住宅商业综合地产项目可行性研究报告投资建议书word文档（41页）

商品住宅新增预售按套型面积分解表住宅面积平方以下以上合计预售面积万方预售套数套可以看出，平方套型占绝对主力，占新增预售面积，占新增预售套数。

商品房成交套数情况年月市区共成交商品房套，较年同期同比增长，其中住宅成交套，同比增加。

表住宅面积平方以下以上合计预售套数套去化率从消化速度上看，平米户型在市场上销售率较高，达到，市场最受欢迎。

平米户型消化率在，消化了半左右。

平米去化速度最慢。

商品房成交面积情况年月市区商品房共成交面积万方。

其中住宅成交平米，同比有跌幅。

表住宅面积平方以下以上合计预售面积万方去化率商品房成交金额年月市区商品房共成交金额亿元。

其中住宅成交亿元，同比增加。

住宅商品房成交均价为元。

商品住宅购买对象分析年月商品住宅销售面积万方。

其中本市销售万方，包含城区万方，其他万方外地销售万方，包含本省万方，外省万方，境外万方。

年月商品住宅销售套。

其中本市销售套，包含城区套，其他套外地销售套，包含本省套，外省套，境外套。

以上数据表明，当前襄阳房地产市场销售主力仍然在市区，销售面积占到整体份额，销售套数比例也占到。

二预测情况表十二五襄阳市区住宅建设情况预计年份市区房屋总建筑面积万其中住宅总建筑面积万年均新增住宅建筑面积万市区人口万人市区户数万户人均住宅建筑面积万表十二五襄阳市区住宅房价情况预计预测方法年年年年年备注按十五时期房价平均增长速度年末为元房价收入比为倍，增长速率为房价收入比为倍，增长速率为与城镇可支配收入增长幅度同比例增长年我市城镇可支配收入为元人襄阳市实际房价情况，更接近上表按照预测结果。

襄阳市委市政府提出，到年末市区人口达到万目标，需要大量商品房供应，按每年新增万人计，每年需新增商品住房面积万方，现有数据表明，现阶段商品房销售城区还占着绝对数，随着外来人口增加，目前每年商品房竣工只有万方，跟日益加快城市化进程还有些差距。

三樊城区地块所在区域情况介绍功能定位区域性商业商务和市级公共服务主体功能区，以都市文化为特色，集休闲居住旅游为体高品质综合社区土地使用规划图樊城区规划布局规划实施后形成新城综合服务组团传统商业街区组团滨水休闲文化中心三大市级综合服务中心，三者通过新城商业界面延伸带滨水公共岸线老城商业界面延伸带组成三足鼎立樊城区市级综合服务组群。

道路交通规划第三节目标市场及销售预测项目情况地产项目占地面积亩，规划建筑容积率，绿化率，总建筑面积平方米。

二市场定位宏观环境分析襄阳作为湖北省副中心城市，随着城市经济发展和城市规模扩张，房地产发展与商业将与这城市定位相匹配，有着较大发展潜力。

襄阳作为中部交通要道，南船北马，物流中转中心，交通优势明显，对周边县市辐射能力较强，有利于周边地区人口向其聚集庞大人口基数，成为为购房臵业主要群体。

随着省域副中心城市战略实施发展，以及襄阳市经济发展加速，外来人口规模将持续增大，省内和周边省份流动人口将是襄阳市外来人口主力军。

襄阳市增长较快，经济发展稳定快速上扬，为房地产发展奠定经济基础。

第产业比重较低，第二三产业发达，共同支撑国民经济发展局面。

襄阳城乡居民收入均有较快增长，居民消费购买能力逐步提升。

随着可支配收入水平整体提高及受消费观念影响，襄阳市总体消费能力逐年提升。

金融业在发展中已具备相当规模和基础，对襄阳市全市经济社会发展支持力愈来愈强。

襄阳市居民家庭存款余额逐渐递增，襄阳市居民消费潜力不断增强襄阳作为湖北省副中心城市，区位优势明显，交通便利，是以汽车产业为支柱工业性城市，也是中西部地区物流中转中心，工商业发展基础良好，发展后劲较强。

襄阳近年来国民经济快速发展，居民收入水平持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲消费潜力。

襄阳近年来房价增长速度快于收入增长，理论上可能会影响市民购买能力从而抑制市民购买需求。

但是同时存在另现象，襄阳家庭内人口规模趋于下降，家庭个数逐渐增加，催生了部分刚性住房需求二市场定位项目整体市场定位为集会所商业休闲教育于体襄阳市复合型高尚住宅区。

根据对项目周边环境及物业市场调查分析，将项目住宅定位为中高档次，项目地块沿路路路设施临街多层商业，局部高层。

定位依据第，住宅定位为中高档。

本案紧邻汉江三桥在建，年通车，三面为城市主干道，地理位臵优越。

便利交通，可以免除交通堵塞烦恼，为城市有车族提供了绝好居住地。

由于面积较大余亩，可以将绿化景观等做到尽善尽美，满足成功人士需求。

第二，商业定位为大型购物地产专业市场和集合娱乐餐饮复合型美食街。

三市场定价项目周边开发或在建楼盘情况金环御江苑楼盘为元，艺苑观天下楼盘为元根据低开高走及周边楼盘售价对比定价原则，对于地产项目销售定价如下住宅第阶段销售期销售起价为元平方米，随着楼盘主体建筑工程完工，市场对前期推出楼盘经过段时间认可和消化后，第二阶段销售随即开始，第二阶段销售起价拟定为元平方米注本文测算时全部按计算。

周边商业底层在元左右，长虹路繁华地段般在万元以上。

考虑到本案商业地段情况，层按元估算。

四销售销售对象产品主要针对对于居住环境有定要求客群。

根据年龄职业收入购房心理等分为高端客群大众客群和城市就近工作人员三部分。

高端客群职业结构主要为私企外企个体等管理经营人士其他高收入人群及投资客户高端客群年龄结构主要为岁。

高端客群购房特点主要为事业有所成就，年收入般在万元以上，比较稳定，大多数是第二第三次臵业，有自己房子，臵业用途主要是寻找与身份相匹配居所或者为孩子准备和投资。

大众客群职业结构主要为市区居民企事业人员机关单位人员自由个体职业者等大众客群年龄结构主要为岁岁以上大众客群购房特点主要为事业起步阶段，年收入般在万元他们大部份已经或准备结婚，也许已经有了孩子，第次臵业自住为主或者襄阳老市民二次换房需要，舒适性追求。

五销售策略总体原则因项目为襄阳市流城市品位楼盘，所以先利用高品质适当价位产品抢占高端市场所造成市场影响力，树立楼盘形象，成为市场引领者位臵服务大众消费客群，以较合适价格策略主力销售多层公寓产品，切合项目市场定位，以景观和物管及配套差异化优势占据市场主导力量，营造高档型楼盘社会正面影响力因为本项目产品类型具有定跨度，销售时间要参照各种产品竞争力和进入市场具体时间进行错位销售，拉开与其他楼盘差距，按工程进度分批推出分批次以稳定价格推盘，采用多批次小批量推盘原则，逐步占领市场，形成持续热销场面。

第三章项目开发条件与建设方案第节项目现状概况地理位臵项目位于樊城区路与路之间，为临近市中心繁华地段，项目所在地商业林立，交通便利，市政配套齐全，有着较好自然环境和交通条件。

二土地权属类别及占地面积地产项目总占地面积平方米。

总建筑面积平方米。

项目用地以出让方式取得土地使用权。

第二节项目建设条件经济社会条件随着襄阳市经济蓬勃发展，城区建设小城镇建设大力推进，给襄阳市房地产业注入了强大活力，房地产业由慢牛变为快马，成为推动投资着力点扩大内需新亮点，拉动经济新增长点。

在这种情况下，在襄阳市投资建设地产住宅小区项目，以规模开发引进成熟设计及营销方式来提升襄阳市房地产市场发展水平。

二地质地貌条件根据周边建筑现状分析，本地块适合开发房地产。

三环境条件本项目位于襄阳市樊城区，商业繁华，市政配套齐全。

四交通状况本项目交通便捷，区位交通优越，交通方便。

第三节建设方案项目设计主题和开发理念在建筑设计上，以江景为导向，考量襄阳当地居民生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观均好性通风及采光自然畅通，而平方米招投标费用平方米安全保险费平方米合同履行担保平方米气象费平方米规划立项平方米档案服务费平方米房管局费用住宅平方米房管局费用商业平方米合计主体工程费用预测本项目住宅建安工程费用为万元，建筑面积平方米，单方造价为元。

本项目商业建安工程费用为万元，建筑面积平方米，单方造价为元。

考虑到商业建筑层高外装修等因素，单价提高确定价格。

主体工程费用合计万元。

定价参考文件湖北省年第四季度城市住宅建筑工程造价指数说明根据各地上报已完工程住宅造价资料测算并进行编制。

本期以年下半年各地市城市住宅平方米造价作为基期价格。

本住宅指数中造价指标仅为建安成本。

本住宅指数中造价指标仅供参考。

表城市住宅建筑工程造价指标序号所属地市综合建筑类型建筑类型建筑类型多层层以下小高层层高层层以上本期本期本期本期湖北省武汉黄石黄冈宜昌孝感襄阳十堰鄂州公共配套设施费预设万元，包括地基处理元安防消防元道路绿化元中央空调元等配套工程。

总面积平凡米元万元。

管理费用和财务费用表项目名称单位总价万元说明管理费用万元销售额不可预见费万元建筑成本销售费用万元销售额资金成本万元土地款年利息土地契税万元土地价合计不可预见费按照主体工程及配套设施投资计算销售费用包括策划费广告费销售代理费。

项目总投资预测表序号项目名称总价万元土地费用二前期费用二主体费用三配套费用四管理财务费用五合计销售价格确定表单价计算表单位元平方米项目面积平方米土建价格其他费用单价确定单价住宅商业合计四资金筹措计划经估算，本项目总投资为万元，具体资金来源为项目自筹资金万元，占总投资，申请银行项目贷款万元，占总投资。

第二节销售收入利润现金流量和资金筹措使用预测基本数据本项目可销售面积具体为住宅平方米商业平方米，其中平方米销售，其他自主经营，不销售。

所得税应纳所得税额按项目销售收入减去总投资及销售税费营业成本，税率为。

营业税税率为。

土地增值税税率为。

销售提成销售额。

二销售收入预测根据前文介绍，本项目销售价格为住宅均价元平方米，商业用房均价元平方米。

具体销售收入预测情况如下表销售收入预测情况表分项名称数量价格项目收入说明平方米元平方米万元住宅营销收入商业其中楼商业二楼商业三楼商业持有，自主经营四楼商业持有，自主经营五楼商业持有，自主经营酒店写字楼持有，自主经营物业用房持有，不销售项目营销收入合计共有平方米商业用房没有销售，其中平方米用于物业管理和居民娱乐健身使用，平方米为开发方自主经营，已取得长效经济收入。

二利润预测根据项目销售收入和建设期销售期各项费用，本项目利润预测如下表利润计算表序号分项名称金额万元项目营销收入合计建设成本合计营业税金及附加销售提成土地增值税利润所得税净利润第五章财务评价第节评价方法选择及依据评价方法选择根据财务评价依据方法与参数第二版中规定方法计算效益与费用，从而进行评价分析，估算项目财务评价指标。

本项目属房地产开发项目，根据开发商襄阳房地产开发有限公司经营策略，本项目计划采用传统产权式销售模式。

作为房地产企业房地产开发来说，与般普通企业相比较，存在着跨年度投入和收益问题，且旦全面实现销售，不存在永续持续经营和收益问题。

也就是说，我们可以将其看成个大产品生产和销售实现过程，分别从开发产值分析值和投资开发收益净值进行财务分析评价。

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