周口市阳光花园住宅小区项目可行性研究报告投资建议书doc（72页）

社会消费品零售总额亿元，年均增长，全社会固定资产投资五年累计达到亿元，年均增长。

城镇居民可支配收入和农民人均纯收入在年大幅回升基础上，年分别达到元和元，分别增长和，高于全省平均水平。

经过十五时期发展，全市经济总量达到定规模，综合实力明显提升，内生机制正在形成，经济社会发展逐步进入良性循环快车道农产品资源劳动力资源丰富，发展农产品精深加工业和劳动密集型制造业前景广阔工业用地供水供电等基础要素充裕，为扩大开放，招商引资提供了有利条件发展思路进步明确，正确用人导向逐步树立，干部作风明显转变，形成了干事创业竞相发展浓厚氛围。

总来看，我市已处于由农业经济主导型向工业经济主导型加速转变重要时期，由农村经济向城市经济加速转变重要时期，由传统农业城乡二元分割向统筹城市发展，建设社会主义新农村加速转变重要时期，由封闭内向型经济向开放带动型经济加速转变重要时期，经济社会已步入个新战略发展阶段。

这些都为周口市房地产业进步发展奠定了坚实基础。

从周口市未来发展趋势看，周口市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确提出十五时期，是全面建设小康社会关键时期，是实现跨越式发展加速期，也是加快发展缩小差距重要战略机遇期。

经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，国际国内产业转移加速，有利于充分利用两个市场，两种资源，加快经济结构战略性调整中央更加重视三农工作，把建设社会主义新农村作为我国现代化进程中重大历史任务，十分有利于破解三农难题胡锦涛总书记视察河南重要讲话以及省委省政府做出实现跨越式发展，在中部崛起中走在前列重大战略部署，为我们奋力实现周口崛起提供了良好政治环境和发展环境沿海发达地区产业集群加速向中部地区转移，为加快三化进程提供了难得机遇。

纲要提出十五期间，全市经济社会发展要努力实现以下主要目标在加大投入扩充总量优化结构提高质量和效益前提下，继续保持较高发展速度，生产总值年均增长左右，年突破亿元提前实现人均生产总值比年翻番，达到美元以上地方财政般预算收入翻番，达到亿元城镇化率达到左右全社会固定资产投资年均增长左右，五年累计突破亿元提高人口素质，稳定低生育水平经济结构进步优化，基础设施进步完善，单位生产总值能耗比十五末下降左右，可持续发展能力明显增强农业产业化步伐加快，工业总量显著增加，非公有制经济快速发展，城镇化水平和服务业比重有较大提升经济社会发展协调性增强，各项社会事业加快发展，文化强市建设取得突破性进展公共服务和社会保障体系进步健全，金融生态环境明显改善，社会主义市场经济体制和开放型经济体系更加完备剩余劳动力转移加快，人力资源产业化加速推进就业机会增多，城乡居民收入增加，物质文化生活明显提高，社会主义民主法制和精神文明建设进步加强，和谐社会建设取得显著成效，奋力实现跨越式发展，努力走在我省黄淮地区前列，为中原崛起做出积极贡献。

经济社会全面快速发展，必将为我市房地产业带来更大消费市场和更加美好发展前景。

从行业情况看，近年来河南省房地产开发投资平稳增长，土地开发增幅减缓，市场销售良好，空置面积继续下降。

年月份河南省房地产开发投资比去年同期增长，其中住宅同比增长。

周口市月份房地产开发投资比去年同期增长，其中住宅同比增长，投资总额占全省。

住宅只占。

周口市房地产投资额占全省比例较小，由于周口市人口总量相对其它地级市较多，市场需求绝对量就大，因此房地产开发市场前景较好。

周口市房地产投资额增长幅度相对其它地级市较大，说明周口房地产市场需求量较大，而且在售项目销售情况均较好，进步说明周口市场前景广阔。

房价相对较低，价格上涨幅度较大年上半年，周口市区商品房平均销价元平方米，与上年同期元平方米相比，增长。

相比全省商品房均价元平方米低元平方米，低了个百分点。

稳中趋升业内市场，较大区域增长空间，十分有利于房地产业发展壮大。

抓住机遇，加快发展，已成为房地产企业共识。

需求预测需求状况受国家房改政策引导，社会福利分房已成过去，购买商品房居住或投资人口占城市人口。

根据有关机构对国内个城市调查统计，五年内准备购房都市人口占调查城市总体，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在平方米之间，可承受价格以每平方米元为主体，辅之以每平方米元及元价格。

在已拥有产权房家庭中，预计在五年内购房，预计今年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

无产权家庭主要希望购买平方米以下房子，属期置业为解决生活问题，而已拥有产权房家庭为改善生活质量希望购买更大房子，属二期置业。

购房人群调查显示，岁人占购房人数，位居榜首，而岁人群比例为，位居第二。

购房迫切性从预购房者人群结构来看，市场重心在年轻人和中年人群体，这组人群中，为已婚，其中介于岁占，介于岁占，独身。

从预购房者年龄结构职业特征及婚姻状况看，已婚中初级工作者构成预购主体，而年轻单身族也是这购房群体中不可缺少个重要部分。

购买承受力居民对房价期望值与市场价存在定差距，豪华商品房价格远高于居民承受力。

因此价廉物美普通商品房仍是大多数人首选。

居住环境对购房影响购房者对居住地环境要求日益提高。

调查显示，认为城市环境污染太严重占，并普遍认为远离工业区和繁华喧闹区，靠近绿色，融入自然生态环境居住地才是健康理想之所。

针对以上调查结果，可以认为目前阶段，房地产市场需求定位要关注以下方面销售群体以中低收入者为主岁至岁工薪阶层是主要销售对象。

不论是次置业或二次置业，此阶层消费者超过总体半。

二者主要差别在于户型面积承受能力上，需要细分。

以经济适用商品房切入市场据统计，经济适用房在热销楼盘中直占有较大比例，究其原因在于与大多数居民消费能力最接近，始终是住房消费主流，有较稳定销售对象。

银企合作，以按揭贷款促进销售在国家鼓励个人购买商品房政策中，按揭贷款是最重要项。

经过近年来积极落实，贷款手续不断简化，加之单位参加住房公积金归集，住户已逐步接受了将商业银行贷款和住房公积金结合使用策略。

因此，开发商应充分挖掘住房按揭贷款巨大潜力，促进供求双方双赢。

精心设计户型面积和小区总体布置户型设计特色要体现出针对性，有市场观念。

在市场细分过程中，各种因素限制导致不同人会有自己心目中最佳户型，投资项目只需对自己客户人群做出他所希望户型设计，就会赢得市场。

般而言，户型面积在至多层两室厅住宅易受购房者青睐，随着年龄增长，以下户型消费者比例也在逐步提高，尤其是以上消费者需求量最大，而面积在以上较大户型消费者则以年轻人为主。

小区总体布置主要应体现出从规划设计到组织实施等方面全方位统筹，凸显小区建筑艺术化，配套完美化，环境自然化和社区个性化等特色，符合以人为本原则，通过住宅设计实现对人终身关怀。

根据以上分析，对照本商品房开发项目，我们可以得出结论首先在选址上，该项目位于周口市新区广场，是未来发展商业区居住区，符合城市发展方向其次，定位于经济适用房，有稳定消费对象第三，开发成规模，内部环境设计精心，户型较齐全，并有完善配套设施。

因此项目选择较好地适应于市场发展方向，其销售预测较为乐观，是切实可行。

第四章建设用地与建设条件建设用地该项目拟建于八路南段东侧，西邻新区广场，北依周口市财政局建设局新建办公大楼，根据周口市城市总体规划发展规划周口城市发展战略目标是充分发挥中心城市政治文化商贸信息中心和交通枢纽等功能，坚持实施可持续发展战略，实现经济发展和环境保护相协调，巩固提高周口作为豫东南地区中心城市地位与作用，使周口在世纪发展成为个繁荣高效文明区域性中心城市个适宜创业发展适宜居住生活平原生态城市。

周口市空间发展战略为东拓西控，南联北伸。

东拓优先发展区。

周口城区东部地带，是周口城区未来核心地区，是体现周口城市新经济新建设新形象集中区域。

规划按照生态型新城区要求，优国长期战略任务。

现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。

它是提高经济效益个重要方面，也是我国能源政策重要组成部分。

因此，本项目建设采用新设计新技术新设备新材料以达到最少能源和水资源消耗。

节能措施采用合理配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，选用高效节能灯具，按规范要求设置室内照明灯具数量，以节约电力资源。

给排水系统采用新型材料和节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能目。

建筑物土建结构设计采用先进合理设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑费用，节省土建施工时间，减少工作量。

在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节所耗用能量。

楼房屋面设隔热层或楼顶花园，其围护结构也考虑保温。

节水措施应采用节水型设备和器具。

如采用感应式阀门自闭式冲水阀等，降低水资源无效消耗，达到节约用水目。

供水系统采取防渗防漏措施。

如供水管网卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有节水功效。

能源管理建立能源管理制度和机构，加强水电计量管理，并明确管理责任，防止跑冒滴漏，提高节能效果。

第十章项目实施计划与招投标项目实施计划根据项目工程量，预计本项目工期为两年。

本项目实施计划如下项目前期工作项目申请报告编制及报批准备设计资料规划设计场区规划勘察设计等施工准备土建施工进行总图及建筑单体施工装饰工程简单建筑装饰竣工验收交工验收，投入使用。

项目实施进度表阶段名称月前期工作初步设计施工图设计场地准备土建工程竣工验收项目招投标为确保项目质量，节约投资，发挥最大经济效益和社会效益，防范和化解工程建设中违规行为。

依照中华人民共和国建设工程招投标法和评审委员会和评标方法暂行规定，制定项目招标方案。

本次招标法人单位为周口市阳光花园住宅小区项目有限公司，招投标主管部门为当地建筑市场招投标办公室。

招标内容本项目招标内容为周口市阳光花园住宅小区项目及附属设施。

招标范围包括项目勘察设计招标施工监理招标施工企业选择招标三项，面向社会全部进行公开招标。

投标开标评标和中标程序评标按照中华人民共和国招投标管理法规定和程序进行。

中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出日之内，按照招标文件，项目单位和中标人签订书面合同。

评标委员会人员组成评标委员会由项目单位代表和有关技术经济等方面专家组成。

根据本方案于开标当天，在建筑市场招投标办公室专家库随机抽取，评标委员会主任由资深专家担任评标委员会采用单数制，但最低不少于人，并且工程技术等方面专家不得少于成员总数三分之二评标委员会要严格按照招标文件确定评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

投票采用无记名投票方式，以得票多者当选，但中标者得票不得低于半数。

第十章效益分析评价依据和说明国家发展改革委与建设部联合颁布建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行财政税收等部门有关文件河南同三房地产开发有限公司提供基础资料和基础数据