和平大厦项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

传统商圈均设立在人口密集交通繁忙地段，满足于传统消费模式。

但是，随着人们生活水平提高，尤其是人们对于大宗消费观念改变，汽车已经成为越来越多人们普通交通工具。

根据交通部门统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆速度递增。

全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。

陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。

随着交通不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。

可以预见，在不久将来，城市间人口流動將向更高層次發展。

消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。

随着收入水平逐步提高，多数消费者已经满足了最基本温饱型消费，对消费质量要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位从消费者区域选择上分析将由过去传统消费区向新兴消费区转移。

在原住地已不能满足消费者在最低消费成本心态下快节奏高效率消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾跨省区自助游蓬勃发展。

从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。

随着生活工作学习节奏加快，人们在注重工作效率同时也更加注重生活效率提高，结合休闲娱乐，购物与体站式消费形态已成为人们有效利用时间丰富业余生活方式上佳选择。

从消费层次上分析人们在追求物质享受同时，更追求精神上享受。

随着生活水平不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受比例关系，以追求生活素质全面提高从消费时效性分析随着国民收入逐步提高和社会保障体系逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。

相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划唯，而是有计划地即时消费，在满足传统型消费同时，更需要满足时尚消费需求。

以上深层次消费观念变化，正在逐步演变成全国范围内广泛异地消费变迁。

西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析西安酒店业发展现状描述西安酒店业尚存巨大潜力西安市是世界著名历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富旅游资源。

独特人文景观和秀美自然风貌，使西安旅游资源在全国名列前茅。

西安旅游资源具有资源密度大保存好级别高特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。

据统计，西安每年来自境内外游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元，巨大旅游资源为西安旅游业带来丰厚利润同时，也为西安酒店业饮食业娱乐业等行业带来了巨大机遇。

酒店业和饮食业作为旅游产业相伴产业，更是深受其利，强大旅游资源为西安酒店业发展提供了优越条件和广阔发展空间，酒店业也因此获得了丰厚利润。

对西安目前现有酒店饭店调查显示，目前西安有家五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星级酒店和近家二星级及以下酒店。

调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数为余套，二星级酒店客房总数为余套，以上所有酒店宾馆合计客房总数为余套。

调查数据来源于西安旅游局西安黄页西安旅游网西安各家旅行社资料等，由于以上单位本身对三星级及以下酒店统计时存在定误差，故以上数据尤其是三星级以下酒店数量略有偏差，估计误差率不会超过对酒店客房数调查方式与酒店调查方式相同，酒店客房数调查数据误差率可能略大，估计不会超过。

以上所有调查数据准确率基本上达到，故调查数据有定参考和研究价值。

各酒店或饭店宾馆数和客房数统计情况如图所示西安星级酒店统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下西安酒店客房数统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为和，其中二星级及以下酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上酒店数合计只有，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。

从各级酒店分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区酒店数几乎占到西安市所有酒店数而城西城北和西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数，可见酒店在各个城区之间分布十分不平衡。

酒店入住率受旅游季节变动影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如木春风。

酒店所处位置对酒店入住率影响巨大，位置好酒店无论旺季淡季都能有相对稳定入住率，而位置稍差酒店其入住率直上不去。

④准三星级以上酒店其经营状况整体上要好于低档次酒店，但在准三星级以上酒店之中仍然存在位置好坏所带来差异。

据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店年平均入住率达到，与本次抽样调查结果入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常利润水平。

调查中有部分酒店表示近年来酒店客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑但另方面，些酒店却直保持较高入住率有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在左右，并保持较高利润，这表明尽管西安酒店业竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈竞争态势中从容获利，这无不在说明酒店业是个具有很高管理技能行业，它经营好坏不但与酒店提供硬件服务有关，而且它提供软件服务更为重要，在酒店管理上谁更为客户着想，谁提供软服务更细更周到更符合客户心意，谁就可能获得更大市场。

相反，那些故步自封，不思创新酒店，自然免不了被市场所淘汰命运。

因此，就整个西安酒店业发展现状看来，市场尚未达到饱和，市场可开发空间尚在，酒店业前景目前还比较看好。

西安目前酒店客房数以套计算每天入住率定为，全年天西安酒店所有客房可接待顾客数为万余人次，而年西安全年共接待游客达到万人次，在这万人次中除去不需要在当地酒店饭店招待所住宿游客如部分旅客寄居在朋友所在学校和西安本市居民到西安及周边旅游区游玩人数，每年需要下榻西安酒店饭店人次不下于万人次约占所有游客，这百分比为保守估计数据，这个数字减去西安酒店所有客房可接待顾客数万余人次后尚有万余人次需要住宿西安酒店，以每个酒店客房数套计算，尚需个酒店有待开发。

如果以目前西安酒店平均入住率左右计算，则西安尚有个酒店开发空间，由此看出，西安目前酒店市场尚未达到饱和，可开发空间尚在，但对其专业经营背景更为看重。

事实上，在以上计算过程中得出每年需要下榻西安酒店饭店人次为万人次为保守估计，另外，在这万人次中还没有将每年来自国内外因公出差群体，由此可见，西安酒店业确实还存在比较乐观开发潜力。

西安酒店业目前经营状况分析酒店入住率，表现尚可对本次抽中家酒店调查结果显示，家酒店平均客房入住率达到，其中客房入住率为和酒店数分别占和，两者合计占到客房入据国家对固定资产投资建设项目有关文件规定。

陕西省计划委员会陕西省工程建设其他费用定额。

国家发展计划委员会建设部工程勘察设计收费标准土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额及配套费用定额。

安装工程执行全国统安装工程预算定额陕西省价目表及配套费用定额。

宗地图纸本项目有关技术经济指标。

西安市建设项目城建费用统征收办法。

第第二二节节项项目目财财务务风风险险评评价价偿还贷款本金及利息情况本项目计划贷款万元，贷款期限为年，归还贷款方式为到期后次性归还贷款本金，贷款利息按季度支付。

详细情况见贷款还本付息表贷款还本付息表单位万元项目名称建设期个月第年第年第年第年贷款金额应计利息期末还本付息期末贷款余额说明贷款利率按人民银行规定标准执行，年贷款利率年息计取。

二营业收入情况预测分析营销部分根据市场价格，方米计算，可销售面积共平方米，在销售率情况下，可回收资金约千万元。

出租部分根据目前西安市酒店地产价格环境，按照营销率和元平方米月价格计算，万平方米二十年租赁期酒店营销收入为亿元。

折现率按照计算。

三项目利润情况分析利润情况分析表单位万元序号项目折现金额项目营业总收入酒店租赁营销收入商业面积销售收入二项目营销成本费用三项目净收益四营销税金及附加按照营业收入计算五项目利润总额说明根据客户与有关谈判意向，出租部分按照年总收入计算。

已经考虑过出租经营成本费用，如维修管理费用等。

评价指标投资利润率利润总额总投资额扣除所得税后，税后利润为税后利润利润总额万元投资利税率利税总额总投资额四项目不确定性分析盈亏平衡分析又称为保本点分析，即分析利润为零时项目成本售价或所处状态。

营销率平衡点总成本营业总收入营业税及附加从该项目情况分析，当营销率为时，项目风险较低当项目营销率低于时，有定风险。

可以通过减少总成本和增加营销收入来回避风险。

就是说，如果项目营业收入占营业总收入包括营销和出租酒店停车场收入为万元时，即营业收入临界点为万元。

高于此点后，才能保证项目赢利。

如果该项目营销万平方米酒店后，才能可以保证营业收入达到万元，项目就可以实现赢利。

敏感性分析按照本项目实际情况分析，营销收入变化对经济效益影响十分重要。

所以，我们对该指标进行敏感性分析营销收入变化情况由于出租酒店营销收入变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑。

从酒店营销价格变化对营销收入影响看营销收入变化情况表序号营销收入幅度价格时间成本变化第年第年元平方米元平方米以上分析表明售价越高，相应时间成本越高反之，战线拖越长，对营销价格影响越大。

营销收入变化对内部收益率和净现值影响情况价格变化内部收益率净现值第第十十章章项项目目风风险险分分析析综合以上分析，本项目最大风险是能否将强势酒店机构引进，也就是法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构入驻，直接影响到本项目实施可行性。

若不能引进，我们建议暂缓本项目实施。

本项目还面临如下几方面风险国国家家政政策策风风险险本项目政策风险主要来自与国家对房地产行业宏观调控政策，如去年出台文件及相关土地政策金融调息政策等。

若今年再出台更进步严厉调控政策，直接影响到本项目资金供应，则通过引进有实力战略合作伙伴，增加项目自有资金投入，有效经过上述分析可以看出，在项目营销收入下降幅度超过情况下，该项目抗风险能力较弱。

所以，在营销收入下降幅度不超过时，该项目可以接受。

在计算营销收入时，已经考虑了该项目营销市场和价格环境。

要规避以上风险最佳方法就是定向开发，化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑。

市市场场竞竞争争风风险险由于本项目所在区域为西安市核心商圈，与其它几大酒店对比存在较大竞争风险。

通过分析研究发现，本项目之所以存在上述风险由于计划经济时代遗留下来，在传统观念影响下，人们尚不完全习惯于经济型酒店消费但是随着人们消费心理变化，在追求健康快乐消费观念影响下，人们消费习惯必将发生改变，随着西安城市经营战略构思提出，目前已经形成了西安市酒店业黄金周期，就是个很好证明。

同时毓兴公司也认识到虽然项目所在地具备了形成新商圈物质基础，但是仅仅建立个酒店设施还是不够，必须要引入先进管理理念，借助