咸宁温泉商业街项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

大量居民定期储蓄存款积淀，为商业房地产开发提供了潜在投资市场。

本案开发销售有着良好民间资本依托。

三人口环境分析温泉城区温泉城区居民构成以具有高消费能力市政府机关事业单位人员为主，商业市场具有坚实消费基础年咸宁城市建成区面积为平方公里，城市人口万人。

市区由咸安区永安街道浮山街道温泉街道个街道组成，永安街道人口万人浮山街道万人温泉街道余万人。

现已形成咸安温泉两个相对老城区。

咸宁市委市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济政治文化信息交流中心，城区内分布着众多政府行政机关事业单位，大量政府工作人员，成为温泉城区商业主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力支撑。

温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量学生消费需求，将推动商业市场进步繁荣根据统计资料显示，年咸宁共有普通高等院校所，在校学生数人，中等职业教育学校所，在校学生人，中高等院校共有在校学生人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大学生消费群体，构成了温泉商业重要消费力量，有力推动了温泉城区商业进步发展。

小结温泉城区具有大量高素质高消费能力居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街开发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位商业效应。

强大学生资源是现有温泉城区商业重要消费力量之，因此温泉商业街商业运营过程中，应充分挖掘学生消费经济，打造学生商业消费平台，让学生经济成为咸宁商业新增长点。

四旅游环境分析城市旅游资源丰富，旅游消费经济进入快速增长期咸宁市是座具有山水园林特色中等城市，城市旅游资源丰富，境内拥有众多旅游亮点和精品线路。

自然旅游资源以山青水秀洞奇泉温桂香竹翠为主要特色，有闻名遐迩地热水资源温泉秀丽飘逸景色迷人省级风景名胜区星星竹海闻名全国独树臶桂花之乡鬼斧神工分布广泛天然溶洞飞瀑流泉移步易景省级风景名胜区陆水湖。

人文旅游资源以革命历史纪念地古文化遗址而著名，主要有具有考古价值新石器时代古遗址羊楼洞明清条街雄风千古三国古战场赤壁情怀悲壮感天动地闯王陵闻名中外北伐战争遗址汀泗桥神秘宏伟地下工程以及中国向阳湖文化村等等。

经过多年开发和探索，境内大批旅游景区景点，正成为国内国际旅游知名品牌，旅游业已逐步成为咸宁经济新增长点。

目前，咸宁已基本形成了以温泉为中心，以赤壁通山为重点，以温泉商务疗养旅游区陆水湖度假休闲旅游区赤壁文物古迹旅游区九宫山避暑旅游区嘉鱼现代农业旅游区和青山水库体育健身旅游区为框架个中心，两个重点，六大旅游区旅游格局。

在进入城市圈之后，咸宁市做为生态旅游城市将成为武汉后花园。

年全年共接待国内外旅游者万人，比上年增长，实现旅游总收入亿元，增长，旅游市场增长快速。

小结随着中国经济持续升温，全国各地旅游市场出现了片火热局面。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量等等许多方面发挥了越来越重要作用。

咸宁市做为湖北省生态旅游城市也将会吸引越来越多周边城市居民到宁旅游消费，拉动地方经济发展，带动旅游商贸业繁荣。

咸宁市区拥有华中第泉温泉，随着温泉谷开发建设，咸宁旅游业将有可能把现有中心城区周边星星竹海太乙洞金桂湖等多个旅游景点有机串联起来，形成白天游周边，晚上住温泉旅游经济链。

而温泉商业街紧邻温泉谷，在地理位臵上具有特殊优势，在旅游消费热潮不断涌动市场背景下，其开发建设有利于做活做大温泉商圈，提升温泉商圈品牌，有效扩大对旅游人流影响力，通过旅游消费实现以旅带商进而以商促旅良性经济循环。

五城市规划分析城市性质武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力中等生态城市以发展高效清洁能源轻工和生态旅游等生态型产业为主鄂南综合性中心城市武汉城市圈生态大花园和休闲度假养生及生态旅游名城鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心咸宁市政治经济和文化中心城市发展方向东北向南北两区继续相向发展，充分实现对接，进步强化紧凑度和集聚度。

拓展新方向，主体向东北方向拓展，通过武广客运专线火车站建设和银泉大道以东市工业区发展，进步强化南北两区集聚度，促进组团城市形成。

城市总体布局城市总体布局形态由哑铃型城市转变为组团式城市，各组团之间用生态绿带相隔，用交通主干道相连，形成分散组团生态城市基本框架。

小结咸宁生态旅游名城和现代型商贸物流中心综合型城市城市性质定位，准确抓住了咸宁所拥有旅游资源和便捷交通区位两大城市优势，随着城市产业分工明确，咸宁做为区域生态型商贸物流中心地位将越来越明显，国民经济增长水平有望进入增长快车道，商贸流通业发展前景良好。

温泉咸安南北两区相向发展城市发展规划，将加快咸宁市区体化进程，随着南北两区集聚度提高，区域商业互动性增强，将大大凸显咸宁中心城区商业地位与竞争力，有效提升城市商业辅射力，批发零售型商业市场将更为活跃。

第二部分咸宁市商业环境研究分析商圈分析商业业态分布分析温泉路商圈商铺租赁调查商圈分析咸宁市城市地形结构呈亚铃型形态，区域现状形成了咸安与温泉两个相对城区，两地中心相距约公里，路距相对较长，现状主要通过长安大道连接，区域紧密度不够，呈割裂状态，因此在商业格局上咸安与温泉也形成了各自商业圈。

温泉路商圈商圈简介位于温泉城区，商圈以温泉路与淦河大道交汇处花坛为中心，商业沿淦河大道与温泉路呈字型分布，区域内集中了温泉购物中心步步高购物广场中百仓储购物广场等大中型购物商场，以及大量品牌专业专卖店。

由于温泉城区是咸宁市政府所驻地，聚集了咸宁众多机关事业单位，依托区域内高素质高消费能力政府公务员，该商圈已成为咸宁高档商业集中地，是咸宁市高级商圈。

商圈构成主要商圈以现有温泉街道辖区为核心商业范围，以街道内常住居民和学校学生为主力消费购物群体。

次要商圈辐射咸宁大道以北浮山街道辖区范围区域，分布有浮山街道居民和温泉开发区市工业区工人等消费人群。

边缘商圈辐射咸安城区范围区域，以咸安区内高端消费者构成主要消费人群。

南大街商圈商圈简介位于咸安城区，商圈由南大街鱼水路怀德路三条街围合而成，是咸安城区居民日常购物消费中心。

该商圈基本上以沿街商店经营为主，缺乏大中型购物商场和品牌专营店，商业经营业态较为低级，商圈形象落后，属中低端形态商业圈。

商圈构成主要商圈以现有咸安街道辖区为核心商业圈，以街道内常住居民为主力消费购物群体。

次要商圈范围以浮山街道为主，消费人群以街道内居民和温泉开发区工人为主。

边缘商圈范围至温泉城区，消费群体以温泉城区低收入人群为主。

二商业业态分布分析咸宁商业业态分布表主要商业形态代表示例主要分布区域评价传统杂货铺广泛分布在各条街道商品陈列杂乱档次低购物中心温泉购物中心步步高购物广场文化广场温泉路商圈市民购物休闲时尚中心，购物环境相对较好专营店利郎九牧王道车行道分离设计，道路宽度台扶梯座连廊地下停车场个车位个开放式广场个休闲露台。

营销推广卖点№区位项目毗邻建设中温泉谷休闲度假山庄，且周围街区形象好。

№销售政策预定客户优惠次性付款客户优惠。

№返租政策年半返利购房总款。

№招商政策采取统招商统经营管理。

价格层均价元二层均价元三层均价元。

单套面积范围不等，除餐饮区三层连体出售大面积外，其余单套面积以为主力。

目前销售情况期于月日开盘已经售磬二期于月日开盘目前已售出，三期余下幢预计将于月初开盘。

工程进度年月统交付使用。

客源分析以本地投资者为主，少量下辖其他县区及武汉投资者。

№案名步行街二期位臵淦河大道与温泉路交汇处规模总建余，由幢入口四层分体商铺幢层分体商铺幢层商铺第四层为办公楼或住宅共计幢建筑组成商铺数量余套，整体定位即将有专业营销策划公司进驻，项目整体包装定位尚未确定。

功能定位以服饰鞋类为主，入口处沿街商铺辅以少量品牌快餐连锁休闲餐饮店。

配套及路网规划在街区两侧二层及三层分别架设两条过街天桥，形成环形路网。

营销推广卖点№区位项目地处温泉区繁华商业核心地段№招商通过与知名品牌快餐店签约意向洽谈，意图进步聚拢人气，目前正在洽谈包括等商家。

价格未确定，目前预约登记中两幢预计价格为层元，二层元，三层元。

单套面积范围目前销售情况预约登记中工程进度入口处楼已经封顶其余在建。

咸安区№案名大富源商业中心位臵咸安区原咸宁宾馆旧址规模占地，总建。

整体定位国际化休闲娱乐商业中心功能定位№百货精品广场超市地下停车场品牌专卖彩妆黄金珠宝手表银行通讯女装鞋类快餐店男装女装箱包运动品牌服装体育用品家纺童装童玩休闲餐饮№家电数码广场地上五层，以家电和通讯科技产品为主，主力店待定。

№幢层小高层，为商铺。

配套及路网规划地下停车场多中央休闲广场中央空调部观景电梯每层两部扶梯。

营销推广卖点№区位地处咸安区人口密集区，交通便利。

№规模及规划№产权商铺№招商旗舰店带动二级店招商模式统招商，统经营管理。

价格未确定目前销售情况预约登记中，预计开盘时间为年月№案名宁虹大市场位臵咸安区永安大道号原燃料公司南山煤厂规模占地整体定位咸宁市最大最高档菜场及批发市场功能定位地下为菜市场地面商店规划为摩托车电脑文体市场三个区营销推广核心卖点№规划专业性及唯性№区位项目周边近万户居民和多家餐饮服务企业，意味着终端消费市场得到了保障，同时也意味着终端消费租赁链条得到了优化。

№投资回报率高，菜市场摊位即买即收租金。

№咸宁市政府重点招商项目咸宁市政府民心工程。

价格菜场摊位按照肉类海鲜蔬菜干货等分区依次为万元个万元个和万元个地面零售店层单价在元元之间二层单价为元。

单套面积范围菜市场摊位个街区门面单套面积范围在之间，内街面积在之间。

目前销售情况层销售率。

工程进度年月日交付使用。

客源分析主要为本地投资者和自营户。

№案名世纪新城位臵咸安区火车站对面转盘规模规划幢住宅，为单层商铺，总计套。

规划商业总建余平。

价格单价在元元之间为元。

面积单套面积范围在之间，主力面积区间为之间。

工程进度年月交付使用。

销售进度合同销售套，占总量，定单数量为，占总量。

去化№主力面积之间。

№主力总价万万之间。

№位臵合同销售中套有套为底层商铺，占。

客源分析本地客源主要来自咸安区。

二在售商业物业分析从在售商业供应体量分析，目前咸宁市区在售商业面积超过万平方米，在以本土投资力量为主商业市场，整体供应量增加将加剧项目之间竞争。

从项目定位分析，在售商业都提出了鲜明商业主题，商业步行街专业类市场等主题型商业纷纷出现，同时商业内部也更加注重定位细分。

主题商业出现改变了咸宁目前街区商业小型购物商场单格局，将大大改善咸宁市购物环境，提升城市商业消费品位。

从商业功能定位分析，商业市场更加注重功能细分，专门休闲购物娱乐步行街精品百货商场电子电器卖场等出现，有效填补了咸宁目前商业市场空白。

从销售价格分析，不同区域地段商业项目价格差异较大，温泉核心商圈内商铺以其优越商业地段，