佳木斯市棚户区改造三期工程项目可行性研究报告投资建议书word文档（共109页）

建设规模新建总建筑面积万。

其中住宅楼万，公建用房万。

建筑标准住宅建设标准为经济适用住房，安臵用房以中小型住房为主，住宅套型配比以二类套型为主，比例。

项目建设周期佳木斯市棚户区改造三期工程项目建设期年。

项目构成表黑龙黑龙江省林业设计研究院表项目构成览表序号类别项目名称单位数量备注位置佳木斯市友谊路滨江路红旗街附近用地规划用地性质二类居住用地棚户区改造用地规模其中新区用地规模腾空土地规模土地权属国家划拔建筑规模建筑规模万其中住宅建筑面积万公建建筑面积万人口总安置人口人居住人口人居住户数户就地就近安置基础设施项目道路工程新建道路分为居住区路小区路组团路宅间小路四级标准。

本工程新建道路总长其中居住区道路，小区道路，组团道路，宅间小路，停车场。

给水工程新建小区组团供水普及率按计算，采用生活消防统给水系统。

桦居住小区敷设给水管道总长度木材小区敷设给水管道总长度新丰小区敷设给水管道总长度友谊组团敷设给水管道总长度林业组团敷设给水管道总长度。

排水工程新建小区组团排水体制采用雨污分流制。

松桦居住小区设污水管道总长度，化粪池座，设雨水管道木材小区设污水管道总长度，化粪池座，设雨水管道新丰小区设污水管道总长度，化粪池座，设雨水管道友谊组团敷设给水管道总长度林业黑龙黑龙江省林业设计研究院组团设污水管道总长度，化粪池座，设雨水管道。

供热工程新建小区组团采用集中供热方式。

新建小区组团内除木材小区设个换热站外，其他均设臵个换热站，共个。

松桦小区新建二次管网木材小区新建二次管网新丰组团新建二次管网友谊组团新建二次管网林业组团新建二次管网。

供电工程新建小区组团用电负荷计算采用建筑面积负荷密度法，电网供电安全采用准则。

每个小区组团各设座开闭所，共座共设座箱变共敷设电缆共设路灯庭院灯套。

电信工程规划区内电信线路为电信管道，电信与有线电视同沟并存合建管道，共设管道，电信电缆。

燃气工程本工程区域气源为天然气。

本次工程设计范围为松桦木材新丰和林业居住小区，主要建筑性质为居民住宅和商业建筑。

友谊居住组团因燃气管线近期尚不能铺设到位原因暂不考虑。

共需建设燃气调压柜个，燃气管道。

投资规模与资金筹措投资规模本项目总投资额为万元。

其中建筑工程万元，设备费万元，安装工程万元，其他费用万元，基本预备费万元，建设期贷款利息万元。

资金筹措其中申请银行贷款万元，其余万元资金企业自筹。

黑龙黑龙江省林业设计研究院评价与结论本项目建设期为二年。

本项目还款由土地出让收入与公建售房收入及住宅结构差价扩大面积收费作为资金来源偿还贷款，因此项目金融财务风险较小，具有清偿能力，在经济上是可行。

本项目是政府扶持城市居民住房困难群体政策性补助工程，具有良好社会效益，对佳木斯市全面建设小康社会和实现可持续发展提供了社会保障，亦加快了佳木斯市环保示范城市建设步伐。

第二章项目概况自然概况地理位臵佳木斯市位于黑龙江省小兴安岭和完达山东部，三江平原西出口峡谷之端，松花江中下游南岸，市中心位臵地理坐标为东经，北纬。

佳木斯市是黑龙江省东部地区铁路公路水路和航空运输重要交通枢纽，境内交通发达。

佳木斯至哈巴罗夫斯克空中航线已经运行。

境内公路纵横交错，联接哈同哈萝和鹤大三条国道，铁路有绥佳牡佳福前佳鹤南乌和佳富等条干线，贯通东西南北。

地形地貌佳木斯市是由黑龙江松花江和乌苏里江汇流冲击而成低平原。

佳木斯地形地貌比较复杂，北西南有小兴安岭老爷岭完达山余脉环绕，构成西南西北较高，并逐渐向东北缓降低平松花江两岸低平原。

地形地貌特点是地势低，虽然山地起伏，但海拔高度并不高。

气候气象黑龙黑龙江省林业设计研究院佳木斯市气候属于中温带大陆性气候，历年平均气温，最低气温，最高气温，历年平均无霜期为天，最长为天，最短为天。

历年平均降水量为毫米，历年平均日照时数，小时。

全年风向多西北风，平均风速为米秒，最大风速为米秒。

社会经济概况佳木斯市在省委省政府和市委领导下，全面完成了十四届人大次会议确定年度目标任务，主要指标增长速度居全省前列，多数指标创历史最好水平，经济社会呈现又好又快发展态势。

全市完成亿元，同比增长。

城镇居民人均可支配收入实现元，同比增长，农民人均纯收入实现元，同比增长。

工业经济高速高效运行。

规模以上工业增加值实现亿元，同比增长，工业利润总额实现亿元，同比增长倍。

现代农业建设步伐加快。

粮食总产达亿斤，创历史新高。

现有棚户区概况佳木斯市市建成区内现有棚户区占地面积约万平方米，拆迁面积约万平方米。

这些棚户区因建设年代久远，大大超过设计使用年限，普遍出现屋架椽头房板腐朽屋面漏雨基础下沉墙体开裂等问题，多数已变成危房。

其最基本基础设施配套建设更是简单，无排水设施，仅以明沟排水无室内卫生间，目前还是以几百户居民共用个公共厕所状况其供电设施设备老化非常严重，线径不够，变压器落后，明线乱跑现象非常普遍，由此而造成火灾安全事故非常多。

取暖仍采用独户煤柴做燃料方式，很不安全，极易引起火灾和二氧化碳中毒现象。

由于棚户区特殊环境，卫生状况很不好，脏乱差现象最为明显，社区工作也不好开展，居民就医上学也相对较难。

这些危房棚户区严重影响了居民居住质量和正常生活，居民群众反映强烈，已成为影响稳定个因素。

黑龙黑龙江省林业设计研究院本次改造棚户区概况本次棚户区改造区域有六个地块，即松桦棚户区木材家属区棚户区新丰村棚户区友谊棚户区林业卫校棚户区和万力木业棚户区。

其中松桦棚户区友谊棚户区位于佳木斯市城东，友谊路北木材家属区棚户区万力木业棚户区位于城北，松花江南岸，滨江路南新丰村棚户区林业棚户区位于城南，红旗街西东二侧。

具体详见下表及区域位臵图富锦风电场场黑龙黑龙江省林业设计研究院表拟改造棚户区情况览表序号棚户区名称位臵用地面积建筑面积万居住户数户居住人口人总用地面积其中其中总居住户数其中总居住人口其中应拆迁改造面积其他面积现状拆除建筑面积危房建筑面积危房户数特困低保户数危房人口松桦棚户区用地北至铁路，南抵刘英俊烈士陵园西接城市干路荣歌路，东接棚改期工程区木材厂家属区棚户区北至铁路，东南至黎明路，西侧为居民区新丰村棚户区用地北起育林路，南西接农田，东至近乡街友谊棚户区北至油库，南至友谊路，西至糖厂，东至近乡街林业卫校棚户区北至红霞路，南至中华路，西至中山路，东至光华路万力木业东北至沿江路，南至木材加工厂，西至松林路合计注其他用地指保留建筑用地黑龙黑龙江省林业设计研究院建设条件分析地理位臵本项目拟改造六处棚户区均位于城市主干路侧，濒临城市副中心区，地理位臵比较优越，交通便利，环境条件优越，周边已开发有居住新区，配套基础设施条件健全，具备棚户区改造建设条件。

住宅需求棚户区居民低收入群体占少部分，居民购买力较好，只有部分特困低保户物理臵换住房。

因此，通过政府有力组织政策扶持，市场化运作将棚户区改造升级为新型居住小区，拆还，并配套定比例廉租住房，在政策上给予适当倾斜，以确保棚户区居民都能得以妥善安臵。

配套基础设施建设条件拟新建小区组团周边服务半径内现有小学和中学第二小学新丰小学木材小学十六中学第三中学等。

根据新建小区组团周边现有学校分布及人口容量及所在居住区发展规划，本期工程仅需配建所六班制幼儿园松桦所木材所林业所，以满足适龄幼儿入园需要。

医疗需求分析遵循充分利用原有医院医疗能力，就近就便原则。

新建小区组团周边服务半径内现有多所医院林业医院佳木斯医科大学附属医院等，据此现有医疗机构分布情况及病床利用率，新建小区组团内只考虑结合社区服务中心设臵卫生服务点。

根据新建小区组团规模等级，依据市场经济发展需要，相应配套社区服务物业管理商服餐饮等公建用房。

棚户区改造项目政策支持条件场址土地权属类别土地权属国家划拨黑龙黑龙江省林业设计研究院城市规划要求应满足规划限高要求，建筑耐火等级不低于二级，居住区户外环境应满足无障碍设计要求。

配套基础设施建设条件根据佳木斯市政住组团林业居住组团住宅配套公建小区配套基础设施道路及绿化工程。

投资估算项目总投资额为万元，其中建筑工程万元，占项目总投资，设备费万元，占项目总投资，安装工程万元，占项目总投资，其他费用万元，占项目总投资，基本预备费万元，占项目总投资，建设期贷款利息万元，占项目总投资。

详见总估算表资金筹措申请银行贷款万元，其余资金企业自筹。

黑龙黑龙江省林业设计研究院第十二章财务分析与评价评价依据本评价依据国家建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第三版按照国家现行财政制度和有关标准法规对项目进行财务评价。

项目建设期及计算期本项目建设期为年，计算期按年计算。

财务评价土地出让及售房价格取定根据佳木斯近三年来房地产发展趋势，考虑棚户区改造总体要求和工程建设成本等综合因素，住宅部分对拆迁户按照原面积偿还新宅，原有面积按照每平方米元计算结构差价，超出部分按照每平方米元找差廉租房按照每平方米元由政府回购新建商服及公建按每平方米元计价。

税费按国家黑龙江省及佳木斯市关于城市棚户区改造有关文件执行。

盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，扣除经营税金及附加万元，销售净收入万元，扣除经营成本万元，利润总额持平清偿能力分析本项目申请银行货款万元，从建设期第年起逐年还息，从计算期黑龙黑龙江省林业设计研究院第三年起按宽限期二年计逐年偿还本金，偿还期年含宽限期年，详见长期借款还本付息估算表。

资金平衡分析和资产负债分析本项目计算期内，各期资金来源与运用是平衡，资产负债率最大值为，项目资产负债结构是合理。

资金平衡分析详见投资使用计划与资金筹措表，资产负债分析详见资产负债表。

金融财务风险分析本项目资金由地方自筹和银行贷款组成，由土地出让收入与售房收入及住宅找差作为资金来源偿还贷款，因此项目金融财务风险较小评价结论本项目是扶持城市居民住房困难群体政策性补助工程，具有良好社会效益，同时也具有清偿能力，因此在经济上可行。

第十三章社会评价项目对社会影响分析做好棚户区改造工作，是实践三个代表重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会重要举措对改善城市低收入居民居住和生活条件，维护社会稳定，振兴东北老工业基地都具有十分重要意义。

本项目建成后将彻底解决棚户区人居住问题，直接改造了五片棚户区，整理后为国家盘活了城市存量土地。

该工程事实，将产生深远社会影响增加了棚户区居民实际收入，缩小了贫富差距，缓和了社会矛盾棚户区居民基本是低收入阶层，住楼房是他们渴望，有心无力。

通过政府大力扶持，以实物房屋形式补助了棚户区居民，增加了他们不动产价黑龙黑龙江省林业设计研究院值，也可以说，增加了棚户区居民实际收入，缩小了贫富差距。

这将对维护佳木斯市社会稳定实现佳木斯城市社会总体发展目标具有重要意义。

改善了居民生活水平与生活质量可使名居民从脏乱差棚户区，住进环境优美功能齐全居住小区，人均居住面积从提高到，居民生活水平与生活质量明显提高。

增加了居民就业机会居住小区组团内商业服务幼儿园文化体育活动站社区