呼和浩特金帝国际(房地产)项目可行性研究报告投资建议书word文档（42页）

市政府要求在三年内完成旧房拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地开发商。

这地区市场大，但楼市价格偏低，是个每年万平方米低档位市场。

呼市东西向是条长轴，目前发展重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻地带，住宅建设正在形成个高潮。

大批较为高档住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园昭君别墅芳汀花园丽苑小区等。

特别是原呼市市委市府用地分别以近万和多万元价格拍卖后，市政府办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接交通主干道东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区房地产开发起到了推波助澜作用。

东部人口密度目前不如南区高，生意人是目前主要市场。

市政府移址东迁，可能使这里出现部分高档物业，如丽苑二期等。

然而，呼市唯机场呼和浩特白塔机场限制了呼市向东方向继续发展。

同时，由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好，该地区地价已有较大幅度上升。

但也有大量开发商以万元价格囤积了待开发土地。

如丽苑小区就有万平方米规划量在今后年开发。

呼市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有发展阻隔。

与之紧紧相邻是呼市大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。

但除教师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农民是个重要部分。

由于昭乌达路没有贯通，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出地价，周围村提供土地，还是东瓦窑地价，般每亩在万元左右，甚至以下。

该区域内住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。

目前，南区主干道昭乌达路建设已基本完成了地下管线敷设，延伸工程预计在年月底全面竣工。

二环路工程在今年月将首先开始南段动拆迁工作，预计在年内完成南段即金桥开发区概念。

在金桥开发区北侧紧邻东西向主干道上，现已有路公交车通行，交通相当便捷。

因此，在此地发展房地产将有升值潜力。

金桥开发区情况金桥经济技术开发区是呼和浩特经济技术开发区南片区，与西片区金川开发区和东片区如意开发区相联，形成个有机整体。

该开发区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部，规划总面积平方公里，辖个乡镇个行政村，归呼和浩特市赛罕区管辖。

区域内规划有现代工业区行政与商贸金融区新型住宅区高科技园区仓储区现代农业区等六大功能分区，总投资亿元。

呼和浩特市房地产市场综述土地市场供应量及供应方式呼和浩特市人民政府于年月日颁布了关于垄断土地级市场实行统规划统征地统供地统审批决定。

其主要目是授权呼市土地经营公司，对城市建设控制区内土地级市场进行垄断，实行五统，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。

该决定规定，在呼市三环路以内和沿三环路外侧公里范围内所有建设用地，由市政府实行统规划统征地统收购统供地统审批。

市规划局负责城市建设统规划，市土地管理局负责用地审批，市土地资产经营公司负责统征地统收购统供地，土地收益全部用于城市建设。

根据了解，呼市对商品住宅用地供应量没有明确和单独控制计划，仅在商品房开发年度计划中体现。

新建商品房市场供应量消化量和存量情况根据呼市房地局提供信息，年以前，呼市每年下达商品房销售面积在至万平方米左右，而年商品房出售面积跃达到万平方米，年商品房出售面积为万平方米以上数据均包含旧城改造项目。

年，呼市下达商品房建设计划为万平方米含旧城改造项目。

建成竣工数据，由于呼市统计体系有待完善，故无法提供。

自年起年内，呼市房管部门每年将下达商品房建设计划万平方米，并作为控制指标，般不予突破。

此计划不包含每年旧城改造项目中新建住宅，呼市个区旧城改造任务每年将到达万平方米。

据了解，呼市虽然制订了实物动迁包括现房和期房和货币动迁政策，但由于开发商资金实力般不强，且旧城改造区域内居民层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质商品房，所以旧城改造动迁仍以就地返迁为主。

由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量说法各。

但最可信数据是。

般购买对象是由各机关事业单位集团消费和个人，近年个人购买比例开始上升，但集团消费现象依然有定比例，在至左右。

呼市近三年房产成交价格及房型特点分析呼市近年住宅销售价格平均在元，其中市中心区均价在元，个别超过元。

经济适用房销售价格在元。

年房价较上年度上升了。

销售主力房型为平方米两房。

超过平方米三房，主要购买对象是机关和事业单位干部及私营业主。

新建商品房市场区域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。

热点区域东北部，由于市政府搬迁至东北部如意开发区，致使呼市东北部成为房产开发热点区域，目前在建和新建商品房有丽苑小区海天花园芳汀花园祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在元平方米左右北恒街以南地区均价在元平方米左右。

次热点区域东南部，目前呼市东南部尚未成为房产开发真正热点地区，但东苑万平方米开发量足以引起呼市房产市场关注，预计在年后会有个地位提升。

房地产市场有关政策分析内蒙古自治区第九届人大常委会于年月日发布了内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例。

该条例根据中华人民共和国城市房地产管理法等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意内容有设立房地产开发企业应有万元以上注册资本和名以上持有资格证书房地产专业建筑工程专业专职技术人员，名以上持有资格证书专职会计人员。

自治区以外二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。

注建设部规定仅级企业可在全国范围内自由开发房地产。

房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。

土地出让合同约定动工开发期限满年未动工开发，可以征相当于土地出让金以下土地闲臵费满年未动工开发，可以无偿收回土地使用权但动工开发必需前期工作造成动工延迟除外。

竣工验收时，政府有关部门组织综合验收包括拆迁安臵方案落实情况。

预售房购买人在交房后天内，现售房在签订合同后天内办理土地使用权变更和产权登记手续。

房地产企业协助办理。

银行项目贷款和按揭贷款政策由于呼市经济发展状况不如上海，因此银行贷款能力也相当有限。

银行向开发商发放项目专项贷款和向业主发放商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这盘子相当激烈。

职工公积金由呼市住房资金管理中心负责管理。

职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。

只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房公积金贷款般不受限制。

然而，呼市并非每个企业都执行公积金制度。

呼市住房资金管理中心类似上海公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金管理工作。

但是，呼市住房资金管理分散，条块分割，各系统自治区都运行各自住房资金管理中心，没有完成属地化管理，造成资源分散统计不全局面。

建设周期呼市地处北方，传统上每年月中旬左右到第二年月中旬为冻土期，般工程建设全部停止。

如在此期间需要施工，必须采取价格昂贵冬季施工措施，并履行繁琐手续。

预售许可虽然在预售管理上，自治区服从国务院和建设部有关预售条件规定，但实际执行较松。

另方面，由于市场不成熟，呼市居民有购买现房习惯，以免上当受骗。

般在建筑结构出形象后，才会有销售量。

交付许可呼市没有类似上海交付使用许可证制度。

住宅单体竣工，取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住。

其主要原因是呼市气候冬季寒冷，施工期短，如要绿化环境等全部完工，则建设周期过长，开发商压力过大。

呼市招商引资优惠政策内联企业享受以下税收优惠经营年以上，市外投资在万元以上含万元且占中投资以上生产性内联企业，从获利年度起，年内免征企业所得税，免税期满后，年内减半征收企业所得税。

在开发区或经济园区新办内联企业，除享受相应财税优惠政策外，优惠期满后减按税率征收企业所得税。

市外投资者在呼和浩特新办内联项目，减半征收城市基础设施配套费增容费和平方米以下人防结建费。

市场微观状况分析区位竞争对象研究与本案同区域同品质楼盘以东苑为代表，所以相邻物业以东苑期为标准进行分析，并作为主要楼盘竞争对象。

然河道。

价格建议分期销售价格模式预计平均单价多层元平方米小高层元平方米。

主力总价多层万套小高层万套分期价格建议采用低开高走平收价格模式期开盘期间多层均价元平方米，小高层元平方米期强销期间多层均价元平方米，小高层元平方米期持续期间多层均价元平方米，小高层元平方米期清盘期间多层均价元平方米，小高层元平方米二期开盘期多层均价元平方米，小高层元平方米二期强销期间多层均价元平方米，小高层元平方米二期持续期间多层均价元平方米，小高层元平方米二期清盘期间多层均价元平方米，小高层元平方米分期销售进度建议总销售周期年第年实现预售万方第二年实现预销售万方第三年实现预销售万方第四年实现预销售万方，第五年完成其余销售任务。

物业品质建议建筑风格及外立面建议呼市市容景观相对落后，已建住宅立面与上海有相当差距。

为此，新建住宅建筑风格和外立面应有令人耳目新感觉。

建议建筑风格采用现代风格为宜，线条挺直简洁。

建筑顶部应适当增加简洁曲线，力争有所变化。

色彩应中性，偏深，尽量与周边其他建筑有所区别。

多层住宅建筑整体上建议以暖色调为主。

由于多层建筑总高较低，而社区内部楼房附近多布臵高大乔木，这些乔木植物长成后可与三四层楼阳台齐平。

届时绿色植物与暖色调楼房交相辉映，亦成谐趣。

建筑基色不妨大胆采用红黄色系色彩。

在色调上与社区绿化环境产生较大反差，避免在造境方面容易给人过分幽深冷僻感觉同时，通过这样明丽色彩表现，反映项目特色。

屋顶建议采用褐色或黛色瓦片。

与建筑主色调形成定对比。

屋脊色彩应当与瓦片所采用色彩属同色系，避免给人突兀感觉。

外立面力求简洁。

可以保持三段式风格，下半部分面砖可以采用中性色。

立面装饰上适当采用弧形线条，为建筑增添几分灵秀。

小高层住宅建筑整体上建议采用冷色调为主。

由于小高层建筑总高较低，不为植物所遮挡，则需要在整体色调上保持致。

建筑基色建议采用青色灰色等偏冷色系。

在色调上与社区环境相统，造成宁静高雅氛围同时，通过这样淡雅色彩表现，反映项目特色。

屋顶建议同上。

外立面可以适当做些修饰，避免过于单调。

可以保持三段式风格，下半部分仿石材贴面可以以暖色调为主搀杂部分冷色如青色蓝色作为中和，形成定对比，同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应每层水平饰条色彩比整体色调略深。

环境景观设计建议由于气候限制，小区内绿化树种主要以草坪灌木和乔木为代表。

乔木采用穿天杨松柏槐柳等树种。

但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。

灌木可以用丁香玫瑰等花灌木。

由于呼市四季温差变化很大，适应呼市气候四季常绿型草需要进步向园林专家咨询。

如能在小区绿化上实现四季常绿效果而非象当地