物流新格局。加强城乡商业网点和农副产品交易中心 批发市场建设，培育大型流通骨干企业。加强农村流通基础设施建设。 关中天水经济区发展规划中国家将加大政策支持力度，做好规 划组织实施。财税政策加大般性财政转移支付和基础设施 生态环境重点项目产业发展公共服务等专项转移支付力度。 金融政策发展创业投资和股权投资。发展中小民营企业贷款业务 农户小额信贷业务。积极发展企业债短期融资券和中期票据等债务 融资工具。支持经济区内大型市政城建企业发行节能环保城市建 设特别企业债券。投资政策优先布局重大建设项目，由国家审批 或核准的水利交通生态环境特色农业航空航天优势能源 矿产资源开发利用和旅游等重点产业项目，优先在经济区布局。积极 鼓励社会投资，加大招商引资力度，对区外企业特别是东部企业投资 经济区特色优势产业节能环保项目等，在项目审批核准方面在同 等条件下优先考虑，并给予税收土地等方面的合理优惠。允许和鼓 励民间资本在符合国家政策法规的条件下，通过参股控股兼并 收购等形式，参与国有企业资产重组。鼓励民间资本以独资或股份制 形式成立各种非金融类投资公司。土地政策统筹建设用地计划。 国家批准的重点基础设施项目用地计划指标，由国家统筹安排省重 点建设项目用地计划指标，由省在用地年度计划指标中解决。加大土 地整理复垦开发力度。统筹使用好新增建设用地土地有偿使用费等各 类专项资金，用于土地整理复垦开发，补充耕地数量，提高耕地质量。 经济区内开展农村建设用地整理符合城乡建设用地增减挂钩条件的， 可在国家下达的周转指标控制下，开展挂钩工作。农村宅基地和村庄 整理出的土地，优先用于增加耕地用于建设用地的，应符合土地利 用总体规划，并优先用于新农村建设。 从以上可以看出，本项目地处关中天水经济区发展规划区域内， 国家将加大财税金融投资及土地政策的支持力度，这些都为本项 目的顺利实施提供有利政策条件。 经济技术开发区总体目标 处于陕西省实施线两带建设的核心层和市工业 强市战略的重点区域。东距西安公里，西距公里，北靠碛 雍塬，南依秦岭，渭河穿境，依山傍水。区域内交通便捷，陇海铁路 西宝中线西宝南线国道西宝高速公路穿区而过， 关中旅游环线贯穿南北，郑西客运专线在此设站，距西安咸 阳国际机场个小时车程，自古就是兵家必争之地。区位优势明显， 工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度 较高，境内商贾云集，人民富裕，历史上就是关中西部地区重要的农 产品供应基地西北地区著名的工商业重镇和地方货运进出关口。 良好的交通基础设施及完善的配套环境将会为本项目的建设及发 展提供外部环境。 经济环境分析 国内市场需求分析 要发展经济，仓储物流业是重中之重。中国经济要发展，商品要 流通，那么仓储物流业是首当其冲。仓储物流业是国民经济发展的助 推器和加速器，现代物流决定了现代经济发展的规模效益和质量。 年在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，我国物流 运行仍保持较快增长。年前三季度，我国社会物流总费用为 亿元，年，全国社会物流总额达万亿元，比年增长 倍，年均增长物流业实现增加值万亿元，比年增长 倍，年均增长。年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重 为，占的比重为。年，全国社会物流总费用为 亿元，增幅比年回落个百分点。社会物流总费用与的比率 为，比年下降个百分点。年，经历了罕见的雨雪冰 冻汶川地震等灾害的重大考验和国际金融危机的严峻挑战，但是我 国物流业仍然实现了平稳较快发展。 年，我国仓储型物流企业主营业务收入增长比例为。 年仓储外包增长速度为。年上半年社会物流费用构成 结构中，仓储费用占了。年末，我国仓储企业的数量已达 个，比年的个增加了个，增长了。仓储业的从 业人数已达万人比年万人增加了万人，增长了。 仓储业的总资产已达亿元，比年的亿元增加了 亿元，增长了。仓储业的营业收入已达亿元，比年 亿元增加了亿元，增长了。仓储业的利润总额已达 亿元，比年的亿元增加了亿元，增长了近倍达。 年仓储业的资产利润率已达，比年增加了个百 分点。仓储业的收入利润率已达，比年的增加了个 百分点。 随着中国经济的逐步复苏和物流专业化的分工，将会催生出个 庞大仓储物流。 区域市场需求分析 经济技术开发区于九九二年设立，九九五年三月经省 政府批准为省级开发区，设有经济技术开发区管委会副县 级，管委会作为县政府派出机构。二九年底，经济技 术开发区管委会设臵为市政府派出机构正县级。大地 区面积平方千米，人口万。现有入区企业多户，规划 开发建设面积为平方公里。年月，市经济技术开 发区汽车及零部件企业实现工业总产值亿元，同比增长，区内 大科技项目进展顺利。 近年来，区内顺利实施了汉德车轿技改冷弯型材车架总成 华强替型砂铸件法士项目的建设增加财政收入，创造就业机会 本项目可以获得较好的经济效益，为增加财政及税收收入项 目建成后的未来年内将缴纳各种税费万元。同时项目将新增 就业岗位个，为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维 护社会稳定，扩大经济内需，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济 的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。 项目的建设有利于区域产品的流通 本区域内聚集着以陕西汽车集团公司，陕西法士特齿轮公司，西 北机器厂等多家以汽车，机械，化工，制药，食品生产为主的企业集 群，但同时该区域内第二产业独大，现代服务业发展不足，尤其是现 代服务业企业较少，针对本区域内企业多为生产型企业，大力发展该 区域仓储物流业对于优化该区域产业结构，提升该区域内企业的产品 流通速度有着非常重要的意义。按照未来规划定位的要求，即建 成万人口的中等城市要求，本项目更是具有极强的示范带动效应。 提升城市形象，完善城市功能 本项目也是地区赶超现代城市发展步伐的需要，也符合近年 来国内外城市发展的潮流。从国内外许多有影响的城市看，都争相把 建设当地现代物流摆上日程。该项目已同时具备各方面比较成熟的操 作条件。 第三章市场营销策略及项目定位 产品策略 本项目的建设产品主要有二部分是提供仓储服务二是提供 交通运输服务。 企业将以建立现代仓储物流中心为宗旨，结合现代的管理和服务 理念，努力打造区域内流的服务水平。 价格策略 本项目定价结合区域经济发展水平及成本，采取适中的定价策略。 销售渠道及促销策略 采用人员促销及发送纸质宣传资料方式进行大范围宣传 结合园区制造业布局情况，积极推进园区制造业委托仓储物流服 务 利用现代电子商务系统，进行网上推广 项目定位 本项目市场定位如下结合区域环境，创建流仓储物流服务中 心。 第四章项目建设规模土地利用情况 项目建设原则和指导思想 项目建设标准 根据国家建设标准，结合地区实际情况建设。在充分考虑项目功 能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，计划项目占地 总建筑面积。 规划指导思想 依据城市总体规划要求，同时参照政府对城市建设的意见，结合 地形特点，合理进行规划。 遵守统规划合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于 可持续发展建设的要求。 重视整体设计。内部力求合理布局，外部处理好与城区大环境的 有机联系，注重开发综合效益。 规划原则效益性原则 效益性原则具有双重含义，宏观而言效益性原则就是要求本次续 建建设借鉴外部成功经验，将土地资源项目资源设施资源以效益 优化原则进行优化配臵，形成社会经济环境协调发展。微观而言， 应体现我仓储物流建设的实际需求，合理布局，拉动地方经济的发展。 项目建设方案及土地利用情况分析 项目建设方案 本项目位于经济技术开发区，东临规划中的西五路，南临凤 凰西路，北临食品公司及中石油分公司销售中心，西临岐星 十三组土地。计划项目占地，其中建筑占地面积， 绿化占地面积，厂区道路占地面积。总建筑面积 ，分为仓库办公楼生活用房及公共配套用房等。 具体建设面积见下表 中心建筑物情况表 序号名称占地面积建筑面积层数 仓库 仓库 仓库 仓库 办公楼 生活用房 配套用房 合计 其中仓库为五金建材仓储物流之用，仓库为汽车 零配件仓储物流之用。 工程技术方案 主体建筑结构 工程设计 工程建设充分结合地形利用地形，并同周围的自然环境取得有 机的联系在规划设计上，要有利于地面水的排除，减少土石方的工 程，以降低建筑的造价大楼内部空间布臵形式结构等要最大限 度地满足多功能的要求。仓库均采用框架结构， 为层，为层。办公楼楼为配送中心。其余两层为公司其他 部门办公之用。 建筑标准内外墙体为空心砖墙，钢筋混凝土墙，内 部采用轻质隔墙顶棚用泰柏板，硅钙板吊天棚门窗采用铝合金 内外饰面采用外贴面砖，低层贴磨光花岗岩，内墙喷塑涂料。 结构构造抗震烈度按度设防，基础地耐力，基 础构造为柱基础混凝土强度为，上部结构采用现浇钢筋混 凝土框架结构，底层柱混凝土强度为，上部柱为。 建筑工程特征 地基大开挖。 基础柱基础。 墙体用多孔砖标准砖。 楼板现浇钢筋混凝土梁板预应力多孔板。 屋盖现浇钢筋混凝土梁板预应力多孔板。 地面水泥砂浆水磨石地砖。 楼面水泥砂浆水磨石地面砖。 屋面现浇水泥蛭石浆二毡三油砂防水层。 顶棚轻钢龙骨石膏板石灰砂浆水泥砂浆涂料。 内粉石灰砂浆瓷砖乳胶漆