佛教文化旅游景区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（56页）

第章资源条件评价地域旅游资源概述地域人文旅游资源昴山昴山位于龙泉城西公里，锦溪镇内，被列为浙江省名胜景点之，昴峰海拔米，可远眺龙遂松三县市，绝顶有青石如几，方丈余。

明邑叶子奇诗云昴山青削入云霄，五月风高雪欲飘，应有仙人骑白鹤，月明闻得夜吹萧。

现已形成昴山古寺云台峰老鹰岩和鉴心寺四个主要游览点。

山上有著名昴山寺大马鞍和酷似搏风归来之鹰老鹰岩，有天真活泼维妙维肖，堪称绝童子戏牵牛，还有耸立石笋石蜡烛，以及望青云八功德水等多个景点，都显得栩栩如生。

山高天蓝水碧色绿，昴山不仅是个旅游胜地，还是个珍贵植物宝库，有红豆杉香果树伯乐树南方铁树凹叶厚朴等稀有树种，被浙江省林业局定点为珍稀植物母体标本采集地。

昴山还是动物天堂可闻白鹂相思鸟之啼，可见云豹金钱豹野山羊苏门羚奔跑和攀岩，还有嬉戏猴群。

昴山古寺又名灵感寺，为南北朝佛教禅宗建筑群，为浙闽赣三省香客朝拜圣地。

寺庙坐落在昴山山腰，掩映在古树与竹林中，寺门外古木参天，有杉树王柳杉等古树名木，寺庙四周修竹环宇，植被茂密，空气清新，也是浙西南避暑休闲圣地之。

寺庙始建于南朝宋文帝公元年期间，后由南宋张氏时宪时敏扩建。

初为南宋副相真德秀设教之地，元末参军胡深倡改学堂作禅堂。

抗日战争时，著名学者陈虞孙游昴山寺曾题联云脚下拥千峰，应不输雁荡山仙霞胜迹眼前临打劫，犹可听白云妙谒紫竹梵音。

自清咸丰九年起，昴山寺经过历次民间修缮，渐臻完整。

云台峰又名仙坛，是昴山绝顶，山顶岩石呈片理状，易破碎厚度均匀不。

登仙坛绝顶，有块约平方米平台，可远眺龙泉遂昌松阳三县市，也是观看日出云海绝好去处。

据旧县志载，昴山绝顶石壁刻有云台二字，相传秦时有李道士隐居于此。

仙坛旁奇石林立，有石壁嵌金钱石道士马鞍背石厨石床石屏净水杯仙床等景点。

老鹰岩由花岗岩经过造山运动断裂隆起，后经流水温差等外力长期风化侵蚀作用而形成，呈块岩体，节理状结构明显，共由三块上下垂叠岩石组成，分别构成鹰头鹰脖鹰身。

危岩耸立，高达余米，像名守护昂山勇猛斗士。

相传酷爱奇石明朝开国元勋刘伯温游览此景目瞪口呆，绕岩数日，惊呼天下第鹰，龙井瀑布位于昴山山麓锦溪镇山坑林场内。

据传，龙井瀑布最顶部有潭，深不可测，故称龙井。

瀑布水源来自植被繁茂蓄水丰富山林，故流水长年不断。

潭水面积近平方米，春季时雨水充沛，雾气缭绕有如仙境，蔚为壮观。

潭下为小溪流，水质优，卵石堆积，系瀑水冲刷而成，奇形怪状。

从龙井瀑布对面山峰半山腰，可以看到第级瀑壮观景色。

瀑布位于峡谷尽头，两侧山峰悬崖峭壁，奇峰异石，风景优美，但未开发。

溶洞由于侏罗纪火山岩形成造山运动，昴山山麓遍布众多形式各异溶洞，这些尚未开发溶洞极具旅游和探险价值。

鉴心寺鉴心寺在昴山东面脚下，背靠昴山，面对锦溪平畴，粉墙青瓦，庄严肃穆中透出几分江南园林飘逸清秀。

寺边有几株歪脖树，几棵垂杨柳和带竹林，隔开了山外竹篱茅舍，鸡鸣犬吠。

山门上四个遒劲大字昴山初步，明明白白告诉游人，从这里踏进步，就开始攀登昴山之路了。

五九基地五九基地为原浙江省公安厅档案馆，区内环境静幽，处在三面环山旧址上遗留着上世纪七十年代建筑，面积约平方米，现已划归锦溪镇政府代管。

地域自然旅游资源昴山旅游资源除明显宗教遗迹山村乡野神话传说构成别具味人文景观资源外，同时还有由峰岩涧瀑原始森林构成自然景观，以及由清新空气纯净水体幽雅环境构成生态环境资源，其特色为幽清险秀奇旷，并结合形成了昴山七景现见见见马鞍天堑云台旭日龙井飞瀑老鹰面壁石棺天书昴山雾海。

其景观特色概括为险峻雄奇山崖岩峡景观昴山山体高大，峰峦层迭连绵，沟壑纵横深切，自然天成了众多险峻悬崖和形态奇特峰岩景观。

丰富繁茂动植物景观昴山森林植被保护较完好，具明显垂直地带分布，植物种类丰富多样。

绚丽多彩气候天象景观昴山山体高大，又属于湿润亚热带季风气候，因此其云雾雨雪等天象景观四季变幻无穷。

些尚未开发溶洞极具旅游和探险价值。

资源分析评价区域结构及功能分析昴山境内旅游资源从时空结构上可以划分为个资源类型为密集型，二个资源类型为单型旅游区块，由此形成以昴山古寺为中心，辐射区域北部南部东部平面扇状格局。

本项目东西三个区块由若干景点景观建筑和构筑物组成，具有不同旅游功能。

资源密集型区块区块位置以昴山寺为中心周边区域。

区块特点包含了名胜古迹历史人文风土民俗自然风光，形成了浓郁历史人文民俗休闲氛围，适合发展佛教体验旅游观光休闲旅游特色运动旅游。

资源单型区块区块位置以鉴心寺坑心村五九基地为中心区域。

区块特点具备田园风光风土民俗分流集散自然条件，通过设置可以形成特色体验氛围，适合发展会务旅游主题度假旅游及观光旅游。

资源总体分析宗教文化积淀深厚，人文氛围明显昴山寺是座有千年历史古寺，始建于南朝期间，寺庙祠三类建筑融为体，儒释道三种宗教形式并展现。

以昴山寺为中心形成个历史文化人文古迹辐射区域，适合发展围绕佛教资源展开旅游形式。

旅游资源丰富，多样化共存区域内旅游资源种类较多，拥有古寺建筑山水风光峡谷断崖日出景观高山盆地等类型丰富功能景点。

从旅游资源供给及旅游消费角度看，可以开发适合现代都市人群各种探险运动旅游。

气候环境突出，交通便利本项目地域属于亚热带季风气候，四季分明雨量充沛，空气清新湿润。

昴山高山盆地处于米以上海拔高度，夏季凉爽宜人，加上距离龙泉城区仅为公里，非常适合开发避暑度假和商务会议等旅游项目。

资源空间结构易于塑造多功能景区，具备创造区域特色亮点项目地域两大区块主体明确，既具有自己特色，又能够两者整体塑造。

点线面游览形态完整，传递了孝道行善报应佛儒理念，迎合了大众游客游览心理。

资源总体评价昴山地处龙泉市区西部，向世人呈现了人文历史古迹以及天然景观等旅游资源多样性共存现象。

昴山高山盆地特色明显，气候清新宜人，旅游环境质量优越，宗教文化积淀深厚资源空间结构既适合整体开发，也适宜开发，易于塑造特色旅游功能景区，发展旅游产业具有定优势。

但是也存在着自然景点散乱无序，寺庙建筑简陋，游览交通不畅等瓶颈问题。

必须要着重对资源进行重新分析定位，赋予现有资源新内涵，并深度挖掘提炼适合新时期旅游市场需求主体要素即打造个区域性佛教文化体验观光型精品旅游景区。

第章市场分析与预测国内旅游市场分析十五期间，我国国内旅游人数年均增长入境过夜旅游人数年均增长出境旅游人数年均增长。

我国已跃居全球第三大入境旅游接待服务国和第四大出境旅游消费国。

华东地区旅游格局华东六省市旅游资源丰富景区密集，同时也是全国消费水平最高经济最具有活力区域，旅游业前景广阔。

而其中长三角地区旅游市场正在走向体化，长三角旅游辐射南进西扩不可避免。

近年来，些紧扣主题华东旅游线路日益走俏以文化休闲运动为主题深度旅游引导着人们旅游品位提升，从以往疲于奔波观光游过渡到深度游，从而使华东旅游资源更好地发挥潜质，形成更大旅游经济效应。

随着长三角旅游圈轮廓初显，华东地区旅游也应有机会更深入地进行协调和合作。

目前已经获得认可思路是六省市各地已加强各自旅游资源开发，避免同类别旅游产品简单重复建设，在促销方面加强各自特色，合力打统品牌。

区域旅游产业发展情况浙江省浙江省旅游资源丰富，客源市场广阔，伴随着区域居民生活水平不断提高，对出游需求日益增强，是国内流国际驰名旅游强省，特别是近几年，旅游业呈现出暂按年计算，建设周期个月期关于投资与收益估算采用以下原则根据综合开发型旅游项目生命周期规律，要求开园头五年收回基本建设投资，所以前五年平均年利润率年净利润基础投资不低于有关研究表明，对综合开发区，旅游项目来说，前期基本建设投资为长期运营成本十年期运营成本估算可变成本固定成本水电燃油费经营管理费营业税贷款利息等合计估算总成本比例为营业总收入④增长率说明由于景区游人保底基数低，所以第二年通过广告和头年经营口碑效益，营业收入增长最快，至第七年进入良性循环增长期。

经济效益分析门票收入开园后，本景区初始最大游客容量为人次。

根据市场规划有关客源市场和游客量分析得出本项目年接待游客量为万人次，每年按天计算，平均日客流量人，票价元每人次。

预测首年门票收入为万元素斋餐饮茶室收入以每天接待游客总量计，用餐素斋人数为人日，每人平均消费元计算，每年接待天计算，年餐饮茶室收入万元购物主要是寺庙香烛旅游纪念品。

按每天接待游客总量计，购物人数为人日，平均消费元计算，每年按天计算，年购物收入万元。

度假营业收入菩提假日酒店共设度假标房间，平均打折房价暂定元间计，全年客房出房率按计，则酒店年营业收入万元。

昴山梵宫共设三个会议场，平均打折价暂定元场计，全年出租率按计算，则酒店年会议出租收入万元。

慈航疗养院设度假标房间，平均打折房价暂定元天计，全年会所出房率按计算，每年按天计算，疗养院年营业收入万元。

圣像佛像销售收入尊圣像，每尊按万计，则销售收入为万元座小佛像，每尊按万计，则销售收入为万元功德林，设个冠名碑，每碑按万计，则销售收入为万元分时度假产权别墅居士山庄居住面积，按当前龙泉城区普通公寓元计算，则居士山庄销售收入为万元昴山精舍总建筑面积约按当前龙泉城区别墅均价元计算，则昴山精舍销售收入为万元数据效益推测旅游营业总收入万总收入万元，剔除经营成本，则年利润为万元，按图标十年游客增长率计算，总利润为亿元酒店度假收入第项，合计万元，剔除经营成本则年利润为万元，按按图标十年游客增长率计算，总利润为亿元佛事销售收入第项，合计亿元为次性销售收入通过十年建设经营总计收入为亿元，刨去项目营销专项费用，项目利润总额万元，项目内部收益率为折现率时，净现金流量现值为万元不确定性分析盈亏平衡分析经营成本率相关费用及税金投资收入总投资费用由计算可得，当经营成本率为时，其全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。

般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较低。

本项目盈亏平衡点销售率为，可见其风险程度较低。

从十年经营计算，项目虽不具备很好投资效益，但从经营成本看，本项目保本点都低于行业平均水平，可见本项目风险较小。

这得益于恰当资金筹集方案和项目产品收益。

敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为开发成本经营水平建设经营期长短。

据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。

因而，本项目不确定性分析针对全部投资评价指标财务净现值和财务内部收益率，分别计算经营收入上下波动和成本投入费用上下波动时，对经济评价指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

收入变动成本投入费用财务净现值财务内部收益率投资利润率升降幅度由此可以看出，收入下降，将引起该项目财务净现值分别下降成本投入费上升，将引起该项目财务净现值分别下降。

结论经营收入对本项目影响成本收入较大，社会效益及社会影响分析龙泉昴山佛教文化旅游景区建成后将极大地促进龙泉市旅游发展，进而带动建筑业商业