响水市房地产项目可行性研究报告投资建议书word文档（46页）

到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发减缓作用开始显现，新开工竣工和施工面积同比增幅下降到了和月份，三者增幅已下降至和。

土地购置面积新开工面积施工面积增幅下降，正是房地产投资减缓重要表现，而这种投资减缓趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。

这种投资减缓状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。

需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降受国内宏观经济景气下降房地产市场低迷以及从紧货币政策影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。

尽管开发商动用了打折，买房赠装修赠汽车赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。

全国房价上涨幅度逐步放缓，珠三角部分热点城市已出现房价回落珠三角部分热点城市已经率先成为房价下降区域。

深圳房屋销售价格同比增速从年月份出现下降，月同比下降已达到，二手住房下降幅度更大，月份，同比增速下降。

月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降。

地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市房地产投资是投资重要组成部分，从全国平均水平看，占到固定资产投资左右，在有些城市超过。

对于地方政府而言，房地产投资下滑和交易量萎缩，已明显影响到地方政府土地出让金收入和税收收入。

面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房政策。

沈阳市政府宣布了系列暖市方案，包括将重启购房补贴政策提高住房公积金贷款年限和限额等河南省政府规定，自月日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税降低首付房款延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供房贷最优惠利率厦门长沙成都等地也相继出台包括购房入户免税降税购房补贴等购房优惠措施盐城市也出台了救市揽子计划，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市颓势。

住房保障工作进步加强，各地取得定进展年政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位中小套型普通商品住房。

而中央政府直以来强调住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。

系列支持保障性住房政策法规也相继出台。

月日，中国人民银行银监会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款定位借贷主体资格等系列问题。

月日，财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税廉租住房经营管理单位租金收入，免征营业税房产税对个人出租住房所得减征个人所得税。

月日，住房和城乡建设部发布关于加强廉租住房质量管理通知，对确保廉租住房质量解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。

随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域产业集中区域和公共交通便利区域。

地方住房保障工作也取得定进展。

如上海市年住房建设计划中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利基础设施和公共配套设施完善区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整工厂置换来安排定量廉租房和经济适用房用地广州市住房建设规划中指出，年将供应保障型住房用地平方公里，规划建筑面积万万平方米，年计划供应同类用地平方公里，规划建筑面积万万平方米珠海市政府出台年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来年，推出套廉租住房，新建套经济适用住房，通过实物配租货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考核挂钩月日，北京市建设委员会正式公布限价商品住房管理办法试行，首批限价房源套也将在月日前完成选房。

影响年房地产市场国际国内因素分析美国次贷危机引发国际金融市场动荡，间接影响国内房地产市场年月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国爆发了次贷危机。

年月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约亿美元收购。

此后，次贷危机愈演愈烈，发不可收拾，年月，华尔街上家投资银行全军覆没，最大保险公司美国国际集团陷入现金危机，地方银行也出现倒闭现象。

美国次贷及其衍生品已经形成了全球性市场，持有者遍及全世界。

美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。

因此，次贷危机所带来金融动荡并不局限于美国本土，各国股市债市汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球金融风暴。

美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。

以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩。

月份包括工厂矿业和公共事业在内美国工业生产下降了，连续两个月下降。

美国商品零售额在月份下降后，月份再次下降。

世界经济影响将加剧我国经济减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

经济增长速度放慢已成为国家宏观经济主题，房地产行业同样不能幸免年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑风险。

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速态势已基本确立。

其次，受出口增长回落影响，加上从紧货币政策资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。

货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩投资过热导致通货膨胀加速并诱发经济过热甚至出现危机，我国自年开始实施从紧货币政策，通过加息上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改善货币总体过剩状况。

从紧货币政策作用在年开始显现，对供给和需求共同抑制导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。

首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。

目前我国房地产开发商对银行贷款依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金难度加大，开发商融资成本上升。

开发商资金链紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。

其次，利率提高以及年月份执行提高第二套住宅首付比例及贷款利率政策则在定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。

在供求两方受到抑制同时，房价涨幅也出现明显回落。

在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场调控。

年月日，央行银监会联合下发关于金融促进节约集约用地通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房经济适用住房限价商品住房及建筑面积在平方米以下中小套型普通商品住房建设。

此通知发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现金融风险而作出未雨绸缪举措，同时也预示了未来段时间内房地产融资难度增加。

年房地产市场展望年，房地产市场将步入较长时间调整期。

需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来轮洗牌，房价面临进步回调。

在从紧货币政策作用下，断供烂尾楼等风险出现可能性加大。

此外，随着住房结构调整及各项住房保障政策落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进步解决。

需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来轮洗牌，在供需双方作用下，短期内房价面临进步回调在从紧货币政策作用下，断供烂尾楼等风险出现可能性加大从长期看，随着宏观经济形势转好，房地产市场供求关系紧张状况有可能再次出现中小套型住房保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进步解决。

项目区域房地产市场分析回顾近两年项目区域房地产市场情况年项目区域地产市场分析年上，各房地产开发商都会有个不凡成交量。

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