佘山桃源路项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

凭借山林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独厚地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产兴趣与日俱增。

批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。

项目周边情况酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表图表显示地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有套。

设施齐全住宿品质高产品明显出租率要更胜筹目前地区酒店价格分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值房间数平均月租出房间数淡季平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季平均月出租率百分比旺季图表显示目前三星级酒店房价长包价元日元日二星级价格较低，在元日元日目前地区酒店宾馆经营分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村均价图表显示以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游人群消费意向中住宿消费占，约人，而目前佘山宾馆房间总数为间，入住人总数约为日均人，日平均出租率。

数据表明现在佘山宾馆出租情况般。

目前佘山宾馆数量不仅能满足现有游客需求，并且过剩。

由三星级宾馆和二星级宾馆经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵产品，才能更好争夺市场份额。

商业项目分析周边目前及未来商业项目分析佘山主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租率日均接待人数标间价格元森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值桃源路商业中心位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动作用。

就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物，但对于佘山主要消费人群旅游者来说，餐饮才是最重要，故其对本项目可能起到更大作用是衬托。

佘山商业中心项目价格分析表楼层主力面积售价元租金元天该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。

但从它产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问题楼层越低面积越小租金越高。

大面积高楼层商铺，价格低租金便宜。

另整个项目推广手段单，形象表现不足，客户量不足，会影响到后期交易量。

辰山植物园将于年建成上海辰山植物园位于松江区西北部，与东佘山西佘山是邻居，从佘山风景区驱车前往仅分钟。

其占地公顷，前期投资达亿元，景观优美物种丰富生态高效功能多样，将成为国际上收集品种最多最全桂花园。

随着植物园兴建，年后秋季，这里将弥漫着醉人八月桂花香，既能吸引如织中外人士前来观赏，也能作为学校机关部门和农学院开展科普教育和考察基地，弥补了佘山风景区景点相对单问题，但其周围规划中缺乏集中餐饮项目，这虽是它不足，但却带动了附近唯商贸餐饮休闲集中点本项目人气。

另上海市人民政府中科院签约，共同开展上海辰山植物科学研究中心建设和管理工作，大量学者和技术工作人员入驻也将队本项目起到和上海政法学院相同作用。

月圆园雕塑公园月湖公园月圆园雕塑公园位于松江佘山国家度假区林荫大道西，占地面积约亩，利用月湖天然湖泊优势和近吨黄沙修建了人造沙滩，融合了雕塑洞窟景观植栽建筑等艺术手段，有来自荷加德日等多个国家雕塑大师创作余座现代雕塑作品，和山水风景完美融合了创造培育和鉴赏功能为体，为大众提供了个亲近艺术感染艺术新空间。

其作为青少年春秋游之所再合适不过，但休闲度假有余，独不见商业餐饮配套，结合其较适合有车族出行游玩，距本项目又只有约分钟车程，可以形成相当大互动和穿插。

佘山欢乐谷深圳华侨城预计投资亿元上海佘山欢乐谷主题公园项目将在年基本建成，整体工程确保在年上海世博会开幕前正式开放。

其位于沪宁沪杭高速中间地带，松江佘山国家度假区林荫大道东面，距本项目约分钟车程。

欢乐谷占地平方公里，将建成个引进世界最先进大型游乐设施主题度假区和旅游配套区，并拥有酒店式公寓，集交通疏散商业休闲服务诸功能于体，既增加了佘山景点多样性和可玩性，又改变了以往短途旅游尴尬局面。

同时其还将串起条文化创意产业链条，各类策划设计咨询顾问公司将陆续入驻。

但其仍偏重于游玩和商业购物，餐饮依旧不是其重点发展规划和方向。

对本项目而言，当地人口收入增加旅游人次上升和大批量入驻公司，给我们餐饮商业和酒店项目所带来实实在在好处是不言而喻。

初步估算，欢乐谷主题公园每年将带来不少于万元税收，预计建成后年接待游客将达到万万人次，年综合收入约亿亿元，利润甚是丰厚。

大众国际会议中心大众国际会议中心座落在佘山国家旅游区内，依傍佘山，紧邻沈砖公路，由大众交通集团与美林阁控股管理公司共同投资，按四星级宾馆标准设计，占地面积亩，建筑面积平方米，拥有各类客房套，大小会议室个，最大会议厅可容纳人开会。

其距本项目约分钟车程，但其周围商业配套设施相当空白，故本项目落成将是其周围最近也是唯消费场所，互动性极大。

吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村由吉盛伟邦联合绿地集团投资亿元建造，占地亩，自年月份起分三期建设，将于年全部完成，距本项目约分钟车程。

届时入驻企业达余家，将成为世界第大家具行业中心。

在家具村小时车程商圈内，有亿具有强劲消费能力人群。

国际家具村全部运营后，预计每年形成上百亿元人民币消费规模。

同时其将建立世界行业信息中心，接纳世界各国家具协会设立驻中国办事机构，设立世界家具设计师沙龙家具管理人才培训中心家具博物馆等，使之成为家具行业资讯集聚地。

如此大规模交易量和人流量，作为最近商业配套项目，本项目当然受益匪浅。

奥特莱斯上海奥特莱斯品牌直销广场位于沪青平公路和高速公路之间，距本项目约分钟车程。

项目由上海百联集团与香港九龙仓集团斥资建造，总投资约亿元，占地面积万平方米，总建筑面积约万平方米。

其中，品牌服饰直销区建筑面积为万平方米，约个专卖铺位，经营世界二线及国内著名品牌折扣商品，休闲餐饮娱乐区建筑面积近万平方米，机动车停车位近个。

据统计，五长假天共接待了万辆汽车万人次消费者，销售额每天都保持在万万元之间，天累计销售额达万元，刷卡率达到。

但就实地考察来看，虽顾客盈门，但其经营模式固定为购物，暂时没有餐饮设施，亟需个成熟休闲餐饮社区补足，于是，本项目机会又增加了个砝码。

佘山地区整体商业情况分析及远景根据实地观察，目前佘山镇商业设施存在很大空白，不仅形式单而且数量不足，以私家饭店为主，余者只有家超市和零星店铺。

不过，与整体商业设施不足情况成对比是，当地商业经营状况甚谐，大半私家餐厅客人都相当可观，超市也往来熙攘，可见佘山完全可以做起多元化集中式商业设施群。

虽然目前周边仅有月圆园大众会议中心奥特莱斯等商业和休闲娱乐项目，但在未来五年里，佘山及周边将陆续建起辰山植物园欢乐谷吉盛伟邦等系列产品，这些产品涉足面相当广，人气高，足以弥补佘山地区景点单不足，只适合短途游弊端，届时佘山地区年均将接待达万人次，年综合收入将达到惊人亿元人民币，增长幅度达多。

而本项目在立足自身特色天主教堂和天文台前提下，主要经营餐饮和休闲娱乐等商业配套项目及酒店建设将对这些形形色色商业项目起到互惠互连相互依托作用，也在佘山整个商业项目建设当中承载着画龙点睛使命。

三项目分析产旅游产品，但绝非不是造好就行得，要赋予它生命，赋予它文化精神内涵，使它成为有血有肉旅游产品。

经营理念将服务经济进化到体验经济，服务式经营升华至体验式经营。

内涵体验经营，就是满足消费者对美好难得非我莫属不可转让体验，制造满足和幸福回忆，使消费者留恋并重复消费。

反复消费能创造价值，提升品牌。

方式制造消费者在消费时互动参与，同时感受到文化理念记忆冲击，产生留恋重复消费。

针对项目特色定位与具体实施先练内功对产品合理分布，创造鲜明特色功能区，为项目未来良好经营打下坚实基础。

商业步行街项目特色街区针对客户群体购物江南特色产品天文宗教纪念品专卖区各地区游客天文爱好者宗教信仰人士韩日风潮区周边教育基地青年人群及青年游客世界品牌小商品折扣区高端消费人群，商务人群，女性人士，地区游客户外运动装备区时尚运动人群，青少年消费人动漫周边产品区动漫展群，特别是爱国主义教育和春秋游青少年游客餐饮中华老字号特色区各国各地区游客台湾特色士林区中国各地区游客异域特色美食连锁区高端消费客户商务客户青年游客和时尚人群阿拉比卡湾风情咖吧区休闲美丽心情养生会所专区女士专区娱乐步点节奏街区时尚人群酒店公寓对酒店公寓提出私人会所理念，拥有与佘山豪宅为邻荣耀拥有历史文化拥有真正森林拥有个豪宅区您卖得起私人产业，拥有个和最爱家人最亲密朋友最真挚伙伴相伴相诉私人空间。

再修特色项目定位特色是体验式经营。

而策划这样体验互动，必须结合当地特色文化，这样更容易引起共鸣和传承。

最终实施并非开发商独自能够完成，这需要政府搭台，企业唱戏共同努力打开佘山商业新局面，这也和产品作为休闲商业和佘山大旅游配套特性密不可分。

佘山特色文化随着新世纪来临，欧洲文化对上海商业消费影响愈演愈烈，圣诞狂欢情人节总能代来巨大消费狂潮。

本项目年建设天主大教堂伊始，已拥有了浓郁欧洲文化沉淀，结合这种特色将欧洲文化理念导入是保证项目持续经营和发展根本。

商业步行街体验经营特色作为商业项目，除了建筑管理本身以外，还因赋予它历史文化上内涵，只有这样商业项目才能经历时间洗炼，创造社会效益经济效益双丰收。

按成功商操作惯例，项目具体实施步骤因如下第步，项目树立品牌引起轰动思想文化载体推广载体宗教节日游行。

政府牵头，开发商组织，旅游公司安排游客参观，佘山天主大教堂在圣诞节复活节万圣节情人节这几个代表性欧洲节日期间举行宗教巡游巡游路线天主大教堂本项目内。

以此打响品牌知名度，并将欧洲文化理念随着宗教巡游同时引入项目自身。

第二步，项目经营框架支持延续经营根本各国特色美食娱乐等主题狂欢嘉年华节四大节日宗教巡游活动，能带动消费，但那是不够，它是项目思想，文化图腾。

持续经营，持续吸引消费者依托是各国特色美食娱乐等主题狂欢嘉年华节。

结合项目餐饮休闲特色，在各季节里推出以德国啤酒和香肠巴西烤肉意大利匹萨和通心粉，瑞士奶酪等为主题，安排演出公司穿插便于游客参与街头表演杂耍歌舞音乐绘画等，制造独特狂欢嘉年华节，形成项目经营特色，同时这必将成为佘山大旅游配套服务项目。

并能吸引消费客户长期消费，这是保证项目长期发展和经营灵魂。

最终，各特色街区体现特色留住消费者是项目经营血肉是经营盈利根本。

酒店公寓特色享有佘山富豪区环境优势，享有项目自身完善配套，享有与私人会舍配套高端管理体制，这些是本项目酒店公寓特色更是未来成功销售经营基础。

合作出击在自身特色与区域特色结合之后，更需要通过旅游公司演出公司模特公司等周边企业共同努力，使本项目拥有更广阔品牌知名度，使本项目获得更广阔经济效益社会效益，使相关企业得到合作共赢得目。

盈利模式根据项目目前业态定位，资金回笼和利益实现也将是长短结合平衡，并考虑资金回收速度建议如下短期盈利利用项目策划特色，吸引客户，销售酒店公寓和商业步行街产品合计快速回收资金，同时借助经营特色吸引品牌商家入住经营。

长期盈利通过对商业业态特色包装，通过与旅游公司演出公司等企业合作，配合境内外招商渠道，全面经营，创造长期商业价值，取得稳定收益。

七投资估算及资金筹措投资估算本项目总建筑面积平方米预计工程总