名牌折扣城旗舰中心现代产业园一期工程项目可行性研究报告投资建议书doc文档（64页）

可以说，我国零售百货业存在着巨大发展空间，投资机会较多。

房地产业随着经济触底反弹，全国房地产市场有了回暖。

年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。

市投资环境分析市社会经济现状年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展核心增长级。

年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段，个面积万平方公里人口，万现代化大都市将由理想变为现实。

按照大大生态大网络原则，作为市卫星城镇区奢岭镇必将获得空前发展。

年市全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。

其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长。

按常住人口计算，人均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值，同比增长。

市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省占比为，比上年提高个百分点，人均为全省倍。

经济总量在长吉图三市中占比达，比上年提高个百分点。

图市近年及增长率年底，市人均为，万元，约合，美元。

根据西方发达国家发展过程，市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房需求将大幅增加，但对住房刚性需求和城市化进程发展，使得市住房总量需求仍处于增量型发展阶段。

市居民生活水平年，市居民人均可支配收入增长略低于增长，指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明了通货膨胀对居民带来生活压力依然较大。

但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织标准，市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段，对于世界知名品牌折扣需求依然存在。

在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。

为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，这种商业形式孕育而生。

图城市居民生活水平指标示意图市居民消费状况据统计，年市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年提高到了年，增长了个百分点。

年，市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。

不断增长城市人口，住房需求直线上升。

城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国际品牌需求持续增加。

图市近年城市居民人均可支配收入图市城市居民人均消费性支出近年来，市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度增长，生活水平稳步提高。

抽样调查资料显示，年市居民人均可支配收入达到，元，人均消费支出，元，年市居民消费性支出占到收入。

由此可见，是个消费活跃城市。

在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求基础上，为项目开发提供了良好市场容量。

区投资环境分析项目区域概况项目行政辖区区，位于市东南部，幅员面积平方公里，占市区总面积，是市面积最大区，辖个街道办事处，个镇，个乡，个行政村，总人口，人，少数民族有朝鲜回满蒙古等族，占全区人口。

区交通优越基础设施完善。

奢岭镇距市仅公里，至龙嘉国际机场仅公里。

物产丰富，素有鹿乡美称，并蕴藏着地下温泉。

奢岭历史悠久人文荟萃。

境内古木参天，绿荫蔽日，自然景观巧夺天工美不胜收。

项目区域经济环境改革开放以来，区经济取得了瞩目成绩。

在农业建设方面，经济作物以蔬菜水果和养鹿为主，淡水渔业养殖发展也比较快，全区年产鲜鱼超过万吨。

工业方面，该县主要工业有建材食品加工化工机械电器轻纺造纸印刷服装工艺制品生产等。

区近两年社会经济运行指标如下表市区年国民经济与社会发展计划主要经济指标序号指标名称计量单位年实际年年备注全年预计预计比上年计划安排计划比上年预计蔬菜面积公顷五全区工业总产值万元其中区属规模企业总产值万元区属规模企业实现税金万元六全区民营经济总产值万元全区民营经济增加值万元七全口径财政收入万元其中区本级财政收入万元八全社会消费品零售总额万元九全区年接待旅游人数万人次全区年旅游总收入万元十城镇居民人均可支配收入元人农民人均纯收入元人十科技进步贡献率个百分点个百分点十二人口自然增长率‟个千分点控制目标全区总人口万人上述指标对比表明，区整体经济处于较高平台上加速运行。

年经济运行指标对比分析，显示区经济保持稳定快速增长势头，处于强势发力阶段。

尤其是工业经济快速发展，凸显产业集群积聚效应已非常明显而投资快速增长，表明投资环境日趋完善，建设步入提速提质轨道。

总之，区社会经济总体上保持着投资消费良性增长态势。

项目区域相关政策环境市商业发展目标是着力打造市小时经济圈，以市为核心，进而带动周边城市，在开放理念方面，资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展思维进步调整完善，形成全国新轮经济快速增长中吉林省这区域经济发展总体战略，使之成为东北地区现代化商贸中心。

年，受金融危机影响，政府出台系列扶持政策，从双防转向保控，再转向保增长扩内需。

年，相关政策出台取得效果，房地产业随着经济回暖触底回升，社会消费品零售业也保持稳步快速发展步伐。

年，延续年调整结构政策。

加大对新建商品房项目管理，颁布新购房入户条例，金融税收政策紧贴市场监管政策不断加强。

市场分析市百货和零售业概况吉林省人口较多，拥有广阔市场，这为扩大内需提供了可能性。

正是在此背景条件下，扩大内需问题成为理论界和政策制定者共同关注重大问题，各级政府也采取了系列扩大内需政策措施，这些措施已经取得了些成效。

据最新调查资料显示，年上半年吉林城镇居民人均消费支出，元，同比增长，扣除物价因素实际增长，实际增幅较上年同期提高个百分点。

这在国内外金融环境日益紧张，经济与人民收入增速趋缓大背景下显得尤为可贵，这也显示出，当前吉林城镇居民仍然具有很强消费潜力。

年全市经济低开高走，保持平稳快速发展。

全市亿元，同比增长，增速不仅位居全省各市州前列，在全国省会城市中也排名前几位。

全市城镇居民人均可支配收入突破两万元大关，达到元，同比增长。

农村居民人均可支配收入元，同比增长。

新农村建设取得新进展。

消费市场持续旺盛，市社会消费品零售总额亿元，同比增长，剔除物价影响，实际增长。

农村市场快速增长，县及县以下消费品零售额同比增长，比市区快个百分点。

在连续金融危机冲击下，致使国外需求恶劣锐减，很多欧美客户支付能力和信用都发生了很大变化，外贸产品被严重违约，造成货物积压。

大量外销国际线大品牌服装被积压，为处理积压产品，厂家为尽量收回制造成本，般通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品。

这种商业形式给这些过时积压产品提供了个很好商业平台。

市房地产发展概况年市房地产市场分析房地产开发投资随着经济回暖，房地产开发投资略有增长。

年，市房地产开发投资完成约亿元见图，同比增长。

房地产优惠政策指导思想没有改变，两型社会建设为房地产发展打造了巨大平台，虽然受金融危机影响，市上半年房地产开发投资略有下降，但下半年触底回升，发展迅速。

市未来市场总体供应量较大。

和记黄埔中粮保利中信等外地著名开发商纷纷在跑马圈地，这几家大开发商土地拥有数量合计达，亩，加上万科卓越等近家粤派开发商，家闽派开发商，多家京派海派开发商，可以预测在宏观调控期过后，房地产市场将会出现投资和供应跳跃式井喷行情。

图市历年房地产投资情况土地成交土地供应头尾冷热不均，出让价格先抑后扬。

年上半年市土地供应量持续减少，全市土地供应量仅为公顷，比年同期减少公顷，土地流拍流挂明显增多下半年，房地产市场迅速回暖，但与年同期仍有差距土地出让价格前三季度持续下降。

市场供销市场发展均衡，摆脱供销失衡状态。

据市房地产信息中心数据显示，年全市新建商品房供销比为，其中新建住宅供销比为。

这是因为政府利好政策效应导致需求集中释放，销售量稳步增长，房地产市场已逐渐红火。

年市房地产发展趋势政策延续效应释放，市场销量保持稳定。

中央及省市系列政策仍将保持延续，宏观经济保持良好态势，百姓信心将进步增强，整体经济及房地产市场将持续发展。

安居工程稳步推行，有效需求强力激发。

经济适用房货补政策和棚户区改造等安居工程政策实施，激活市场，增加需求同时，市场价格平稳波动市场销售面积和销售总额迅速攀升，市场交易日渐活跃，市场上存量房加快消化，供销矛盾进步缓解，将有利地促进房地产业健康发展。

轻轨效应逐步释放，沿线筑可行性研究与快速报价。

土建工程参照吉林省建筑工程计价定额吉林省建筑工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考本市建筑市场实际情况及建筑工程造价统计数据。

按国家及省市现行有关规定缴纳，包括市政设施配套费人防建设费招标管理费等。

估算结果整个项目投资估算总额为，万元，项目开发成本，万元，项目开发费用，万元。

其中土地费用，万元，前期工程费，万元，基础设施费，万元，建安工程费，万元，其他费用万元，预备费，万元管理费用，万元销售费用，万元财务费用贷款利息，万元，详见表。

表项目投资估算序号工程或费用名称单位数量单价元合计万元备注项目开发成本土地费用业主提供土地出让金或转让费亩土地契税万元税率为交易服务费万元前期工程费用业主提供资料规划设计可研费工程勘察测绘费三通平费会所售楼处及建设项目报建费商业住宅基础设施建设费供电工程供水工程排污工程道路工程含照明及管线绿化工程含绿化照明有线电视其他建安工程费商业住宅地下室其他费用造价咨询服务费招投标交易服务费招投标代理服务费工程监理费工程保险费竣工测量费消防环境等检测费竣工入住及产权办理费物业启动费预备费不可预见费万元项和二项目开发费用管理费用万元按开发成本计销售费用万元按销售收入计财务费用万元年利息计成本三项目总投资开发产品成本万元固定资产投资万元用款计划表用款计划序号工程或费用名称金额万元年年投资比投资额投资比投资额项目开发成本，土地费用前期工程费用基础设施建设费，建安工程费其他费用预备费二项目开发费用，管理费用，销售费用，财务费用三项目总投资，资金筹措资金来源本项目投资巨大，开发投资资金来源有两个渠道是自有资金，二是银行贷款。

资本金遵照有关规定，本项目由开发公司承诺出资本金，万元，并保证在项目运作期内及时到位。

项目占地亩，总投资约，亿元。

项目法人资本金占投资比重，符合资本金投入大于总投资规定。

借贷资金本项目计划向银行融资，万元，约占直接投资资金，贷款期限为三年，到期次还本，贷款利率为，开发期贷款利息为，万元。

资金运用表投资计划与资金筹措单位万元序号项目合计项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费环境工程费建安工程费公共配套设施费其他费用预备费管理费用销售费用财务费用资金筹措资本金银行贷款销售收入其他收入财务评价项目评价依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部颁布房地产开发项目经济评价方法国家及本地现行财税制度和有关法规工程规划方案及有关资料。

财务评价基础数据选择财务价格本项目物业销售价格是根据市场比较，并结合区域房地产发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时价格。

计算期按照吉林名牌折扣