佳和花园房地产开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

受货币政策宽松销售量增加和直接融资增加三大因素影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张局面。

前三季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长，增速比上半年提高了个百分点，比去年同期提高了个百分点。

尤其值得关注是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源比重明显提高。

前三季度国内贷款增速达，同比加快了近个百分点，占资金来源比重达，同比提高了个百分点个人按揭贷款增速达，去年同期则是下降，占资金来源比重为，同比提高了个百分点。

供给回升施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比上半年提高个百分点，这是今年以来施工面积增速连续个月实现正增长。

房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小个百分点。

施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场量价齐升和去库存化进程加快，开发商市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资意愿正在不断增强。

国房景气指数持续走高。

月份，全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份提高点，比月份提高点，是今年以来连续第个月保持在以上。

从分类指数看房地产开发投资分类指数为，比月份提高点本年资金来源分类指数为，比月份提高点土地开发面积分类指数为，比月份提高点商品房空置面积分类指数为，比月份提高点房屋施工面积分类指数为，比月份提高点。

市房地产市场宏观形势分析及预测市整体城市规划自世纪年代初，市设立经济技术开发区和东湖新技术开发区以来，以这两大国家级开发区和吴家山海峡两岸科技产业园两园区为重点形成了城市新区开发热点。

同时由于天然江河湖泊分割，市政府因地制宜制定了市总体规划布局，将市规划为圈层式布局结构，即以主城为核心由内向外第三二产业圈层式布局结构。

建成包括两园区在内南湖白沙洲黄家湖四新什湖古田等九大功能组团。

这九大功能组团相对，交通及市政基础设施相对集中配套关联和辐射外围走马岭蔡甸常福金口纸坊流芳等个重点镇，由三环十放射构成整个城市规划交通框架结构。

九个组团功能分区明确，以两园区和白沙洲工业园古田经济发展区什湖产业园这六个主要产业园区为核心带动所在组团发展以第二产业为主，在形成规模后逐步引入发展第三产业。

同时以汤逊湖白沙四新郭徐岭黄狮海等五处为主居住区作为远景规划中城市人口主要安置地。

六个重点镇则利用邻近组团优势及特征发展物流轻工旅游生活居住区等功能，并承担疏散主城人口作用。

市这种城市多组团式布局制定决定了城市发展方向多样性，功能类型多样性。

从城市发展角度考虑可以避免无序滚动式连片式开发，在确保环境优先前提下，可以给主城以拓展空间和机会。

对开发商而言，为我们将来开发方向，以及开发产品类型选择上予以指导，未来开发热点将主要集中在几个板块儿当中。

土地市场影响政策市房地产级市场即土地市场规范历程在全国来讲是属于启动较早，但也同样经理了年以前协议出让阶段，当时许多开发商通过协议方式以低价圈了较好地块，在目前房地产市场上，大多数在建在售楼盘都是在哪是获取土地，同时在目前日渐规范土地市场上，仍由当时协议转让土地在进行再转让，目前土地部门已经考虑有效措施限制，以保证投资量要求真正能得到有效保证。

市年建立起土地储备制度，行政管理上采用三级管理即市土地资产管理委员会是作为决策机构，宏观调控土地储备与供应计划。

市国土资源管理局作为土地储备体系行政管理机构。

市土地储备中心则是具体实施土地储备实施及土地供应前期工作。

市土地交易中心，具体负责土地招投标等具体供应工作。

从管理区域划分上，中心城区江岸江汉桥口汉阳武昌洪山青山土地仍实行市土地行政主管部门垂直管理体制，城郊各区东西湖汉南蔡甸江夏黄陂新洲和开发区东湖新技术开发区和经济技术开发区土地由地方土地部门进行储备转让，市土地行政主管部门与地区人民政府或开发区管委会共同管理指导和监督。

年初，市政府提出土地储备原则是旧城改造新区拓展轴线推进均衡发展。

同时市土地部门采取了调整土地供应量和最高限价等政策，以遏制房价过快增长。

到了年底则提出要在土地市场平稳发展同时，在未来几年内将房价推过元关口，以真实地反映出与市地位相匹配房价，措施就是从房地产开发源头土地开始，从年初计划向市场投放亩土地到年底上市也只有亩左右。

其中还包括在年底集中推出万平米旧城改造地块。

这点即可看出。

同时这趋势将延伸到年。

将继续进行老城区改造工作，力度将超过今年。

同时启动汉阳大开发。

汉阳开发率先沿汉江开始，选择好几个重点板块启动，把汉阳地区建设主要分成三个部分，汉江旅游文化生活区组团，四新组团介于生活区文化区与生产区之间，主要承担政治金融商业等生产性服务与生活两大功能，沌口组团主要建设佳和制造业基地。

房地产市场影响政策在房地产二三级市场上，近几年来国家及市也相应出台了相关开发融资销售管理办法信贷等相关政策。

方面规范了开发市场，从而保证市场良性竞争，减少办事环节和相关税费以最终有利于消费者购房，另方面从信贷公积金等方面直接保证需求面畅通，以保证商品房市场能够良性循环。

随着危改力度进步加大，二手房市场将进步被激活，将会给商品房市场带来部分投资性客户。

各年度数据指标回顾指标类别增长率房地产投资额商品房销售额存量房交易额发放贷款额年年年年从上述指标对比可以看出，房地产市场四年来投资额直在稳步增长，存量房交易额也在快速稳步增长，其中主要推动力量来自于金融对个人信贷支持，但值得关注是年以来，首次销售额增长出现了下滑。

市洪山区房地产市场宏观形势分析及预测据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前市住宅市场供应上，住宅面积在以下占总量，住宅面积在占总量，占总量，占总量，占总量，以上占总量。

从以上统计结果看，住宅面积目前是市住宅市场上供应主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占承受总价格在万占承受总价格在万占，承受总价格在万以上占。

以上调查结果显示，市购房者所能承受价格在万之间，比例占到总量以上，可见是主要购买力承受范围。

另外，重点调查了我们项目所在洪山区房地产市场及项目周边主要楼盘销售状况。

在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。

项目目标市场分析根据调查，目前市房地产投资大幅增加，年上半年完成住宅建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。

年总投资额为亿元，同比增长。

其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资，经济房开发投资亿元，占总投资从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额，年上升到，在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万同比增长总销售额为亿元，同比增长。

虹景花园华城花园康居园等批商品住宅良好销量，再结合入住光谷高科技公司不断增多，白领阶层以及周边高校热水混合器具水温调节器电磁式淋浴节水装置节水喷头等。

节水型用水家用电器采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。

项目销售计划项目定价确定项目均价区位因素以本案为分，分为好，较好，般，差，较差五个档次。

每上升或下降个档次相应加或减分。

建筑设计以本案为分，分为好，较好，般，差，较差五个档次。

每上升或下降个档次相应加或减分。

绿化率以本案为分，以本案为分，以为个档次，每上升或下降相应加或减分。

建筑质量以本案为分，分为好，较好，般，差，较差五个档次。

每上升或下降个档次相应加或减分。

私密性以本案为分，分为好，较好，般，差，较差五个档次。

每上升或下降个档次相应加或减分。

交通便捷以本案为分，分为好，较好，般，差，较差五个档次。

每上升或下降个档次相应加或减分。

周边配套以本案为分，分为完善，健全，般，差，较差五个档次。

每上升或下降个档次相应加或减分。

户型结构以本案为分，分为好，较好，般，差，较差五个档次。

每上升或下降个档次相应加或减分。

社区景观风格以本案为分，本案是欧式景观，其余各项与其相比。

德式景观设计得，自然生态景观得分，西班牙风格景观得分，佳和都市型得分。

本案最终均价定为元每栋楼均价确定本案为六栋五层住宅，以第三栋作为均价。

垂直价差以第三栋第二层为均价并根据每层价差来确定各栋各层价格，由于楼销售相对困难，层面积半地下赠送。

水平价差栋两个单元，梯两户，栋水平四户。

以每栋单元户型作为均价户型，其余户型以相应系数做价差调整。

最终项目价格表精确到元投资估算及资金筹措投资估算原则本建设项目总占地面积约万平方米，总建筑面积接近万平方米其中公建面积约万平方米，总户数户，地下停车场万平方米，绿化面积近万平方米，容积率。

小区内部规划中心四组团，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系各具特色。

小区内有托儿所小商场银行等。

该土地地块开发成本包括安置费和土地批租费为拆迁安置费项目用地范围内建筑物拆迁安置费主要分为居民安置费户居民每户万元计算共计万人民币。

房屋拆除费以每平方米元计算，共拆除房屋面积平方米共计万人民币。

其他费用主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和计算，共计万人民币。

土地批租费主要包括土地出让金回源费和市政工程配套费，共计万人民币。

项目供水雨，污水排放供热供电供气以及电信方面配置情况如下供水在鼓风小区东侧有现状上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

雨，污水排放武黄路大街现有现状毫米雨水管线和毫米污水管线，可以就进排入供热拟从武黄路新敷设供热干线接入。

供电拟采用双路供电，路从鼓风机厂开闭站引条千伏电缆，接入小区内配电室另路可由东鑫饭店配电室引入。

考虑留有余地，变压器容量为千伏安。

供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

本项目住宅区前后道路绿化以及所需各种市政条件及基础设施配套，均由宏达房地产开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

电信本项目预计需装机容量为门程控交换机，拟由洪山区电话局从开设下属分局解决。

路网布置道路为小区主干道和组团内部道路两极。

主干道把小区中心四个组团和幼托串在起，形成树枝状道路系统。

小区内绿化及景点建设计划小区绿化覆盖率。

区内修建个面积约平米小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。

由此可得项目主要经济指标如下略项目建设投资估算根据开发项目工程量可得总投资估算汇总表略开发项目固定资产投资估算表略资金筹措与使用计划资金渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。

因此要注意从以下几个方面去筹措资金筹措和利用自有资金万元，为实施工程项目，满足开工前资金周转，本公司可根据收入