哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

在激烈竞争同时也会提高整体开发水平和住宅质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌魅力在房地产业中已经显现，目前在哈尔滨市平房区联盟社区居民购房消费中，企业知名度已经成为重要参考因素。

无论是开发公司还是规划设计中介代理等企业，知名度和美誉度较高都受到了购房消费者青睐，尤其是国内知名地产商和外域外省著名规划设计公司，以其先进理念推出楼盘都收到了良好市场效果。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司知名度，根据不同市民不同需求，推出具有先进理念楼盘而周边地段由于我区近年来高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大市场潜力，为此项目开发带来了无限商机。

据此我们有理由相信我们开发商品房有较强竞争力。

五市场风险分析职业稳定改革开放以来，教职工职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平不断提高，人们对文化追求也提高到了新位置，随之而来是教职工收入水平也逐步提高。

收入稳定教职工收入水平在稳定中逐步提高。

文化水平较高他们年龄大多在岁之间，人到中年是单位骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好投资环境。

对家庭居室要求较高除对住宅舒适性安全性要求以外，由于工作原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境要求，对住宅品位要求，对户型设计要求也比较高。

这就意味着该项目变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性保证。

所以投资风险不会太大通货膨胀防护能力在市场经济条件下，通货膨胀影响是长期存在，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定，这就减少了通货膨胀对该项目影响，同时对该项目投资采取了相对保守措施，这就为该项目投资减轻了风险。

房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

三建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价基础上，论证比选拟建项目建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案设备方案工程方案原材料供应方案及投资估算依据。

建设规模考虑到自有资金有限，联盟社区项目规划建设用地平方米，建筑面积平方米，其中住宅平方米，商服平方米，公建平方米。

总居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。

小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。

二产品方案户型选择小区规划以中档高层多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。

注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。

现代联盟社区主要居住对象以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。

根据以上多种消费对象不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表待设计技术设备条件室外外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰，欧式设计屋面现浇坡屋面彩色机制瓦欧式屋面室内内墙用户自理顶棚用户自理地面用户自理窗塑钢窗门分户门为高级防盗防火门，塑钢门厨房用户自理卫生间用户自理楼梯间理石踏步配套设备电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使用。

电气配置开关照明插座电表各个。

煤气煤气管道安装到厨房。

给水变频式供水系统，每户水表。

排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。

智能化系统安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门小时电子巡更系统车库管理系统等。

道路系统道路为小区主干道和组团内部道路小区建筑小品入口区内设保安。

指示牌居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置公共建筑以及管理处等方便居民使用。

庭院灯保证居住区夜间行人车和公共次序安全既有安全保护功能又可美化环境。

座椅板凳设在广场水边，既绿化又方便使用。

栏杆起安全保护作用。

儿童活动场地以塑料栏杆为主。

居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。

宣传栏设在人流集中必经之地。

大小高度适宜，便以观看。

垃圾桶在公共区域等人流较多地方居住楼旁设置。

广场社交游憩公共场所，附设游乐设施。

附表技术经济指标项目单位数量居住户数户居住人数人户均人口人总建筑面积住宅建筑面积公建面积住宅平均层数层容积率绿地率四选址方案眼下人们买房，不光看房型地段朝向，还要看小区环境园林设计信息网络等是否到位。

本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹原则，依据造就哈尔滨市平房区联盟社区建设规划要求。

适应小区投资项目要求。

适应小区房屋用途要求。

拥有便利交通条件。

满足土地地质条件，市政基础设施等因素需要。

项目概况自然条件通过对该地块构成成分结构形式资源状况承载力情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土沙砾坚土，地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造万平方米房地产才不会超过土地承载力。

该地块自然条件良好，不会影响到土地平整开挖土石方道路铺设基础施工及地下工程排水。

城市基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水电力燃气供热交通等基础设施。

项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。

为居民日常生活提供便捷。

联盟社区这几年变化日新月异，改昔日荒凉，成为今天社区块黄金地段开发热土。

该街区各项目配套设施正在不断完善。

如菜场超市邮局银行„„随着大量居民入住，该街区发展前景将片乐观。

二开发地址获取与开发该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行统规划合理布局综合开发配套建设方针。

该项目建设用地按如下程序进行申请选址。

向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。

制订方案。

由土地管理部门组织用地单位被征地单位及有关部门，对选址范围人口土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。

申请批准。

向哈尔滨市人民政府正式申请审批，批准后征地方案，由城市规划部门核定红线图，发出规划许可用地通知。

发布用地通告由城市土地管理部门发出具有法律效力用地通告。

签定补偿安置合同由用地单位法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们委托人，按平等互利等价有偿和协商致原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。

发证由土地管理部门签发准许使用土地证明。

对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费详见投资开发方案中项目总投资估算表。

三建设条件供水有现状上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

雨，污水排放现有现状毫米雨水管线和毫米污水管线，可以就进排入。

供热新敷设供热干线接入。

供电考虑留有余地，变压器容量为待专业设计千伏安。

供气目前，本项目建设场地与三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行，煤气直接安装到厨房。

电信本项目哈尔滨市平房区联盟社区开设下属分局解决。

四建设规模总占地面积平方米，总建筑面积平方米其中公建面积约平方米，总户数户，绿化率，容积率。

小区内部规划中心二组团，中心区天然山石人工瀑布，周边两个组团各成体系各具特色。

小区内有托儿所小商场银行„„„„五环境保护大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂使用，有利于保护臭氧层。

餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。

地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。

污水处理本项目产生污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。

生活废水和餐饮废水经隔油沉淀处理后排入下水道。

五节能节水措施节能措施哈尔滨市平房区联盟社区建筑热环境和能源系统设计应贯彻国家和地方有关节约能源法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。

保证舒适，健康室内热环境基础上，采取有效节能措施，改善建筑热工性能，降低建筑全年能耗积极采用对环境污染小可再生能源，并提高采暖空调等耗能系统效率最大限度地减少建筑对能源需求和对空气污染破坏，以实现可持续方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无十四风险分析为了确保风险分析质量，有必要对哈尔滨市平房区联盟社区投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。

自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。

政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。

所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。

包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

三投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。

该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来