哈尔滨市辰能盛园居住小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（34页）

我市住宅建设基本思路是面向二十世纪住房小康目标，面向普通家庭及广大群众，重点建设经济适用住房。

加快两大战略实施，即实施成区域大规模新区发展战略，新区开发与旧城改造相结合实施住房商品化社会化产业化发展战略。

推进住宅建设多元化投资产业化生产商品化供应，提高物业管理水平。

我市今后相当长个时期，住宅建设坚持大力发展普通住宅，适当发展中高档商品房，严格控制建设廉租房。

本项目开发建设有助于推进住宅发展目标实现及城市总体规划实施。

本项目建设可以为国民经济发展提供重要物质条件本项目建设可以改善人民居住和生活条件本项目建设可以改善投资环境，加快改革开放步伐通过综合开发，避免分散建设弊端，有利于城市规划实施可以为城市建设开辟重要积累资金渠道哈尔滨市国际工程咨询中心有利于产业结构合理调整有利于深化住房制度改革，调整消费结构综上所述，本项目建设是十分必要。

四主要经济技术指标五可行性研究范围项目由来与建设必要性市场分析与预测工程建设方案与配套工程环境保护消防与节能项目实施规划与进度项目招投标投资估算与资金筹措财务分析与评价哈尔滨市国际工程咨询中心第二章市场分析我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析年，全国各族人民在党中央国务院领导下，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻落实加强和改善宏观调控各项政策措施，国民经济和社会发展取得明显成效。

经济保持平稳较快增长，重要领域和关键环节改革有所突破，就业和社会保障工作进步加强，城乡居民生活不断改善，对外开放继续扩大，各项社会事业得到加强，实现了年初确定国民经济和社会发展预期目标，较好地完成了十五时期主要任务，为十五时期经济社会发展奠定了良好基础。

但经济结构不合理增长方式粗放等问题仍比较突出。

初步核算，全年国内生产总值亿元，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

第第二和第三产业增加值占国内生产总值比重分别为和。

全国居民消费价格总水平比上年上涨，其中服务价格上涨。

商品零售价格上涨。

工业品出厂价格上涨。

原材料燃料动力购进价格上涨。

固定资产投资价格上涨。

农产品生产价格上涨。

个大中城市房屋销售价格上涨。

哈尔滨市国际工程咨询中心年末全国就业人员万人，比上年末增加万人。

其中城镇就业人员万人，新增加万人，净增加万人。

年末城镇登记失业率为，与上年末持平。

年末国家外汇储备达到亿美元，比上年末增加亿美元。

年月日，对人民币汇率形成机制进行了改革，年末人民币对美元汇率为，比上年末升值。

全年各项税收收入亿元不包括关税和农业税，比上年增加亿元，增长。

全国规模以上工业企业实现利润亿元，比上年增长销售利润率为，比上年降低个百分点。

据国务院发展研究中心中国社科院等单位专家对中国经济长期预测，年我国年均经济增长率为，这从根本上决定了房地产市场良好态势。

年至年期间我国房地产行业运行各项指标表明了这点。

见图表图表。

哈尔滨市国际工程咨询中心图表数据来源国务院研究发展中心房地产综合景气指数图表数据来源同表房地产开发投资指数哈尔滨市国际工程咨询中心图表数据来源同表土地开发面积指数图表数据来源同表销售价格指数从上述四个表格显示运行趋势来看，我国房地产行业在年第季度走出亚洲金融危机影响之后，各项指标销售价格指数哈尔滨市国际工程咨询中心除外直处于景气空间运行，而且年之后显示出稳定运行趋势。

只有销售价格指数基本上在景气指数警戒线附近运行，这是对此前房地产泡沫个回应，同时也反应了期间房地产行业结构调整影响。

但价格指数运行趋势从个侧面反应我国房地产行业发展趋于理性化。

总之，可以合理推测，房地产行业仍将是我国十五期间带动宏观经济发展个龙头产业，其发展前景看好。

二我国房地产业历史沿革年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。

耕者有其田愿望变成现实。

几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民私有土地转化为集体所有。

此后，农村买卖土地市场即自行消失。

年代中期到年代中期，随着对资本主义工商业社会主义改造，全国城镇陆续开始以国家经租形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房亿平方米。

私有企业占有土地，国家也以赎买方式收归国有。

从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中主体地位。

十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。

房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重社会问题之。

哈尔滨市国际工程咨询中心年后，忽如夜春风来，千树万树梨花开。

随着经济体制改革全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革城市土地使用制度改革房地产生产方式改革，新时期社会主义房地产业萌发了。

在这种新历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。

从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为房地产热开发热情景。

由于我国房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了些矛盾和问题。

比如盲目建设无证建设而出现些失控现象。

针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在问题。

房地产业在我国是个新兴产业，是第三产业重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化推进，必将对国民经济发展起到巨大推动作用。

三中国房地产业发展水平房地产业作为国民经济新增长点，为中国经济快速增长做出了贡献。

据有关部门统计，年直接拉动增长个百分点，间接拉动个百分点。

年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳良好势头。

城镇居民人均居住面积从年平方米提高到年平方米。

年月份房地产开发完哈尔滨市国际工程咨询中心成投资亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅个百分点，占同期固定资产投资。

商品房施工面积增长，其中，新开工面积增长。

购臵土地面积万平方米，同比增长，增幅平稳下降。

土地开发面积万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。

商品房竣工面积增长，销售面积增长。

销售面积增幅大于同期竣工面积增幅个百分点。

通过年月国房景气指数所属八个分类指数走势与月相较，房地产市场呈现升降格局。

其中，竣工面积土地开发面积商品房平均销售价格土地转让收入商品房空臵面积和资金来源分类指数呈现下降趋势房地产开发投资新开工面积分类指数继续保持上扬势头。

可以说，中国房地产市场总体上是健康。

但是，需要注意是，在房地产业发展中仍然还存在些不利因素，表现在以下几个方面。

四中国房地产业可持续性分析可持续发展核心是资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理分配。

因此，房地产业可持续发展，就是既要满足当代人对房地产各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人生产生活创造必要空间发展条件。

房地产业可持续发展应把房屋业主和环境三要素作为个整体，重视对自然资源使用和保护，争取实现向自然索取与对自然回报之间平衡。

其目标包哈尔滨市国际工程咨询中心括房地产业发展既要与整个国民经济整体发展相协调，也要与地方区域经济发展相协调房地产业发展要与人口发展环境发展资源利用相协调房地产业发展既要满足当代社会需求，还要考虑后人开发余地，决不能进行掠夺性开发房地产业发展要使开发效益与资金效益得到较好协调。

从而实现土地资源永续利用住宅业稳定协调发展房地产市场完善与人居环境改善等多方面目标和要求。

从而，推进中国房地产业可持续发展。

合理利用土地资源，避免浪费。

土地资源是房地产业发展命脉。

但土地资源是有限，不可再生。

土地资源永续利用是实现房地产业可持续发展物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善基本前提，对于有限土地资源，要按照可持续原则开发利用。

在中国城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这地区农用地，防止过多农用地成为城市建设用地。

农地转变为非农用地必须符合土地利用规划规定，有关政府部门可支配年收入以连续多年保持高速增长见表。

如在未来两年人均可支配年收入增加元，按哈尔滨市万人口计算，则需新增住房面积万平方米。

如果人均收入增长率按哈尔滨市国民生产总值增长率，见哈尔滨市统计年鉴计算，则到年，需新增住宅面积万平方米按目前不变人口总数计算另外根据发达国家经验，在人均住房面积达到平方米户均平方米之前，会保持较旺盛需求。

而目前我市人均居住面积只有平方米。

综上分析，我市住宅开发建设任务艰巨，市场需求量巨大，市场前景广阔。

现实需求分析可以从四个方面对本项目现实需求进行分析第，随着经济发展和国民收人水平提高，其需求与消费结构将向丰富多彩和较高层次方向转变。

比如，人均收入增长会引哈尔滨市国际工程咨询中心致普通住宅高级公寓和别墅比例关系发生变化。

根据中国经济景气监测中心最新项调查显示，在个中心城市中，中高档住宅与经济适用房同样受居民青睐。

调查显示，根据自己经济实力，希望选购经济适用房居民为百分之三十六点九，希望选购中高档住房居民为百分之三十四点三，两者比例大体相等。

另外希望选购中低档二手和豪华住房居民分别为百分之十三点六百分之八点六和百分之六点，我市中高档住宅销售面积持续增长正说明了这趋势。

第二，年末全市城乡居民储蓄存款余额达亿元，比年初增加亿元。

其中，城镇居民储蓄存款余额亿元，增加亿元农村居民储蓄存款余额亿元，增加亿元。

而与此同时我国物价已经持续个月上涨，而且预计还要上涨。

虽然国务院发展研究中心专家分析认为，去年以来出现生产资料价格与居民消费价格双双上涨局面，标志着我国经济正逐步走出通货紧缩阴影，新轮经济增长周期开始形成。

但居民对通货膨胀有普遍预期，在这种背景下，投资住宅已逐渐成为家庭理财热门领域。

高达亿储蓄如涉足住宅投资领域，将极大推动我市房地产市场需求。

第三，改革开放与经济发展使得我国收入分配差距进步扩大，造就了部分高收入群体，这群体虽所占比重不大，但数量不可小视。

就我市而言，普通高等学校教职人员娱乐服务业主计算哈尔滨市国际工程咨询中心机应用服务业人员金融业高级职员餐饮业主邮电通信业从业人员电力行业从业人员高级公务员属于高收入群体，而这些行业就业人数已分别达到人。

可以发现，这部分高收入阶层对高档消费品主指汽车商品房等支付能力极其可观。

但事实上，由于种种原因，这阶层对高当消费品需求也十分有限。

较高收入阶层对住房和汽车有着定需求，但限于价格使用费交通等实际难以解决问题，决定了汽车无法形成他们消费热点，相比之下，住房极有可能成为他们新消费热点。

第四，哈尔滨市是驰名中外旅游城市。

年末，全市星级宾馆已达家，旅行社家。

全市共接待国内外旅游人数万人次，比上年增长。

其中国内旅游人数万人次，增长外国人和港澳台同胞万人次，下降。

旅游业务总收入亿元，增长。

其中国内旅游业务收入亿元，增长国际旅游创汇万美元，受非典影响，下降。

旅游业迅速发