升值，推动吉安市房地产开发蓬勃健康发展。四是吉安市房地产开发行业发展上质量上水平需要。九五十五期间，吉安市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大差距，目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当上档次花园式住宅小区尚且不多市内房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。吉安市开发建设项目引进先进开发理念和楼盘规划设计先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量上水平。第三节项目建设可行性作为江西省中部政治经济文化中心吉安市，随着城市规模扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为吉安市房地产开发事业健康发展奠定了良好基础。加之近几年经济快速发展，居民收入不断增加详见表吉安市十五以来主要经济指标完成情况，消费观念不断更新，造就了批高要求住房消费群体，随着吉安市城市化进程加快详见表年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表，期项目开发建设具有很好市场前景。这些就是项目建设社会和经济基础，是项目可行最好条件。按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设扩大城市规模盘活城市土地资源目。因此，顺应要求，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体吉安市房地产开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律结果，也是吉安市房地产开发事业发展上档次上水平必然趋势和要求。无论是滨江花园式现代城市建设还是适应住房消费需要，建设吉安市房地产开发项目实属可行。吉安市房地产开发建设项目建设客观上是可行。吉安市十五以来主要经济指标完成情况表指标单位年年年年年十五期末计划前四年年均增幅亿元财政总收入亿元规模以上工业增加值亿元全社会固定资产投资亿元农民人均纯收入元城镇居民可支配收入元年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表表城市名称年城镇化率比上年预计提高百分点预测年城镇化率中心城区吉州区区吉安县泰和县安福县吉水县峡江县第三章市场定位与价格定位第节市场定位项目地理位置分析期项目位于吉安市区，二桥东路与大道交汇处东北角。项目东起站前路，西至长征路和大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路项目距吉安火车站广场约距赣江约里距赣粤高速公路吉安北出入口约距省会南昌公里。项目临近已竣工和正在施工房地产开发项目有天立花园期豪德花园金竹苑梅苑小区天立花园二期等。根据规划方案及建设单位实施计划，地块总用地面积亩,含原规划拟建消防支队用地及二桥东路改窄为和茨坪路改窄为后退让出用地，用地规整期项目用地面积亩。二项目周边情况为改善区行政中心区域城市建设相对滞后现状，加快构建两江三岸中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据吉安市城市总体规划要求，应加快开发建设区，形成城市风貌和景观。区行政中心及开发建设，在吉安市城市近期建设规划中和区分区规划占据极其重要地位，其建设对拓展吉安市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区差距，实现强市升位目有重大意义。期项目处于中心城区区西南部，位于赣江二桥大道东，东临站前路，南至二桥东路，西至大道和长征路，北临万安路及茨坪路。交通区位优越，居民出行极为便利，特别是随着区行政中心建设，使期项目物业升值潜力很大。已建成大道道路红线宽，是吉安市中心城区交通主干道，也是吉安市条花园式景观大道，为期项目提供了优越交通和景观条件拟建二桥东路道路红线宽原为，拟建长征路茨坪路道路红线宽，拟建站前路道路红线宽，为期项目建成后出行提供了优越便捷交通路网。三项目周边配套设施居住小区天立花园期豪德花园金竹苑梅苑小区天立花园二期，项目邻近还有区行政中心，四周无厂区，住家宁静舒适。医疗配套设施项目范围有大型医疗配套设施吉安市中医院，区医院区疾控中心。学校教育井冈山学院，吉安市十中井冈山学院附中井冈山学院附小麻家小学吉安文武学校新科电子专修学院等学校距期项目均较近，幼儿可就近入托期项目吉安市幼儿园。自然景观人文景观期项目自然景观较丰富，赣江山近在咫尺，随着项目开发建设，将形成个天蓝树绿水清人气旺环境美，融自然山水景观特色于体高品质现代人居环境和工作环境。四市场定位结合吉安创建滨江花园城市生态城市建设思路和毗邻吉安市大道特殊位置文化氛围，吉安市开发建设项目市场销售主体客户定位为院校教职工行政中心公务员医院医护人员和各界成功人士。在居住形式空间形成和环境理念上要有别于般居民区。在经营理念上树品牌优势，与目前吉安在建星港澳园康居帝景湾螺湖花园小区中寰城市花园壹街区天龙花园以及待开发金鹭花园盛世江南御景园共同定位为崇尚自然回归自然健康高尚住宅群。期项目还应树立自己品牌优势，在景观环境绿化规划方面突出自己风格，在建设工程设计方面有自己独到之处，在社会效益环境效益和经济效益结合上找到新切入点，并胜出其他楼盘。第二节市场需求分析市场需求建设小康吉安实现吉安在江西中部率先崛起，是今后段时间我市经济建设主要奋斗目标。未来五年，我市中心城区按照市三区两江三岸环三桥五纵八横规划加紧建设，初步形成万人口规模滨江花园城市雏形，给中心城区房地产业发展带来了巨大发展空间。居住现状据统计，吉安市中心城区现有非农人口万指吉州两区，不含外来务工人口，现有存量住房万，人均居住面积建筑面积约，其中有近万户购买了房改房含集资房安置房。如果按人均建筑面积居住水平，现有人口还需新增住宅面积万。同时，不同阶层其现有住房差异性已显现，住房消费已呈金字塔式梯级消费结构见下图。住房消费群体住房消费市场富人高收入者别墅高档公寓稍高收入者商品房中低收入者经济适用房二手房最低收入者政府提供廉租房住房呈金字塔消费结构示意图近几年旧城改造房屋拆迁情况撤地设市至年，吉安市中心城区主要集中在吉州区，累计拆迁房屋面积万年万，年万，年万，累计完成拆迁住户余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后居住问题。年中心城区续建面积万，新开工面积万，拆迁面积万，新增拆迁户近千户。如果要安置年拆迁户，按户均计算，需住房面积万，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积万。城市新增人口住房需求据初步分析，吉安市年时间要达到万人口中等城市规模，现有城市人口要翻番以上，按小康居住水平户均套，人均室，设施齐全，功能完善标准，那么，新增人口按人均建筑面积计算，需增加住房面积约万。根据上述情况分析，旧城改造拆迁居住需要，以及现有居民迫切要求改善居住条件愿望和新增城市人口住房需求，形成了巨大住房消费潜在市场。未来五年，吉安市中心城区住房需求总量近万，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。二市场供应近年中心城区商品房开发建设情况时间施工面积万竣工面积万销售面积万销售额万元年年年年年合计近年吉安市吉州两区城区房地产项目规划审批情况编号建设单位名称项目名称项目规模公顷建筑面积万工程地址备注吉安康居锦江发展有限公司康居帝景湾螺湖花园小区井冈山大桥西路以北吉安市创天国际投资有限公司丽景城住宅小区后河中游地块吉安市万家房地产开发公司光明居住小区地块光明路以北吉安市凯震房地产开发公司阳明商城原吉州区委区政府吉安天立实业发展有限公司天立花园期原河东街道办事处大道东西两侧江西国投庐陵房地产开发有限公司江信庐陵花园星港澳园井冈山大道西路原吉安麻纺厂吉安信和实业有限公司信和期工程后河中游下游吉安阳光房地产开发公司金竹园大道以西市恒荣房地产开发公司丽景花园井冈山大现值财务净现值万元。投资回收期年。三偿贷能力分析第年年初贷款万元，利息按年足额归还，建设期贷款利息计入总投资。全部贷款从第年末开始偿还，第年末万元，第年末万元，第年末万元。贷款偿还期为年。由各年度贷款及还贷计划表计算，偿债备付率为，项目具有较强贷款偿还能力。具体详见附表。五项目敏感性分析项目财务评价影响因素主要有投资销售价格贷款利率建设工期等，下面主要就投资和销价对财务指标影响进行测算。敏感性分析指标对比表表单位万元项目总投资万元利润万元财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年基准方案投资增加投资减少销售净收入增加销售净收入减少从敏感性分析指标对比表中可以看出该项目具有较好抗风险能力，但经分析发现投资对项目影响较大，其次就是销售收入，因此，项目在实施过程中应予以特别重视。第四节财务评价结论通过以上分析，该项目总投资万元，销售净收入万元，利润总额万元，总投资利税率为，所得税万元，总投资利润率为，盈亏平衡点为，财务内部收益率，财务净现值为万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年，平均偿债备付率为。表明该项目财务上是可行。第十三章社会评价社会评价原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用评价方法。遵循可比原则，按目标重要程度进行排序原则，以人为本原则，有无对比原则，力求使分析评价反映客观实际。二社会评价主要内容期项目作为房地产开发有着正反两方面社会效应。积极方面主要有是完善了吉安市中心城区基础设施及房地产建设，改善城市商住条件二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平。消极方面主要有施工产生噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟垃圾和出行交通不同程度影响当地居民正常生产和生活等。社会评价从以人为本原则出发，研究内容包括项目社会影响分析，项目与所在地区互适性分析。项目社会影响分析吉安市房地产项目建设对完善吉安市中心城区规划和吉安市大道和二桥东路区域发展建设具有极大推动作用，期项目建设将极大改善吉安市中心城区商住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。项目与社会相互适应性分析对项目所在地区居民生活水平和质量影响吉安市房地产开发建设项目有利于改善当地居民居住水平，项目中绿化道路等基础设施实施有利改善居住环境质量，提升城市品味，不利影响为项目征用土地亩和实施中土方开挖会造成水土流失。对项目所在地区居民就业影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。三社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施及建议对居民收入影响随着期项目建成及发展居民第三产业收入会提高无对居民生活水平与生活质量影响无无对居民就业影响对项目区居民就业会产生积极影响增加当地就业机会引导居民通过培训从事第三产业工作对