品牌折扣商城项目可行性研究报告投资建议书word文档（25页）

目前，全市共有各类农贸市场个，遍布全市各个镇乡街道。

年，农副产品批发市场东湖农贸市场大唐农贸市场成交额均超过亿元。

全市已初步形成大中小相结合城镇与农村相结合批发与零售相结合农副产品经营与工业品经营相结合，多层次多功能专业化特色化市场结构网络。

年，全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。

其中批发贸易亿元，同比增长零售贸易亿元，同比增长住宿餐饮亿元，同比增长。

全市目前已拥有销售超亿元三产规模企业家，三产苗子企业家。

其中，富润控股集团成为浙江省重点培育商贸流通企业之雄风集团已成为全国强服务企业和绍兴市年销售额最大商贸流通企业。

年月关于加快推进商贸服务业品牌建设意见出台，进步形成商贸服务业重视保护争创发展品牌良好氛围。

积极实施品牌兴商战略，从强化品牌基础工作加快培育自主品牌实施奖励扶持政策加强人才队伍建设发挥行业协会作用等方面，进步形成商贸服务业重视品牌保护品牌争创品牌发展品牌良好氛围。

年底，大润发超市开业。

这个集购物休闲美食于体综合性购物广场，使消费者在单纯购物之外，体验到浓郁现代商业气息，同时还给周边地段带来繁荣。

去年，诸暨市坚持大商贸大流通大开放大发展，立足市场化产业化和社会化方向，全市商贸服务业总体水平进步提高。

项目组调查发现，中型城市商业框架在诸暨已经初步形成，未来几年必然进入商业高速发展阶段。

但是，诸暨目前商业网点商业组织化程度较低，缺少具有专业特色购物街区，缺乏具有号召力和区域辐射能力核心商圈。

商业配套设施亦相对缺乏，突出表现在商业网点布局不够合理低层次重复建设过多，结果造成网点过于分散，传统商业街区暨阳路也不能形成具有专业特色现代商业积聚区，商业集聚度低，商业氛围难以形成。

经过近几年诸暨市商业网点快速发展，已建成及规划中建设中适合中低端消费群体商业网点如大润发超市铭仕广场宏城时代广场等已经初具规模，基本可以满足城区普通居民日常消费需求。

随着国民经济不断高速发展和城区居民人均可支配收入大幅度提高，特别是企业主和高收入群体不断壮大，诸暨高消费层次需求已经逐步形成，这点，从市区道路上行驶高档名牌轿车数量和华灯初上时餐饮娱乐场所上座率就是有力证明，诸暨人富足和消费习惯可见斑。

消费群体是决定消费市场决定因素，诸暨现在缺乏是与其经济发展现状和发展迅速旅游产业相适应高档次综合性品牌化商业网点，缺乏支撑高端消费群体第三产业商圈。

而且，不仅仅是满足高消费群体商业设施缺乏，更为突出是目前商业网点布局中缺少国际品牌和具国际影响力商业龙头，缺少具有国际领先服务业管理能力和商业运营能力团队。

因此，引入高档次全方位国际化品牌顶级商业项目，必将为提升诸暨商业层次适应特殊消费群体消费需求注入新活力。

本项目建设和运营将填补诸暨市高端商业业态需求空白。

响应政府品牌兴商战略，为把诸暨市建设成为长三角著名商旅名城目标添加新里程碑。

三城东区域商业发展态势分析区域现状与规划蓝图随着城市区域扩大和东移，目前诸暨城东，已建成入住了数个住宅小区，新世纪广场商业项目已经建成，大润发超市已经开始正常营业，区域人气已经初步呈现上升趋势。

在城市东区。

个布局合理交通便捷设施完善经济繁荣文化发达环境优美现代化城区正在飞快发展。

规划中诸暨城东，是诸暨核心城区板块，发展潜力巨大。

在这里，西施故里旅游区商旅繁盛，商业服务金融贸易文化娱乐等公共配套设施集中布置，新行政中心将兴建国土局大楼交通局大楼供电局大楼农业局大楼等。

未来十年，城东人口将增加到万人，周边医疗教育休闲商业配套应俱全。

办证中心建设中耀江大酒店建设中会展中心规划中诸暨大剧院规划中青少年宫规划中等也将陆续建成。

本项目投资建设，将携手城市广场五星级绕江大酒店新世纪广场大润发超市等商业项目共同打造诸暨核心商业圈，辐射诸暨全城乃至临近绍兴，萧山，嵊州，义乌东阳，浦江等县市。

城东商圈饱和度分析商圈形态商圈形态了解是进行商圈分析基础，根据诸暨城市规划，本区域可以定位为未来商业集中区，其特色为商圈大，覆盖人口多热闹各种商店林立。

其消费习性为快速流行娱乐冲动购买及消费金额比较高等。

本项目组对城东商圈饱和度分析内容主要由以下部分组成人口规模及特征人口总量和密度年龄分布平均教育水平拥有住房居民百分比总可支配收入人均可支配收入职业分布人口变化趋势，以及到城市购买商品邻近农村地区顾客数量和收入水平。

劳动力保障管理层学历工资水平管理培训人员学历工资水平普通员工学历与工资水平。

供货来源运输成本运输与供货时间制造商和批发商数目可获得性与可靠性。

促销媒体可获得性与传达频率成本与经费情况。

经济情况主导产业多元化程度项目增长免除经济和季节性波动自由度。

竞争情况现有竞争者商业形式位置数量规模营业额营业方针经营风格经营商品服务对象所有竞争者优势与弱点分析竞争短期与长期变动饱和程度。

商店区位可获得性区位类型与数目交通运输便利情况车站性质交通联结状况搬运状况上下车旅客数量和质量自建与租借店铺机会大小城市规划规定开店主要区域以及哪些区域应避免开店成本。

法规税收执照营业限制最低工资法规划限制其它租金投资最高金额必要停车条件等下面对上述内容作具体分析。

先看人口特征分析。

商圈内人口规模随着几个成熟住宅小区入住以及行政中心陆续建设，城东未来将达到万人常住人口，大型商业项目较为集中，辐射范围应涵盖整个城区及周边郊县，人口基数万家庭数目约万年居民年人均可支配收入达到元，购买力较强。

诸暨全市社会消费品零售总额亿元。

全市建有各类专业市场个，市场成交额亿元，其中超亿元市场个超亿元市场个。

以上数据作为商圈未来消费指数参考。

再看竞争分析。

在作商圈内竞争分析时我们考虑了下列因素现有商店数量，现有商店规模分布，新店开张率，所有商店优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。

任何个商圈都可能会处于商店过少过多和饱和情况。

商店过少商圈内只有很少商店提供满足商圈内消费者需求特定产品与服务商店过多商圈，有太多商店销售特定产品与服务，以致每家商店都得不到相应投资回报个饱和商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务需要。

饱和指数表明个商圈所能支持商店不可能超过个固定数量，饱和指数可由公式求得。

由于本报告时间仓促，不能采取精确调研方式取得相关数据，在这里采用估算方式进行计算，待项目立项后再进行精确调研计算。

式中商业圈零售饱和指数商业圈内潜在顾客数目商圈内消费者人均零售支出商圈内商店营业面积。

本项目建成后，未来在商圈辐射范围内诸暨城区及近郊农村有超过万个家庭，每月在日用消费品中支出元人民币，共有个大型店铺个小型店铺在商圈内，共有平方米销售面积。

则该商圈饱和指数为从估算数据显示，该商圈内饱和度较低。

未来商圈发展潜力巨大。

前提是商圈覆盖范围在几年内达到覆盖全城，辐射临近县市。

差异化竞争战略研究目前，在城东范围内已建成祥生世纪广场大润发卖场，与本项目隔街相望，互成犄角。

作为国际著名大型连锁零售商，大润发运营，将大幅度提升城东商业气氛，极大地增加商圈成熟度。

由于大润发与本项目地域紧邻，商业定位均为集购物休闲餐饮娱乐站式服务销品茂，规模上均为大型零售商，存在商业竞争不可避免。

因此，本项目在主题和定位上应注重与大润发在经营项目差异化和业态定位互补性上周密考虑。

首先，大润发业态偏重商业零售为主，娱乐休闲为辅业态定位，本项目定位以文化娱乐餐饮为主，零售为辅，在侧重点方面有，给公众个铺位紧俏消费引导，增加投资者购买欲望。

给予前名购买商铺投资人以适当价格优惠，刺激投资者投资欲望。

在展销会期间，邀请些影视歌坛体育明星参加现场表演，举行服装模特表演等活动，扩大项目影响力和第时间打出项目知名度。

设立铺位样板间，布置要规范别致，品牌形象突出，充分体现出项目高档次大品牌国际化业态定位。

销售接待中心布局及服务要体现人性化理念，销售接待人员须经过严格培训后上岗，做到热心周到讲解和服务。

在接待中心不断播放项目广告宣传片邀请公证处保险机构银行按揭部门律师事务所等有关人员现场办公，烘托现场气氛，营造热闹有序销售氛围。

广告策略与媒体策略投入足够人力物力，通过各种媒体，集中宣传项目十大优势优越区位优势国际化品牌专卖豪华外观形象完备功能配套灵活铺面分割稳定投资回报站式消费理念巨大升值潜力丰富管理经验高效服务保障总体广告运作，要有统广告和媒体策划。

项目运作全过程都要非常注重广告包装和项目造势，品牌招商和铺位销售住宅销售关键和重要时期巧妙地通过系列制造悬念营销手段，达到出人意料轰动效应，以达到事半功倍宣传目。

必要时可选择名人担任本项目形象代言人，通过名人效应，达到项目宣传目。

通过赞助公益事业慈善事业，以及配合协助政府举办各种纪念活动主题活动等方式为项目造势。

设计形象生动西部名品广场项目企业标识，标识立意要简约易记醒目，体现出项目主题。

在中央电视台等强势媒体播出系列广告专访。

设计广告语和广告歌，重点是突出本项目高档名牌国际特色和项目主题。

制作系列电视广告短片，力求广告在形象上简约优美动人，内容上突出项目优势，反映项目主题。

建立项目网站，设计精美网页，链接知名网站，在建立数字信息渠道介绍项目信息同时，通过各种网络营销和广告发布技巧运用，如设立品牌论坛业界风云人物排行榜评比活动建立品牌信息发布平台等手段，提高网页点击率，取得良好宣传效果。

制作精美搂书，平面设计要独具匠心完美，印刷精致，达到良好宣传效果。

在展销会期间，安排促销人员在项目周边主要道口派发项目广告宣传单。

选择具有影响力和高覆盖率杂志报纸等平面媒体，在段时间内，连续不断地发布品牌招商和销售宣传广告。

广告文案要形象生动，使人阅后难忘。

制作漂亮醒目户外广告，如车厢广告灯箱广告以及路牌广告等。

广告牌均以醒目标语美丽图案向公众展示项目主题。

九投资评估与财务分析项目投资人与项目资金来源项目投资人由香港任平企业有限公司与上海轻纺市场发展有限公司与诸暨市暨阳街道办事处城郊居民委员会联合投资开发。

项目资金来源土地出让金部分由城郊居民委员会投入项目建设投资由香港任平企业有限公司与上海轻纺市场发展有限公司投入，全部资金来源为自有资金。

投资成本与费用估算项目投资评估和财务分析将站在投资人角度进行，以达到评估和分析客观性和准确性。

项目总建筑面积平方米，项目预计总投资人民币亿元。

其中主楼商场部分平米，按元每平米估算，投资亿元住宅部分平米，按元每平米估算，投资亿元土地出让金万元每亩，投资亿元。

开发成本估算土地使用权出让金土地征用拆迁及前期七通平费。

本项目所需征用土地基本已经完成了拆迁平整及七通平。

土地使用权出让金亩万元万元前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表。

前期工程费估算表建安工程费总开发面积每平米造价万元亿元建安工程费平米造价项目造价元平米项目造价元平米桩基础土建工程电梯消防水电安