理园区用地加强供应调控这政策影响。空置面积分类指数截至月份，该分类指数为，呈现缓慢上升态势，但相对于施工面积分类指数增幅而言，苏州商品房空置面积正逐月减少。季度，全市商品房空置面积为万平方米，比上年同期减少，这正是由于目前苏州房市相当火爆，消化了大量空置面积。新开工面积分类指数截至月份，全市新开工各类商品房面积万平方米，同比增长。该分类指数为，比上季度回落点，比去年同期略有提高，这也说明，苏州房地产业仍然有很强发展后劲。竣工面积分类指数自从年第季度以来，该分类指数直运行在高位，目前为，比去年同期提高点比上季度提高点，说明随着房地产投资进度加快，商品房供给呈快速增长趋势，现房紧张状况将得到定缓解。商品房销售价格分类指数季度，全市商品房实际销售均价为元平方米，其中住宅均价为元平方米，分别比上年同期增长。该分类指数稳步上升，也有效促进了综合景气指数上升。但我们也应该看到，价格大幅上扬，必然会缩小市场需求面，给楼市带来定风险，不利于房地产市场健康良性发展。二苏州市房地产供给形势分析苏州房地产市场住宅供应形势分析住宅市场供应总形势年，全市住宅施工面积为万平方米，比上年增长新开工面积为万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，比上年增长。施工面积和新开工面积都有非常大增长，涨幅都在以上，竣工面积涨幅比较小，仅为，随着工程进度进展和投资力度加强，年现房供应量将大大增加，购房难供求矛盾有望得到进步缓解。其中古城区住宅开发施工面积为万平方米，比上年增长新开工面积为万平方米，比上年增长竣工面积为万平方米，比上年增长，可以看出，施工面积和新开工面积都有较大增长，涨幅都在左右，但竣工面积涨幅比较小，仅为。苏州房地产市场住宅供应特点房地产开发投资增长迅速年苏州楼市在有关部门出台系列规范房地产市场鼓励住房消费信贷政策推动下，全市房地产开发投资继续保持较高增长幅度，全年房地产投资首次突破百亿元大关，达亿元，其中住宅共完成投资额为亿元，比上年增长。古城区共完成投资亿元，占全市住宅总投资，比上年增长，对推动苏州地区经济发展起到了积极作用。高档住宅供应量增长明显年，苏州市区高档住宅高档公寓和别墅共完成投资亿元，比上年增长，施工面积为平方米，比上年增长新开工面积为平方米，比上年增长竣工面积为平方米，比上年增长空置面积为平方米，比上年下降，但我们可看出，相对于施工面积和新开工面积增长速度，减空效果不是很明显，这供应结构失调，必会给苏州房地产市场健康良性发展带来定程度上影响。供应市场出现大盘化现象年房地产在经历几年发展逐渐进入大盘时代，楼盘大规模开发，比较明显大规模楼盘有园区都市花园东湖大郡湖左岸古城区嘉业阳光城新区新港名城花园等。大盘时代是市场竞争与选择必然结果，必将为房地产市场健康发展导入更多成熟和理性。④外来竞争激烈主要表现在浙江帮大举进苏，在苏州几次土地拍卖中可见端倪，如浙江嘉业国际以亿元拿下了新庄约万平方米地块亿元拿下新区近万平方米地块浙江南都集团与苏州建屋共同成立南都建屋有限公司，以亿元拿下位于园区二期内玲珑湾地块。浙江开发商对苏州资金输入管理输入和人才输入，大大提高了苏州房地产市场地位和竞争水平。二苏州房地产市场写字楼办公楼供应形势分析年市区共完成写字楼投资万元，比上年增长。其中古城区共完成写字楼投资万元，比上年增长，增长迅速。全年市区写字楼施工面积平方米，比上年下降新开工面积平方米，比上年增长，竣工面积平方米，比上年下降。其中，古城区写字楼施工面积平方米，比上年增长新开工面积平方米，比上年增长，竣工面积平方米，比上年下降。可以看出，施工面积和新开工面积增长强劲，而竣工面积比上年有较大幅度下降，说明大量写字楼面积将在年上市营销，写字楼市场竞争将空前激烈，给销售去化速度带来较大障碍。三苏州市房地产市场需求形势分析年苏州市房地产市场供销两旺，与房地产开发相呼应，商品房销售也保持稳定增长态势，销售单价路飙升，预售形势更是火爆，其中市区预售面积是上年倍多，至年底全市空置房面积为万平方米，比上年减少其中市区为万平方米，比上年减少。从对名参加届群众就购房计划作调查分析年上半年占下半年占，合计达，市场需求强劲年内占，年内占，合计，未来市场需求也比较强劲。苏州市房地产市场住宅销售状况分析住宅销售形势火爆，个人购买力不断增强随着住房制度改革全面推行，住房商品化已逐渐被广大人民群众理解，加上住房消费信贷政策支持，个人购买力不断增强，扩大了住宅有效客源。年，全市住宅销售面积为万平方米，比上年增加，其中预售面积为万平方米，比上年增长，销售额为亿元，比上年增长，销售状况良好。需求高涨销售价格路飙升从年下半年开始，苏州住宅市场需求不断高涨，成交量连创新高，价格也不断上扬，年苏州市区住宅销售平均单价为元平方米，住宅预售平均单价已经超过元平方米。二苏州市房地产市场写字楼销售状况分析随着苏州城市建设步伐加快，各种配套设施不断完善，招商引资力度加强，年，全市写字楼销售面积为万平方米，比上年增加，其中预售面积为万平方米，比上年增长，预售面积增幅是销售面积增幅倍，可以预测年写字楼市场形势不容乐观。年，全市写字楼销售额为亿元，比上年增长，相对于销售面积增长幅度，可以看出，销售额增长主要原因就是由价格大幅上升拉动，而不是由市场需求拉动。四苏州市房地产市场空置状况分析苏州市房地产市场住宅空置状况分析至年底，全市住宅空置面积为万平方米，比上年下降了，主要是市场需求强劲，销售情况火爆，消化了大量空置面积。二苏州市房地产市场写字楼空置状况分析至年底，市区写字楼空置面积为平方米，比上年下降。其中古城区写字楼空置面积为平方米，比上年下降，虽然下降幅度明显，但相对于施工面积新开工面积以及竣工面积增长幅度分别为和，尤其是施工面积大幅度增长，根据商品房开发周期般为年，今年结转施工面积将很大，供求矛盾将进步激化。五目前苏州房地产市场存在问题分析供应结构严重失调目前，大部分开发商受利益驱使，把销售目标客源紧紧锁定在高收入人群身上，开发项目套型面积越做越大，设施越来越奢华，越来越远离工薪阶层总价承受力，从而造成高价房屋层出不穷，而小套型住房市场供应越来越小。从对名参加届群众就所需房型面积作调查分析平方以下占平方米占平方米占平方米占平方米占平方米以上占。可以得出平方米面积需求合计为，小户型市场需求旺盛。二商品房开发结构不合理目前，苏州市区房地产市场开发住宅基本上都是中高档，中低档住宅开发严重不足。楼盘均价基本上都在元以上，些区域更高，达到元左右。房价上涨幅度与居民收入增长幅度相差甚远，高不可攀房价使得需求市场大幅缩水，持币观望态势严重。从届房产展示会成交房子来看，单价在每平方米元以下仅为套，元到元占了大头为套，元以上别墅有套，据我们观察元以下固然寥寥无几，实际上就是元以下也为数很少，多数价位要在元以上，这从此次房交会成交商品房平均单价达到元便可看出。三空置问题不容忽视虽然年旺盛消费需求是空置房源进步回落，但从结转施工面积住宅建设周期通常为年来看，今年住宅竣工面积将大大增加，可能会由于供应结构矛盾和房价过高，而形成住宅相对过剩，从而使空置面积大幅上升。四楼市中投资客过多人们追涨心理加剧了房源紧张，投资客成为主流，占购房者总数左右，尤以台湾上海浙江等地外来投资者出手大方，园区万杨香樟有半栋楼就是被位上海客户买走,下子买了多套。五消费信贷政策变化可能给楼市带来不良影响中国人民银行网站日公布了关于进步加强房地产信贷业务管理通知，这是在不到个月时间里央行第二次要求适当限制大户型大面积高档商品房和别墅等项目贷款。我市银行房贷专家认为，央行新规定主要目可能在于促进投资者理性购房，降低高价房和投资性购房热度，扶持般用房和中才能使项目获得经济效益。所以，在项目分析过程中，市场问题点与机会点把握就犹为重要。目前，苏州房地产市场存在主要问题有住房供应上存在结构性不合理近年来，由于苏州市民购房面积逐年加大，使得开发商热衷于建造每套平方米以上大房，平方米以下小房来源偏少主观上，些房地产开发企业受利益驱使，把销售目标锁定在高收入者身上，开发项目味追求大而全，面积越来越大，设施越来越奢华，开发结构越来越远离普通百姓所需，从而造成身边高价房屋层出不穷，而普通大众所需经济房却鲜有人开发，小套型住房来源越来越少。商品房开发结构不合理苏州中低档住宅开发不足，居民购买力能够承受普通住宅相比见缺。而在建别墅公寓以及价位在元平方米以上中高档住宅风起云涌，大有扩张之势。满足普通居民购房需求是房地产市场健康发展不可忽视个因素，当前较高房价，限制了普通居民购房愿望，因而平抑非正常因素导致过高房价，应该是社会责任。大量带有投资性质购房者出现，不利于市场健康发展银行存款低利率使得很多人不愿意再把多余资金以储蓄形式保房地产网房地产与物业管理实用资料库管，在房地产市场异常火暴今天，纷纷利用闲散资金投资房地产，希望获得较高利润。由于这部分人炒作，使得房地产市场有可能朝泡沫化方向发展，这将严重影响市场健康有序发展。开发商跟风现象严重，产品同质化程度高小高层住宅好卖，纷纷开发小高层，精装修酒店式公寓销售火暴，又全面推出酒店式公寓。这种现象频繁出现，就可能会导致市场产品严重同质化，市场竞争处于同层次。最终结果必然是方面存在大量市场空隙，另方面造成繁荣假象，市场供应与需求不符，市场结构失衡。在这些问题存在同时，我们也可以看到些市场机会存在苏州房地产市场总体发展形势良好苏州房地产市场虽然存在些问题，但是随着苏州整体经济进步发展，苏州房地产市场必将得到更好发展，良好发展前景仍然足以吸引任何房地产开发企业。小套型住宅市场存在较大空隙众多开发商把目标市场定位在高收入人群，针对中低收入人群住房市场有效供给明显不足。但同时也正是这部分消费者才是市场主体，所以，对小套型产品开发将会吸引大量客源。依靠小户型产品面积小总价低吸引中低收入人群必然会收到良好效果。房地产网房地产与物业管理实用资料库第六章华亭大厦项目分析优势点分析周边路网发达，有多路公交车辆经过，交通便利周边有银行学校医院大型超市等机构，配套设施完备该区域为传统居住区，拥有成熟居住环境本案北侧将会有景观绿化广场，可为居民提供休闲场所产品现为弹性空间，可以自由分隔大小劣势点分析产品本身分割后部分套型采光通风可能不足紧邻两条交通干道，噪声较大外墙立面陈旧，有待改善公摊面积大，得房率低土地使用权年限较短机会点分析本案对面苏州城市规划展览馆建设将有可能带动周边商业发展三香路劳动路改造将有利于周边环境改善如果本案定位于小套型公寓，市场承受力较强市区内工厂将外迁，必然会给区域内环境带来极大改善威胁点分析酒店式公寓大量开发，将分流部分目标客源部分开发商已经认识到小套型住宅市场空隙，未来竞争可能会更加激烈房地产网房地产与物业管理实用资料库第七章项目定位及产品规划建议产品定位办