合肥市天鹅湖畔地块项目可行性研究报告投资建议书doc文档（65页）

合肥城市发展及未来规划合肥已被接纳为长三角城市之，城市发展建设投入前所未有力度，未来将加大中心城区商业建设及西南片三个经济开发区工业建设。

盛世观点合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业企业内迁使合肥成为中国内地发展最快城市之，整体居民收入增速明显。

整体经济能力决定了合肥房地产市场也将进入快速发展期，合肥房地产价格也将进入快速上升阶段。

二房地产政策研究年全国性房地产政策城市房地产税暂行条例废止年月日国务院总理温家宝日前签署第号国务院令，宣布年月日由原政务院公布城市房地产税暂行条例自年月日起废止。

政策核心要点自年月日起，外商投资企业外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受无区别待遇，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。

政策点评城市房地产税暂行条例废止将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开大背景下，或许对国内企业并不平等。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法通知年月日国家税务总局印发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品计税毛利率均下降个百分点。

政策核心要点开发项目位于省自治区直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区，预计计税毛利率不得低于地级市城区及郊区，不得低于其他地区，预计计税毛利率不得低于。

经济适用房限价房和危改房则维持了过去标准，仍为。

政策点评虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商实际利润率，因此并无实质性改变。

擅自变更土地用途将被禁止参加招拍挂年月日国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用政策支持。

同时，各地被要求在月日前，完成未来年保障性住房用地供应计划制定。

政策核心要点廉租房和经济适用房土地供应，将享受费用减免政策优惠。

禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，违反该规定企业将被禁止参加土地招拍挂活动。

政策点评针对目前些地方政府和开发商为牟取利益行为，此政策进步规范了房地产市场体系。

国务院年来首次下调商品房资本金比例年月日国务院月日公布了固定资产投资项目资本金比例调整结果，普通商品住房项目投资最低资本金比例从调低至，成为此次调整受惠最大项目之。

政策核心要点自年设立房地产项目资本金比例制度以来首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例下调个百分点以后，已经恢复到年水平。

政策点评资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。

部分开发商表示，此举表明房地产市场行情并不如销售数据看到那样光鲜，些企业资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市效果还有待观察。

二年合肥市房地产政策合肥市公积金新政年月日调整最高贷款额度，借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金，最高贷款额度由万元调整为万元调整还贷能力系数，由提高至。

调整首付款比例。

购买新建商品住房首付款比例下调至。

新政自即日起执行，至年月日止。

未涉及调整政策部分仍按原规定执行。

省直公积金用户家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难等情形，都可提取个人公积金。

昨省直住房公积金分中心发布修改后新公积金提取政策。

除了老政策规定买新房等可以提取公积金外，若家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难，家庭纳入合肥市城镇居民最低生活保障都可提取公积金。

政策点评新政在很大程度上释放了大部分购房群体，刺激了商品房市场消费。

合肥再推条新规助楼市买地可分期付款年月日提高公积金贷款上限提高普通商品住房价格标准后，合肥市再度出台对房地产市场扶助政策，包括开发商拿地可分期付款多渠道为开发商融资降低小区停车位配套比例等，缓解开发商资金压力。

昨天，由合肥市建委国土局规划局房产局联合签发关于促进房地产市场平稳健康发展若干意见正式对外发布，共条，从多个层面为开发商减负。

政策点评政策出台是能够产生定影响，主要是减轻开发商资金压力，但却只是短期内给行业注入支强心剂，但从长远看还是靠国家整个经济乃至世界经济复苏才能带动房地产市场回暖。

合肥再推条新规助楼市买地可分期付款年月日月日，安徽省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展意见，从减免税费放松二套房贷缓缴开发商拿地税费优化土地等方面给与楼市多重利好，以期刺激楼市全面复苏。

政策出台后，业界表示，新政虽然推出诸多利好，但直接对楼市冲击不会很大，楼市回暖还需要个过渡时期。

省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展意见中指出购买改善型二套房可享首套房优惠政策。

政策点评政策对供需两者产生了正面影响，方面为买房者省钱，鼓励消费者购房另方面为房地产开发商解困，缓解开发商土地开发压力。

三小结年受全球金融危机影响，全国房地产市场萎靡，国家和地方都出台系列刺激消费政策，这些政策影响也得到了市场回应，进入年全国房地产成交上升，很多城市单月成交创历史记录。

随着市场发展，国家和地方未来出台政策会主要以稳定市场为主。

三合肥市房地产住宅市场发展研究合肥市房地产发展合肥市真正意义上房地产始于上个世纪八十年代，当时建造住宅小区多为低档次房源和市场完全卖方性质。

进入九十年代后，合肥房地产进入新轮热潮。

为满足部分先富起来产业集团和个人消费愿望，开始出现少量高档建筑，这期间特点是中低档房源为主高档房源为辅。

随着实物分房制度取消，房地产也进入实质性发展时代，目前合肥房地产市场上房源是高中低档都有，市场也变成了买方性质。

经过近几年快速发展，合肥房地产开发中小楼盘已经提升到相当水平。

年以来，以房地产新军和外来开发商为主众多新盘不断抢滩，超百万平方米大盘频现合肥。

随着合肥房地产市场不断发展，万科绿地绿城深圳建设控股奥园集团华彦地产等发达地区知名开发企业和专业顾问机构大批外来开发商也纷纷进驻合肥，抢占投资先机。

盛世观点外来开发企业大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产开发水平和营销理念，推动了合肥城市建设，大大提高了合肥楼盘品质和销售速度，加快合肥房地产市场市场化进程。

随着合肥房地产发展，合肥本地消费者投资臵业观念也在不断更新，促使合肥房地产市场重新洗牌。

不难看出，引入专业化职业化细分化周期性市场概念，注重团队精神游戏规则战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟经营管理营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。

随着市场发展，客户对房地产产品法律和政策等相关内容了解和把握越来越深入，消费者开发商监管部门在市场博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。

二合肥土地市场年上半年合肥市出让土地万平方米，超过年全年土地出让面积，随着经济环境回暖，年合肥市将迎来土地集中放量。

三合肥市房地产开发投资合肥市房地产开发投资逐年增加，而且增加幅度非常大，年合肥市房地产开发完成投资总额为亿元，其中住宅投资亿元，办公楼投资亿元，商业房投资亿元同比分别增长和。

四合肥市房地产新开工面积分析合肥市商品房新开工面积逐年增加，其增加幅度在减缓。

年商品房新开工面积为万平方米，其中住宅万平方米，办公楼万平方米，商业房万平方米，同比分别增长和。

五合肥市商品房销售情况分析合肥住宅库存量蜀山可售量高居首位截止年月日，蜀山区住宅可售套数为套，环比上月增加套，增幅为可售面积为万，环比上月增加万，增幅达，蜀山可售量最高区域，以巨大优势遥遥领先其他区域。

蜀山包河和滨湖为主要贡献区域蜀山包河和滨湖三区可售套数总计为套，占总可售套数三区可售面积总计为万，占总可售面积。

年上半年合肥销售套数年月合肥住宅商品房，共计销售套。

地率停车位车位户数地面停车率限制条件建设内容以低层住宅为主配套设施配套设施建设要求幼儿园按每千人平方米配臵社居用房按每百户平方米配臵，且不得小于平方米物业管理按总建筑面积千分之三配套其他控制性条件控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有定原创性合肥市人民政府合肥大剧院号地块项目地块现状项目地块优劣势分析优势地理位臵优势地块位于政务区核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未来行政商务中心景观优势地块北面临天鹅湖延伸段河景，景观不错配套优势未来周边市政配套教育配套商业配套非常完善地块自身条件优势地块平整，地块规划为低层住宅，在市场上具有稀有性，竞争力比较强。

劣势地块东边是翡翠路主干道，车流量大，噪音大地块不规则，呈三角形，规划难度大天鹅湖景观带茂荫路山水名家小区翡翠路地块用地指标用地面积平方米可建建筑面积平方米容积率建筑密度绿地率停车位车位户数地面停车率配套设施配套设施建设要求幼儿园按每千人平方米配臵社居用房按每百户平方米配臵，且不得小于平方米物业管理按总建筑面积千分之三配套其他控制性条件控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有定原创性项目地块现状分析合肥市人民政府合肥大剧院号地块项目地块优劣势分析优势地理位臵优势地块位于政务区核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未来行政商务中心景观优势地块北面临天鹅湖延伸段河景，地块西面是匡河合绿化带，景观不错配套优势未来周边市政配套教育配套商业配套非常完善地块自身条件优势地块平整，容积率为，其规划产品自由度比较大，市场竞争有优势劣势地块不规则，呈三角形，规划难度大内湖景观沿湖景观带御龙湾项目匡河路地块用地指标用地面积平方米可建建筑面积平方米容积率建筑密度绿地率停车位车位户数地面停车率配套设施配套设施建设要求幼儿园按每千人平方米配臵社居用房按每百户平方米配臵，且不得小于平方米物业管理按总建筑面积千分之三配套其他控制性条件控制性建设要求其他建筑单体要求风格现代，具有定原创性项目地块现状分析合肥市人民政府合肥大剧院号地块项目地块优劣势分析优势地理位臵优势地块位于政务区核心地段，靠近合肥市政府，是合肥未来行政商务中心景观优势地块南面临天鹅湖延伸段河景，地块西面是匡河和绿化带，景观不错配套优势未来周边市政配套教育配套商业配套非常完善地块自身条件优势地块平整，容积率为，市场竞争有优势劣势地块北面南二环路是快车道，东面是翡翠路主干道，车流量大，噪音大地块不规则，进深大，规划难度大。

南二环路天鹅湖畔小区内部湖景南面河景七项目市场预测预测目本项目市场预测目，是在对合肥市房地产市场情况以及国家省和市地理位臵交通状况用地性质整体规划人文环境等因素进行综合考虑基础上，对本项目住宅价格进行近远期预测，以得出参考价，供经济测算及有关部门决策时参考使用。

二典型城市启示广州市城市中心转移及物业价格走势改革开放以前，广州市中轴线是中山纪念堂市政府中山五路北京路海珠广场，广州市商业金融行政管理主要分布在该中轴线两侧。

年代初期，随着广州市经济不断发展，城市逐渐向东发展，至年代末，环市东路带形成新商务金融贸易区，该区域住宅写字楼价格为当时广州市最高。

六运会成功举办为天河区发展带来了机遇，广州市决定把城市中心东移至天河区，于是天河北路帯楼盘价格上升至均价元平方米，该区域