河区，最后是西坝区。

东坝区房屋均价在元，而南河区在元，西坝区价格在元。

目前广元百姓购房首选是东坝区，因为那里环境较好，南侧西河，北侧利州广场都是百姓对购房心理首选位置。

尤其是利州广场，透过走访当地百姓，他们认为利州广场周边公里内都是好位置，都是居住理想地段，同时也认可此地段价格高于其它地段。

二广元市政府对房地产企业优惠政策根据川府发号文件广府发号文件针对房地产企业保证房地产企业用工优先，房地产企业招用因灾市区工作城镇职工，县劳动保障部门认定，每人每年按元给企业扣减营业税城维税教育附加和企业所得税。

年月日年月日，房地产开采生产因地震遭受重大损失免征资源税资源税去地税了解，从来就无人缴纳。

对开发项目完工前预售收入，按国家规定预计利润率下限预征所得税。

后招拍挂土地在年月日月日月日月日前开工，基础设施配套费按征收。

年月日前招拍挂土地价格高于拍价倍或倍以上并开工再优惠基层建设费，保健费可缓解至办理商品预售证前。

年月日前竣工房地产项目，自来水管网建设费天然气初装费分别减免元元。

针对购房者灾区购房者年月日前购买以下住宅和二手房自用，财政免交契税。

以上，财政收取契税。

贷款利率享受折，贷款最低首付。

个人首次购房以下商品房，契税按所有免收住房印花税免个人销售房屋土地增值税。

单边职工购买住宅最高贷款金额调整为万元，双职工最高贷款金额调整为万元。

最低首付，最长贷款年限为年。

公积金下调建安工程费用在本项目投资成本构成中占有较大比例，因此对建安造价成本控制显得尤为重要，做到建筑材料，人工费用等成本有机结合，使项目成本得到有效控制。

敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目现金流量主要因素发生变化时对项目评价指标影响。

通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。

本报告以项目土地取得成本建安成本销售价格容积率为变量，对投资净利润率内部收益率财务净现值评价指标影响进行敏感性分析。

销售价格敏感性分析分别取销售价格，为预计销售价格，既当住宅售价在元，商业在元之间得各项评价指标值，见下表。

序号敏感因素及指标名称指标四川广元号土地价格变化率基本方案住宅商业销售收入万元建筑工程费万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，销售价格下降和上升对应内部收益率和税后利润额分别在万元万元之间浮动。

销售价格变化对税后利润变化较为敏感。

因此未来实际操作中，决策者商品房定价可以参考本项指标。

建安费用敏感分析建安费用是个重要不确定性因素，分别取建安费用为预计，各项指标及变化趋势见下表。

序号敏感因素及指标名称指标建筑工程费变化率基本方案建筑工程费变化值销售收入万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，建安费用上升对于内部收益率和利润额影响较大，建安费用小幅下降，能使项目主要经济指标有较大提升，本项目表现敏感性较高。

建安费用变化对内部收益率和税后利润影响范围在，万元万元之间。

容积率变化敏感分析由于项目特殊性，项目容积率可以调整，因此在这里分析下容积率变化全部投资各项指标敏感性分析分别取可销售面积为预计，各项指标及变化四川广元号土地趋势见下表。

容积率变化，即建筑面积变化基本方案容积率销售收入万元建筑工程费万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，容积率在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后利润额范围为，万元之间，可以看出容积率对其影响较为不敏感。

土地取得成本变化敏感分析由于本项目属于竞拍土地，因此这里分析下土地取得成本变化全部投资各项指标敏感性分析分别取可销售面积为预计，各项指标及变化趋势见下表。

序号敏感因素及指标名称指标土地取得成本变化率基本方案土地取得成本万元销售收入万元利润总额万元成本利润率税后利润万元财务内部收益率可以看出，土地取得成本在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后利润额范围为，万元之间，可以看出在本幅度内土地取得成本对其影响较为不敏感。

小结综合以上分析可以看出，该项目三项指标中经济评价指标对销售价格和建安成本变化比较敏感，对土地取得成本和容积率微调敏感度相对较小。

因此建议决策者，对销售价格和建安成本注意控制。

四川广元号土地盈亏平衡分析通过对项目盈亏平衡点计算，可以直观看出利润为零时，销售量与投资成本之间线性关系如下表所示销售量盈亏平衡点项目数量单位住宅元商业元车库元个全部投资额万元利润为时销售面积可售面积利润为时销售率利润为时销售面积可售面积以上分析得出当销售面积达到时，全部投资成