商业住宅楼项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

水源取东湖大街市政给水管网。

大楼采用分区供水方式。

地下层至地上五层为低区直供区，由室外管网直接供水，系统为下行上给式。

地上六至层为高区，屋顶设高位水箱，采用水泵水箱管网联合供水方式，系统为上行下给式。

消防用水见消防篇。

排水项目排水采用雨污分流制。

雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。

项目日污水排量约立方米。

污废水合流排放。

三空调项目采用外挂分体机空调，预留空调隔板方式，空调用户自理。

四天然气天然气由室外中压天然气管网引至区内天然气调压站，经调压后为低压天然气采用下供式送至各厨房。

五机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风。

新风标准按国家规范要求设计。

第六章交通影响分析项目周边现状交通状况拟建项目位于现东郊村地块，周边分布着朝阳南路牡丹大道两条城市主干路以及金彭东路天府东路和东大街三条城市支路，交通条件相对较好。

根据现状交通流量观测，朝阳南路和牡丹大道高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受范围内。

第七章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为二类，耐火等级为级。

按建筑物使用特点，存在定火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产安全，防止高层民用建筑因火灾引起损失与危害，工程防火设计，按照我国现行有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。

设计依据二消防措施建筑防火措施大楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。

控制中心设在楼，出口对外。

在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。

消防泵房出口直接对外。

防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。

电梯井井壁为耐火极限不小于小时非燃烧体，井壁检查门采用乙级防火门。

按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。

结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。

配电间采用防火墙。

建筑物安装避雷装置，以防雷击。

地下停车场设计按执行。

二电气设备防火电气设备安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。

消防用电设备采用单独供电线路，配电线路应采用防火保护管。

所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起火灾。

为防止雷击，所有进出建筑物金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在地下室建地下消防水池，配备消防水泵。

配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量手提式灭火器。

加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。

可行性研究阶段关于消防安全原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。

第八章环境保护与节能环境保护本项目地处彭州市新城区，周围高楼林立，政府机关金融机构学校住宅密集。

属居住文教区。

按照我国环境保护法规定，本项目建成使用后，污染物排放应符合国家规定标准。

设计依据二主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境污染，项目起用后主要污染源为固体垃级废水废气噪声。

固体垃级办公垃级餐厅和商场内废弃物及废损物品。

废水餐厅操作间洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。

废气厨房内因烹饪产生油烟，天然气燃烧后废气。

停车场内汽车排放尾气。

噪声汽车发动时噪声设备间机器运转时产生噪声等。

三防护措施垃级处理按照我国现行设计规范，设置必要垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。

废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网。

废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置。

噪声控制设备间采用吸音效果好建筑材料，以降低噪声。

产生震动机电设备，安装时进行设备基础减震处理。

所有机电设备均选用低噪音设备。

通风系统，在必要位置加装消音器。

二节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水天然气柴油。

其中电是主要能耗，消耗量占总能耗。

二设计主要原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计中采用与项目规模相适应先进可靠节能型设备和材料。

尽量做到合理高效。

三节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。

室内照明采用节能灯具。

门和窗采用保温密封效果好材料制作，以减少室内热量损失。

合理布局房间朝向，提高房间自然光照。

供热管网采用高效保温材料做保温层。

水电天然气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。

第九章管理机构与劳动定员管理机构成都楚海山房地产开发有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。

董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长名，副董事长名，董事若干名。

董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。

管理机构设总经理名，副总经理名。

根据本项目生产特点，公司下设办公室财务部销售部预算部工程部个部门。

各部设部门经理名，负责本部门日常工作，对总经理及分管副总经理负责。

公司机构设置，最终由公司董事会研究决定。

本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门销售班子具体负责。

其他部门协助处理有关各项工作。

成都楚越海山房地产开发有限公司机构设置及本项目管理系统如图所示图项目管理机构示意图办公室财务部预算部经营部工程部项目房地产销售项目开发建设项目有关组织协调工作副总经理董事会总经理二劳动定员根据本项目经营规模，为保证公司服务质量，初步确定，定员为人。

各部门人员配备见下表公司职员，除了由公司聘请管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和彭州市关于劳动管理方面规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用量才使用。

所有被招聘职工都与公司签订劳动合同并报彭州市劳动局备案。

三经营管理由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作工程建设管理工程建设是本项目中心工作，这方面管理工作好坏将直接决定项目成功与否及企业信誉和经济效益。

因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关。

为了达到控制工程进度质量和投资，应实行招标施工和工程监理。

商业房租售本项目开发商业房及高层住宅楼由成都楚越海山房地产开发有限公司负责销售。

为了搞好销售，公司除应配备专门销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化信息搜集，尤其是彭州房地产业市场情况，应及时掌握产业市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理价格进行销售，以免积压资金，利于滚动开发。

特别要着力在预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金压力，收到好经济效果。

物业管理综合体建筑内应实行物业管理。

物业管理应根据各期竣工面积快速销售原则，以高品质低价格来赢得市场。

不但与同类楼盘相比价格优势十分明显，性价比较高。

国家政策推动在年月日对房地产宏观调控二手房交易征收个税，这对本项目销售是个很大推动。

投资收益预测项目用地面积平方米，我们假设规划容积率为建筑密度，项目层设置商业。

到层为住宅。

目前该区域住宅项目均价为元平方米，商业部分层均价为元平方米，层均价元平方米，本项目所处地块为中心区域，我们把住宅部分价格做了定调整，按照元平方米进行计算，初步计算出本项目总产值商业部分产值平方米元平方米万元住宅部分产值平方米元平方米万元车库平方米元平方米万元总产值为万元四项目劣势分析从项目环境区域价格定位等方面分析，本项目相对其他楼盘劣势在于从项目所在地抵达周边中心区域开发楼盘步行距离较近，本项目为单栋楼盘开发。

项目地块周边环境般，除北侧部分较好外，其余都有待改造。

五结论综上所述，本项目作为个为本地服务面向普通购房者低价位高品质经济型现代化商业。

住宅楼，具有强大市场竞争力和优势，其市场前景十分乐观。

第十二章项目开发计划项目开发计划概述本项目计划开发，目前先实施工程建设。

年初开始筹备，预计到年交付使用，总建设周期预计为年。

总建设面积为平方米，其中住宅部分平方米，商铺部分平方米，地下室部分平方米，物管用房平方米。

二项目开发计划节点前期筹备本项目已于年月日完成土地摘牌手续，现已付清全部土地出让金及税款并取得国有土地使用权证。

从年初开始进行前期筹准备，计划到年月上旬完成全部前期筹备工作，为期个月。

工作项目时间备注土地勘测规划设计扩初设计施工图设计施工图报批等项目建设项目建设区块实施。

本工程为高层住宅及底层商铺，加裙房地下室车库工程，考虑到施工难度及节约投资成本，裙房与主楼土建部分同步实施。

从年月底正式交付使用，建设周期为个月。

项目节点时间备注正式开工建设年基础施工基础施工全部完成部分结构封顶全部结构封顶单体竣工验收合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套园林施工完成竣工验收交付使用第十三章资金使用计划项目投资额概算项目预计总投资额为万元序号项目单价数量金额万元土地出让金含税万元亩含税建设管理费建设单位管理费按工程概算收取工程监理费按工程概算收取小计勘测设计费勘测费含初堪和净勘费用及施工图设计费按工程概算收取可行性研究费前期策划费元设计费元小计建安工程费土建和安装工程费交通标志和标识会所装修甲供料小计基础设施及公共配套设施费基础设施费公共配套设施费小计不可预见费按以上项之和计算开发期间税费市政公用基础配套费元教育附加费按国家规定计税额计营业税按销售收入计算印花税按规定税额万分之三计算城市建设附加费按规定税额计算其他税费小计营销推广费广告宣传费按销售收入计算销售代理费按销售收入计算其他销售费用按销售收入计算小计财务费用贷款利息千万元转贷三年，按年息计估股东借贷利息其他小计合计万元其中土地费用万元项目土建安装费用万元其他费用万元按项目总投资测算，本项目建设成本为每平方米元。

含土地成本费用二资金取得与融资计划本项目总投资约为万元。

其中开发商资本金为万元，占总投资额计划融资万元，占总投资额项目预售回笼转建设资金万元，占总投资额。

项目融资预计贷款期为年，利率参照工商银行标准计算，逐年付息，到期还本。

三资金使用计划已使用资金列表截止年月日序号项目金额万元支付时间建设管理费土地出让金含税留万至勘测设计费合计计划使用资金列表截止年月日年资金使用计划序号项目金额万元支付时间勘测设计及策划费等前期规费建设管理费合计年资金使用计划序号项目金额万元支付时间项目工程款不可预计费预提营销推广费其他费用按实际发生时间结算合计年资金使用计划序号项目金额万元支付时间项目工程款尾款营销推广费其他费用按实际发生时间结算合计四资金说明每个自然年度资金需求量如下年月前已投入资金万元，到年月底还需投入资金万元年投入约万元年投入约万元年投入约万元。

开发商资本金和银行贷款共计万元，按计划使用至年后需资金万元，尚差余万元，年项目销售可回笼资金有万元，两者相减后结余万元，已超过年所需建设资金万元，且年