名人高尔夫公寓项目可行性研究报告投资建议书doc文档（62页）

项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延必经之处，依据牟平区建成烟台东部沿海城市总体布局，牟平区全力发展以大型休闲娱乐和旅游主题为主体休闲服务业，目前已形成了九哩假期半岛蓝湾等休闲娱乐项目。

通过对上述项目大力支持，将打造出个超过亿新商圈。

名人高尔夫公寓项目为区域性休闲娱乐类消费项目，主要行业业态为高尔夫娱乐等，其地段唯性稀缺性自然资源对高尔夫公寓锦上添花。

加之，项目周边已形成了九哩假期半岛蓝湾精英高尔夫球场等项目开发形成后，将成为人们休闲和消费天堂，与市区及养马岛旅游休闲娱乐等共同形成个新休闲旅游城。

本项目位于牟平高尔夫球场南侧，与养马岛隔海相望，周围环境极其优越，距烟台及威海均不足分钟车程。

再加上烟台市政府大力支持，本项目具有较好发展前景。

二项目市场分析牟平总体经济状况年，牟平经济实现稳定快速增长。

全区实现生产总值亿元，地方财政收入亿元，规模以上固定资产投资亿元，同比增长，增幅高出全市平均增长水平个百分点，列全市第三位。

其中城镇投资亿元，增长农村投资亿元，增长房地产投资亿元，增长倍。

城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。

牟平区，位于烟台中心市区东端，与莱山区接壤。

总面积平方公里，耕地面积万公顷，海岸线长公里。

辖个镇大窑镇姜格庄镇龙泉镇玉林店镇莒格庄镇水道镇武宁镇王格庄镇观水镇高陵镇个街道办事处宁海办事处文化办事处养马岛办事处个行政村，设有个省级经济技术开发区个省级旅游度假区与养马岛办事处合署和沁水工业区港口经济发展区，总人口万人。

牟平，资源繁博，特产丰富。

农业主要盛产小麦玉米甘薯花生等，是全国粮油基地县之。

果品主要有苹果梨大樱桃板栗等，是烟台苹果主产区之，年产量超过十万吨。

区内海域盛产鲍鱼海参紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较大，是全国百个水产先进县区之。

牟平矿藏资源繁多，现已探明可供开采矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。

近几年，牟平区依托开放优势资源优势等，大力进行产业结构调整，促进了经济快速发展和社会事业全面进步。

在第产业中，围绕粮油食用菌干杂果水果畜牧蔬菜水产等主导产品，培植起九发安德利枫林花莲蛤堆后伟成等多个农字号龙头企业，带动了农业内部产业结构升级，促进了农业产业化进程，使苹果梨双孢菇海参浆浓缩果汁等批名优农产品创出了全国名牌。

在第二产业中，重点发展了工业经济，并围绕食品轻纺电子黄金等主导产业，培育起九发和新潮家上市公司安德利果汁和大华纸业家即将上市股份公司家国家级乡镇企业家省级乡镇企业集团，涌现出吉斯家具可利尔亚麻罗布麻制品等知名品牌。

在第三产业中，重点发展了旅游服务业，不断加强了昆嵛山国家级森林公园养马岛省级旅游度假区龙泉和院格庄温泉东海宏伟娱乐区基础设施建设，构筑起独具特色山岛泉滨海旅游业新格局。

牟平区坚持以招商引资项目建设为主线，以完善载体功能提升形象品位为基础，以创新运行机制改善投资软环境为保证，与时俱进，开拓创新，奋力拚搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速发展良好局面。

二未来市场本项目所倚牟平高尔夫球场为烟台高尔夫俱乐部所在地，球场靠近烟台市东郊烟威高速公路，与旅游风景点养马岛隔岸相望，并有交流道可直达球场烟台市区经烟威高速公路至球场约分钟车程威海市区经烟威高速公路至球场约分钟车程烟台机场至球场约分钟车程。

便捷交通再加上其周围风光明媚黑松成林气候清凉宜人景致秀丽朴实，是高尔夫爱好者首选之地。

对购房人来说，买房子看重是居住环境和居住品质，在社区或周边拥有大片绿地洁净空气和自然环境对于久居城市人来说，意味着分难觅闲适心情和生活品质提升。

而与绿色健康比较贴近令人身心放松回归自然高尔夫运动，不仅正在成为现代人喜爱种运动，更是人们乐于拥有生活方式。

尤其是对收入较高购房人来说，高尔夫更代表着种健康自然生活理念。

因此在此开发酒店与别墅，应具有良好市场前景。

从长期看，这个市场美好前景是完全可以预期。

这个项目具有明显交通区位优势和环境优势，是个充满活力与潜力发展迅猛区域。

其次，牟平区政府把创建旅游环境寻求服务业新跨越作为政府中长期工作目标。

尤其是滨海东路区域建设，正全力加快服务业和旅游业布局，特别是对于养马岛区域和高尔夫球场区域投资建设给予大力支持，这使得本项目具有无可比拟政策支持优势。

在九哩假期正式交付使用和半岛蓝湾名人大酒店精心运作，通过段时间培育，完全可以使项目市场迅速成长，成为滨海东路大亮点。

三市场定位市场预测当前，牟平区正全力建设成为烟台市居住中心，以大力发展牟平区配套环境为起点，不断完善居住新理念区政府在道路规划环境建设方面先后投入巨大人力物力财力。

如滨海路东延等交通建设，使得牟平区沿海区域与烟台市中心无缝对接，困扰牟平高尔夫区域旅游度假环境交通瓶颈将被打破，使高尔夫区域各类产业发展将会上升到个新高度，房产也会有很大增值空间。

区位优势项目在行政区划上属于牟平区，牟平区城市化进程正加速进行，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部延伸必经地，滨海东路计划在年份建成通车，通车后从市区到名人高尔夫公寓约半个小时路程就可以到达。

个区域城市化程度越高，所带来人流物流资金流越多，无疑会带来巨大商机。

项目未来升值空间较大。

同时项目座落在高尔夫球场内，这无疑给项目投资环境添砖加瓦便利交通条件使项目所在地成为与烟台五区周边县市乡镇联系重要节点，延长了项目辐射半径与影响力。

得天独厚环境，使得本项目拥有了巨大发展潜力，我们相信，这优势也将使项目得到各方投资者和经营者强烈关注。

现代化迅猛发展，城市日益扩张，使得工作和生活在城市中人们远离了大自然，远离了使人谦卑和充满智慧蓝天土地自然美丽景观高品质休闲生活跃成为人人向往生活方式，成为富贵阶层财富与个性表现。

本项目所开发公寓，它基于良好区域环境，以亲近大自然为主题，强调对精神需求关怀，具有较好性能价格比。

阳光空气树木草地海景更是成就了其本身贵族情结。

故本项目将客户群主要集中在常打高尔夫球商界人士有客户需求企业有投资意识中高等收入者等。

四交通环境烟台雄踞山东半岛东端，是山东半岛重要水陆枢纽，现已形成公路铁路海运航空相互衔接立体化交通体系。

公路主要干线有同三高速公路烟青级公路烟威高速公路烟潍公路以及将投资近七个亿兴建双向八个车道国道烟蓬线等。

铁路烟台火车站为国家二级站，境内蓝烟铁路横贯东西，火车可直达北京上海西安济南青岛等地。

航空烟台机场为国家级干线机场，国际货运空港已经开通，国内客运已经开通北京上海广州大连深圳等条航线，每周航班达多个。

港口烟台市有港口个，其中烟台港和龙口港是对外开放港口，港口年吞吐量达万吨。

良好对外交通条件为促进地方经济发展提供了极大便利条件。

烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场西南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部延伸必经地，交通便捷，滨海东路计划在年份建成通车，通车后从市区到名人高尔夫公寓约半个小时路程就可以到达。

第三章建设规模建设条件与选址方案建设规模烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地平方米，总建筑面积平方米，规划用途为公寓，建筑价管理其他相关资料二投资估算估算范围包括工程费用其他费用预备费用建设期贷款利息。

工程费用包括小区智能化系统，建筑工程费和设备购置及安装工程费，其中设备购置费用包括暖通系统强电系统弱电系统给排水系统，其价格按市场现行价格进行估算。

二估算说明土地费用土地转让金开发商取得土地所支付转让金为万元。

契税，按土地转让金万元土地开发配套费用，按规划建筑面积为元。

万元土地费用共计万元前期工程费用包括规划设计可行性研究水文地质勘查三通平等费用。

规划费用根据该项目整体规模及该区域规划实际收费，确定规划费用为元。

万元勘察费用，按元。

万元设计费用根据该项目整体规模建筑造型户型种类及烟台地区设计实际收费标准按元万元④可行性研究费根据该项目整体规模及烟台地区可行性研究实际收费标准，取可销售价值‟‟万元三通平，根据本项目宗地平整状况周围基础配套设施状况及总开发面积确定为按土地面积元万元合计万元房屋开发费建安工程费用，根据烟台市建筑工程造价管理山东省建筑工程综合定额，概算本项目工程建安费用如下公寓建筑面积，单方造价元公寓层高，局部为复式，含装修万元建筑成本共计万元附属工程费用包括小区绿化工程及智能化工程费用。

结合该区域整体规划方案及烟台市小区绿化工程投资费用，按元万元室外工程费用包括景观设置水电暖室外配套设施道路等室外工程。

结合该项目整体规模人文景观基础设施条件，其后期配套工程费用按元万元合计万元其它费用包括临时用地费和临时建设费施工图预算和标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费保险费等杂项费用。

质量监督费用，根据正常质量监督费用按工程造价费‟‟万元劳保费用根据烟台市劳保收费相关规定，按该城市单方工程造价标准征收标准即元计万元监理费用根据该项目整体规模及烟台地区监理工程实际收费标准按工程造价计万元④招投标及其他费根据烟台市招投标等收费标准，结合该项目整体规模，按工程造价。

万元合计万元管理费用包括企业所属内部核算单位以及开发现场为开发房地产而发生各项间接费用行政管理部门为管理和组织经营活动而产生各种费用。

根据该小区整体规划设计方案及开发进度安排整体项目开发完成时间，按上述项总和计取万元销售费用是指销售产品过程中发生各项费用以及专设销售机构或委托销售代理各项费用。

根据该小区开发期市场销售需求调查及房屋售价小区开发规模，按销售收入计取万元财务费用是企业为筹集资金而发生各项费用，主要为借款利息及手续费等。

本项目预计贷款额万，贷款期为年，按建设期开工时全额投入年贷款利率计算。

万元不可预见费用，包括可能政府增加收费建筑材料价格上涨及开发过程中不可预见事件发生，按上述项总和计算万元税费包括固定资产投资方向调节税市政支管线分摊费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费建材发展基金人防工程费等。

根据适用本项目相关政策及基准日相关政府收费项目仅需上缴人防费用，固定资产投资方向调节税等暂停征收，人防费按首层建筑面积元征收，万元合计项确定总投资为万元三项目建设投资估算表序号工程项目估算值万元备注土地费用土地转让金契税土地开发配套费前期工程费用规划费勘察费设计费④可行性研究费序号工程项目估算值万元备注三通平房屋开发费其中建安工程费附属工程费室外工程费其他费用质量监督费劳保费监理费④招投标及其它管理费用销售费用财务费用序号工程项目估算值万元备注不可预见费