筑方案评估意见设计指导思想关注创业人才，以社会责任感引导设计，强调保障性住宅体系人文关怀。为创业人才提供体验新生活机会与可能，使他们实现自身对住区安全舒适方便和发展等各方面愿望。结合物质社会经济因素，强调社区品质，使公共社区成为个新正面形象，成为人们愿意居住地方，而不是逃离和回避城市矛盾。完善最基本居住功能。总平面设计总平面规划园区主要出入口设在城市主干道迎春路上，园区西侧为阡陌路，南侧为滨兴路，征地面积为，项目建设用地面积为，道路代征地面积为。单人间宿舍规划在项目南侧，靠近滨兴路北侧即号楼双人间宿舍分别规划在滨兴路北侧即号楼及迎春路南侧即号楼四人间宿舍规划在用地中间靠东侧布置即号楼小套型布置在项目内人工水景湖心中即号号楼商铺建筑沿阡陌路走向布置配套公建布置在迎春路南侧，园区入口处左侧在项目区域规划布置了体育活动场，如篮球场网球场等还开辟了人工水景小桥亭子等建构筑物。道路交通规划在迎春路设小区主入口，在阡陌路设小区次入口，滨兴路设景观步行出入口，采用人车分流交通体系。住户机动车可从主次出入口直接进入地下停车库，地面停车位在园区北侧用地边界，靠近配套公建，以满足外来访客车辆临时停放和公建停车位需求。建筑方案单人间宿舍是楼板式公寓楼，地上十五层，地下层，地上建筑面积为，单人间宿舍建筑面积为间进行考虑。双人间宿舍分别是楼建筑，均板式公寓楼，楼为十五层，楼为十八层，双人间宿舍建筑面积为。楼建筑面积为，楼建筑面积为。四人间宿舍是楼板式公寓楼，地上十四层，地下层，地上建筑面积，四人间宿舍建筑面积为。小套型公寓分别是楼塔式建筑，地上十八层，地下层，每幢建筑面积为，每套型建筑面积为。上述所有公寓套型面积包括公用面积，实际使用面积应乘以系数。配套公建该项目建在迎春路入口处东侧，型多层建筑。商铺建筑商铺建筑规划在阡陌路东侧，沿阡陌路方向布置，是低层建筑。结构设计方案设计依据结构设计指标设计活荷载标准值上部结构选型地基与基础结构材料等内容，可行报告较为详细进行了描述。给排水设计方案给排水设计依据和概况给水设计含水源用水量给水系统排水设计含污水量污水排放雨水排放设备及管材等内容，可研报告较为详细进行了描述。电气设计方案相关电气设计范围变配电系统含负荷等级负荷估算变配电系统应急电源系统照明配电系统主要光源配电系统应急照明计量动力配电系统防雷系统接地系统等内容,可研报告叙述得较为详细。弱电系统设计方案设计依据和原则智能化系统配置信息网络子系统含电话通信系统计算机网络系统有线电视系统安全防范子系统含周界防范报警系统访客对讲系统出入口控制系统闭路电视监控系统电子巡查系统管理与监控子系统含车辆出入与停车管理系统紧急广播与背景音乐系统物业管理计算机系统小区电子公告系统电梯五方通话系统机房工程主要包括供配电系统地线系统专用精密空调系统不间断电源系统专用气体消防系统特殊室内装饰系统等，电源系统防雷系统接地系统等内容，可研报告描述得较为详细。暖通设计方案暖通工程设计依据设计范围采暖与通风及空调室内设计参数空调设计含中央空调冷热负荷量中央空调主机选择中央空调系统设计通风系统含地下封闭汽车库通风系统辅助设备用房与公共卫生间通风系统等内容，可研报告论述得较为详细。人防设计人防设计主要依据人防设计规范人防防火规范，以及人防设计对建筑设计要求对给排水电气暖通均提出了详细要求。主要技术经济指标总投资万元总建设用地面积总征用地面积地上总建筑面积万其中公寓建筑面积配套公建沿街商业社区和物业管理用房地下建筑面积万居住户数户容积率总建筑密度绿地率汽车泊位数个其中室内车位个室外车位个自行车库表户型配比指标项目数量套小套公寓单人间二人间四人间小套公寓合计评估认为区创业人才公寓项目总平面方案设计内容完整，公寓楼内居住空间均能满足日照要求，朝向通风采光良好，户内空间方正，功能分区明确。景观设计较好，能利用有限地域，设计了水景小桥凉亭等小品建筑，能使公寓户户有景观。可研报告对结构给排水电气智能化暖通人防等设计内容均作了较为详细描述，为开展下步设计提供了依据。关于环境影响评价评估意见该可研报告对环境影响评价依据环境评价标准环境影响因素分析包括施工期影响因素分析污染因素分析环境保护措施和建议包括施工中环境保护措施运营期环境保护措施等内容均做了详细而全面描述。该可研报告符合国家环境保护法律法规和环境功能规划要求提出了污染物排放总量控制和达标排放要求并注重资源综合利用，对环境治理过程中项目产生废气废水固体废弃物，提出了回水处理和再利用方案。评估认为综合可研报告分析，本项目建设选址符合市区总体规划，而且从环境保护角度分析其选址也是合理。本项目建设过程和运营期间，只要建设单位认真落实本可行性研究提出各项环境保护建议措施，就能确保不会对周围环境产生污染。从环境保护角度考虑，本项目建设可行。关于消防与劳动安全卫生评估意见建筑消防该项目建筑防火设计应根据建筑设计防火规范要求进行设计。消防给水系统根据规范要求规划好室外消火栓及室内消火栓规格与数量配置，火宅延续时间为小时。室外消防采用生活消防合低压制，管道环状布置，本地块内以不超过米间距布置室外消火栓，其水量水压由市政管网保证，消防时由城市消防车前来营救室内消火栓系统由该区内集中设置消火栓加压泵供水。消防电气系统本工程火宅自动报警系统拟采用控制中心报警系统，各单体走道电梯厅设备机房等处均设有火宅自动报警系统消防联动系统和消防电话系统。本工程火灾自动报警及消防联动系统采用二总线智能型系统。劳动安全本项目施工过程中有可能会涉及到高空作业振动噪声机械损伤等危险性作业，对人体健康造成危险，因此在施工过程中要特别注意劳动安全。在项目建成后，存在定不安全因素，应遵循‚安全第，预防为主‛原则，确保人员安全与健康。卫生防疫在本项目施工期间，对工人饮食要定期检查，加强卫生防疫工作，保证职工饮食安全和夏季防暑措施。评估认为该可研报告从消防与劳动安全卫生方面进行了较为全面概述，只要建设单位认真落实本可行性研究提出各项消防与劳动安全卫生建议措施，就能确保施工人员及居民安全与卫生。从消防与劳动安全卫生角度考虑，本项目建设是可行。关于建筑节能评估意见设计依据中华人民共和国节约能源法公共建筑节能设计标准居住建筑节能设计标准建筑节能方案本项目建设地点区属夏热冬冷地区，条式建筑体形系数，点式建筑体形系数。节能技术措施屋面保温墙体保温等节能方面内容，可研报告作了详细描述，能满足规范要求。门窗节能内容描述，其中层及层以上外窗与阳台门气密性等级，可研报告描述不应低于标准规定级，这指标有误，根据国标即夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准规定其气密性等级不应低于级。给排水节能措施给水区采用分区给水每个给水区最大供水压力均小于，以防止各用水点给水压力过高而引起用水浪费。卫生洁具采用节水型洁具，冲洗龙头均采用自闭式冲洗阀坐便器采用节水型冲洗水箱。评估建议充分利用市政供水压力，根据地区市政供水水压水量及供水可靠性，建议层采用市政管网直供水，高层部分给水应系统应分区，减压阀设计推荐支管减压作为节能节水重要措施。供水设备采用管内壁光滑阻力小给水管材，管材选取适当较大管径以减少管道阻力损失和水泵扬程采用节水器材器具既节水又节能合理配备水表等计量装置。公寓内热水系统淋浴用热水建议采用太阳能热水系统以节约电能或燃气。电气节能程中财务费用不再发生。本项目每年运营所需流动资金由银行贷款解决，每年支付利息，现年期贷款利率为。表流动资金估算表单位万元年份营业总收入流动资金需要总额流动资金利息额年份营业总收入流动资金需要总额流动资金利息额合计折旧与摊销本项目建构筑物与设备残值均取为。本项目自年起进行折旧，计算期内折旧未提完，与残值起作为固定资产回收。本项目采用平均年限法进行折旧计算，各年度折旧提成和最终残值见表。建构筑物折旧费用万元表建构筑物折旧和残值回收计算表单位万元年份建构筑物折旧年份建构筑物折旧年份建构筑物折旧合计注残值回收万元营运总成本与经营成本根据建设项目经济评价方法与参数规定，经营成本是总成本扣除折旧摊销费经营期利息成本部分。本项目经营成本为项目管理成本，总成本为项目投资经营成本利息折旧之和。本项目运营总成本和经营成本如下表所示。表经营成本及总成本计算表单位万元序号年份经营成本工资与福利水电费行政办公费维修费折旧与摊销建构筑物折旧总成本费用税金按照国家税务部门有关规定，本项目主要缴纳营业税印花税房产税水利基金教育附加税地方教育费城市建设维护税城镇土地使用税等税种。本项目企业所得税按中华人民共和国所得税法规定，企业所得税暂按利润总额税率收取营业税率取营业总收入印花税率取营业总收入，房产税取营业总收入，水利基金取营业总收入，教育附加税为营业税额城建税为营业税额，地方教育费附加税为营业税额。城建土地使用税按元，以年计算。税金计算表详见表与。表税金计算表单位万元年份营业总收入营业税印花税房产税水利基金城市维护建设税教育费附加地方教育费城镇土地使用税税收合计总成本费用利润总额所得税合计表税金计算表不含商铺单位万元年份营业总收入营业税印花税房产税水利基金城市维护建设税教育费附加地方教育费城镇土地使用税税收合计总成本费用利润总额所得税合计本项目损益分析损益利润分配表主要进行清偿能力分析。本项目假定利润分配按以下原则进行按当年税后利润提取盈余公积金，如企业以前年度有亏损，则按弥补亏损后数字提取提取税后利润为公益金余下部分全部作为应付利润分配，如果当年折旧费不足以归还借款本金，则先归还本金后再分配利润。分析项目开发经营期内各期利润总额所得税及各期税后利润分配情况，如表与所示。表损益利润和所得税计算表单位万元年份营业总收入税金总额总成本费用利润总额弥补前年度亏损应缴所得税额所得税税后利润盈余公积金公益金应付利润表损益利润和所得税计算表不含商铺单位万元年份营业总收入税金总额总成本费用利润总额弥补前年度亏损应缴所得税额所得税税后利润盈余公积金公益金应付利润效益分析评估结论根据建设项目经济评价方法与参数第三版，本项目着重强调财务生存能力。本项目于年投入运营，产生营业收入后在缴纳流转税偿还短期借款利息计提折旧后尚有盈余，在财务上具备定生存能力和盈利能力，因此项目建设是可行。社会效益评价项目社会效益市区创业人才公寓项目投资效益主要体现在社会效益方面项目建设有利于市高新区改善投资环境，提高综合竞争力，提升产业层次，推动经济发展。项目建设有利于减轻创业人才住房压力，促进和谐社会建设。项目建设有利于推进城市化，提高城市品味，建设精品城市。项目对社会影响分析市区创业人才公寓项目在建设期间可直接或间接地创造大量就业机会，减轻社会压力和政府负担，对社会稳定具有积极意义。本项目建设将吸引大量高层次人才来创业，因此将对项目所在地区科教文卫事业都建将起到提升促进作用。本项目所在地现有社会基础设施均可满足项目建设运营需求，不会产生任何不良影响。项