佳苑小区项目住宅项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

山西省房地产市场发展态势综合分析，年加快我省房地产开发业发展有利条件较多。

方面，近两年国家虽然出台了系列宏观调控新政策，但其目都是为了促使房地产市场健康稳定快速发展。

另方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。

我省房地产开发业继续保持快速健康发展态势，并将呈现以下特点房地产开发业将保持快速健康发展态势随着我省城镇化建设步伐加快和居民收入不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地大连万达广州富力等国内知名企业进入和安居工程实施宜居城市评选活动开展棚户区改造力度加大，必将为我省房地产开发业注入新活力。

住宅价格增长幅度将趋向理性回归年全省商品住宅价格上涨，主要上涨因素在于市场供求关系变化。

城市化进程加快供给结构不尽合理建筑材料价格上涨人工成本和机械使用费上涨土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了定空间。

但是这种房价上涨也间接地将未来臵业需求提前释放，挤压了未来市场升值空间。

总体来看，在国家出台系列宏观调控政策作用下，尤其是我省加大经济适用房限价房廉租房等保障性住房投资力度，房地产价格上涨幅度不会太大，局部区域商品住宅价格较快上涨势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归合理区间。

住房供应结构将会更加趋于合理随着宏观调控措施进步落实，以及国家关于调整住房供应结构各项措施实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系解决城市低收入家庭住房困难列入政府工作重要议事日程。

因此，随着我省对国家宏观调控措施进步落实，廉租住房经济适用房制度逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。

县房地产市场现状县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅需求正从生存型向舒适型转变，房地产业发展正从速度规模型向质量效益型转变。

在过去年里，房地产市场和全国各中小城市样，无论规模和效益都有了长跑进展，住宅商品房平均售价已达到元，上涨了。

在商品房价格快速攀升同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。

目前县在建和已建商品房平均单套面积已达。

即使这样，商品房销售还是异常火爆。

在未来年内，随着小城镇建设规模扩大化，农业人口入住城区比例增大，对商品房需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展局面。

近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。

到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

房地产业主要特征表现在以下几个方面投资增幅大房价平稳上升拉动相关产业效果显著从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多从投资角度看房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。

从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。

人们已不能满足于够住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。

住房消费正由居住型向享受型转变。

二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。

从需求关系看在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

市场分析优势及机会该项目地处文峪河东西两岸，文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清岸绿要求，把文峪河城区段建成集水利环保生态于体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是片理想居住用地。

近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。

周边日趋成熟居住配套，为该项目市场价格奠定了定基础。

公司与建设主管部门良好公共关系背景，有利于公司今后在当地发展。

劣势及威胁周边原有房地产开发形成定竞争态势。

新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大金融政策调整和房地产相关政策调整所带来不可预测因素。

项目市场定位消费目标群体定位项目消费目标群体主要有以下人群周边工矿企业主当地青年结婚成家者农村进城经商务工者以小换大，以次换好二次购房者看好房产增值投资者项目市场价格定位该项目县文峪河东西两岸，地理位臵优越，具有很高商业利用开发价值。

依照目前区域房地产市场已形成价格分布体系，结合本项目规划所设定品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在元。

销售业绩预测项目销售目标是至工程全部竣工时，销售率。

第四章项目选址项目选址根据县政府及城市建设局总体规划，县全顺房地产开发有限公司取到了该宗土地使用权，作为县水乡佳苑小区建设用地。

水乡佳苑小区位于文峪河县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分，县城干道大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东西两侧为县城规划滨河路，交通便利。

文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清岸绿要求，把文峪河城区段建成集水利环保生态于体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是片理想居住用地。

场址建设条件气象条件县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不均，昼夜温差较大。

春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽凉快，冬季寒冷少雪。

有关气象数据如下年平均气压年平均气温历年最高气温历年最低气温历年最大降雨量历年最小降雨量年平均风速历年最大风速瞬时主导风向日照时数最大冻土深度项目地处我国寒冷地区，对建筑物有较高保温节能要求，工程施工组织应满足当地气象条件特殊要求。

水文条件县西高东低，可分平原丘陵和山地，东部平原，海拔在米以下，土壤肥沃，水源充足，交通方便，人口密集，为该县主要粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟壑纵横，水土流失严重，海拔在米左右。

西部山区，山高坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，主要山峰有五龙庙百花崖闻则峪山大东沟垴大肚崖等，海拔在至来之间，其中县境西北五龙庙为最高，海拔米。

境内主要河流有汾河文峪河磁窑河三道川河等。

汾河流经县东，是该县与祁县平遥界河。

文峪河发源于关帝山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。

磁窑河在本境汾河文峪河之间，与汾河平行流入平遥西北部。

三道川系文峪河支流。

县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温度，月均温度，七月均温度，年均降雨量毫米，霜冻期为十月上旬至次年四月下旬，无霜期至天。

周边建筑物与环境条件水乡佳苑小区位于文峪河县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分。

场地周边环境状况良好，没有明显污染源，有利于工程建设。

交通运输条件该县交通方便，国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。

公用设施本项目建设符合县城区总体规划，具有完备自来水管网热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设施，以降低投资成本。

环境保护要求本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣废气废水排放，生活污水排入城市污水管网后统处理，因此，本项目不会宽带自来水接口费及配电设施，社区管理及服务配套设施等约万元。

不可预见费按前面项之和万元计取，为万元。

开发费用估算管理费用取以上项之和为万元销售费用取销售收入万元为万元应扣减各种税费营业税及附加为销售收入，万元。

土地增值税万元。

合万元。

项目总投资估算开发建设投资估算表序号项目费用万元备注前期工程费勘察设计费监理费建筑安装工程费用配套费用不可预见费销售费用管理费用开发期税费营业税及附加土地增值税合计资金筹措项目总投资为万元。

由项目单位自筹解决。

项目财务评价本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家发改委，建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，来计算项目经济效益。

基础数据项目设计规模项目总建筑面积平方米，提供住宅户。

项目计算期根据项目实际情况，确定计算期年，其中建设期年，经营期年。

项目总资金构成项目总资金为万元，由建设资金构成。

财务分析成本费用估算本项目开发建设投资万元，全部形成成本费用。

运营费用中其它管理费用按建设投资中项之和计取为万元，销售费用按销售收入计取为万元。

也形成成本费用。

销售收入经营税金及附加土地增值税依据县房地产市场实际情况和发展趋势，确定销售价格。

住宅，价位元，收入万元。

销售税金包括营业税城市维护建设税教育费附加，按销售额。

土地增值税按销售额计征。

所得税盈余公积金本项目所得税按计。

所得税后提取盈余公积金。

财务损益状况详见附表财务盈利能力分析投资利润率投资利税率项目损益状况详见附表损益表附表单位平方米元万元序号项目合计建设经营期万元销售收入总成本费用经营税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率本项目以上评价指标同房地产行业相应指标比较可以接受，故项目从财务上看是可行。

第十章项目主要风险及其防范措施风险分析为了确保风险分析质量，有必要对拟建项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。

自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

风险控制及早地发现或预测到这些