商业区地块项目可行性研究报告投资建议书doc文档（78页）

同时，农村总人口量也在持续增长。

北京是全国政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力综合性产业城市。

改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发展首都经济。

循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。

如上图所示，过去十多年中，北京市经济保持了高速增长，除年受到亚洲金融风暴影响外，北京国内生产总值在至期间直保持两位数字增长速度，国内生产总值由年亿元，增长到了年亿元，年均递增率为在至年间，北京市人均国内生产总值从年迅速增长到年，约折合，美元，平均年增长率达到。

据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由年，元增加到年，元，普通居民购买力大幅增强，为北京房地产市场持续发展奠定了基础。

据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活跃，刺激房地产市场开发建设。

奥运申办成功后，北京市计划动用高达亿元资金进行北京城市基础设施建设，经过这轮大规模基础设施建设，北京城市面貌将发生翻天覆地变化，总方向是更都市化更国际化更适宜居住与国内其他城市差距也会越拉越大。

随着北京知名度和吸引力提高，将吸引越来越多外地甚至境外投资者前往置业，直接拉动房地产消费需求。

总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居民财富大幅增加，市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长开放型知识经济方向发展，作为支柱产业房地产行业也将更加繁荣。

国家政策及土地市场分析近年北京土地市场调控北京市在近两年采取了系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场影响重大而深远。

出台国有建设用地供应办法及其配套政策为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经济和社会可持续发展，年北京市出台了北京市国有建设用地供应办法试行，及其配套政策，包括北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法通知北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法试行北京市收回企业国有土地使用权补偿办法北京市土地储备和级开发暂行办法北京市土地级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图。

国有建设用地供应办法自月日起施行着力调整国有建设用地供应现状用年度供应计划来调控土地市场，解决北京土地供应机制问题规定由市政府统组织管理全市国有建设用地供应，控制国有建设用地供应总量和供应结构分不同用途，采取不同土地供应方式。

颁布执行年度土地供应计划土地供应计划是政府加强和改善宏观调控重要手段。

年北京市首次编制并执行了土地供应计划。

计划编制原则，是从严控制总量，加强计划管理二是严格保护耕地，控制新增建设用地，优先利用存量土地三是优化建设用地供应结构四是调整用地布局五是严格土地供应方式。

在供应结构方面，按照适当控制总量加快调整结构着力挖潜改造原则，加大对部分类型项目用地空间布局调整力度。

在用地布局上，优化中心城区功能，拓展城市发展新空间，加快解决城市二元结构问题，如重点保证顺义通州亦庄三个新城建设土地供应等。

在供应方式上，严格控制划拨用地范围，充分发挥市场对土地资源配置基础性作用。

通过执行计划，北京市土地实际供应总量控制在了计划供应量范围内，基本实现了土地供应总量目标。

同时，体现了城市总体规划空间布局要求，突出各区县与其所承担城市功能相致土地供应。

加大清理闲置土地力度北京市国土局于年月和月对宗地块土地使用权正式公告收回，用地面积约公顷规划建筑面积万平方米。

配合国六条出台相关措施年月日，建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局统计局银监会联合发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，根据国六条相关精神北京市国土局对部分土地进行招标出让，并推出限价商品房等政策。

这系列政策推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用，从长远上有利于市场稳定发展，但限制熟地价格住宅用地招标政策推行可能对本项目土地上市产生定影响。

近年北京土地市场分析土地供应年全市土地实际供应总量公顷，为年度供应计划，已办理完用地手续公顷，其中有偿出让面积为公顷，划拨用地面积为公顷。

土地交易市场共成交土地宗，土地面积公顷，规划建筑面积万平方米，成交价款约亿元。

土地交易及地价预测年北京市土地交易市场成交地块宗，土地面积公顷。

与年相比，地块减少了宗，面积减少了公顷，面积下降了。

年北京房地产企业实际获得土地数量减少，在实行了熟地供应政策后年多，征地拆迁难度越来越大，土地级开发进展缓慢，由此导致了土地供应相对不足。

年土地成交量虽然比上年度减少了，但是亿元成交金额与上年基本持平，微涨。

平均土地价格为元平方米，比上年增长平均楼面地价为元平方米，比上年增长。

自年，平均楼面地价增长率分别为，由降幅减缓再到增幅增加，显示是地价增长趋势。

年北京土地市场分析土地供应量充足年月到年月，北京市国土资源局供应住宅项目土地共宗，其中未动工土地面积公顷，占已完成土地开发面积公顷，占正在开发建设面积公顷，占已竣工土地面积公顷，占。

从以上数据可以看出，从年月到年月，北京市供应住宅项目土地都在建设中或未开始建设，在正在开发建设面积中，公顷规划总面积万平方米为大限前包括大限取得土地，这些大限前取得土地，按要求将基本上在年年底前竣工，而形成真实市场供应。

从已供应土地情况来看，房地产市场上土地供应量充足。

在政府加大清理闲置土地背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应。

土地供应政策导向作用加强在土地供应空间分布上，将继续贯彻落实城市总体规划土地利用总体规划等各类规划确定城市空间布局和区县功能定位，促进中心城新城小城镇和新农村协调发展。

土地供应计划指标远郊区县继续向顺义通州和亦庄新城倾斜。

住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。

土地价格预测受到征地拆迁政策及经济形势发展看好影响，年北京土地开发成本有可能继续上升。

但受系列宏观调控政策特别是北京市土地出让政策微调影响，预计年地价虽会有上升，但将保持平稳，不会出现大涨。

房地产市场分析年，我国商品房价平均递增，直温和上扬，而年陡然上涨，年亦达以上，房价快速上涨成为社会各界关注焦点问题。

导致房价快速上涨因素是多方面，有经济快速发展人均收入水平提高下合理因素，也有利益驱动下投机行为有住房消费观念影响，也有深层次制度制约。

这些因素共同作用，最终体现为房地产市场供求关系失衡。

年是北京住宅市场不平凡年，虽然经历了大限等重大事件，但住宅市场供需仍然呈现出前所未有旺盛。

进入年之后，受国家宏观经济高速增长影响，住宅市场仍然保持着持续增长势头。

随着房地产市场深入发展和日益规范，大量开发商以空前信心投资京城地产。

据统计，自年北京市住宅竣工量首次突破万平方米以来，每年都是保持着两位数增长速度。

二售价走势自年下半年起，北京市住房价格呈现出加速增长态势。

进入年，受购买需求强烈拉动，以及土地拆迁原材料等开发成本上升供应量减少等因素影响，房价上涨势头更为明显，期房单月价格在月份创历史最高，为每平方米元。

年商品住宅期房预售平均价格每平方米元，比年上涨了元，涨幅为现房价格每平方米元，比年上涨了元，涨幅为。

商品住宅销售价格指数由年上升到了。

在国家逐步加强宏观调空，抑制房地产市场过热大背景下，北京市商品房价格出现了大幅上扬势头，引起了社会各界密切关注。

三需求分析年以来我国宏观经济形势持续高速增长，北京居民住房购买力得到持续增强，需求历年递增明显，商品住宅销售面积年均增长率为，进入年和年后，市场内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率税后全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率可以看出，投资成本下降对于内部收益率和税前利润额影响非常大，投资成本小幅下降，能使项目主要经济指标有明显提升。

因此，开发建设成本对于项目经济指标有较大影响，未来在实际操作中成本控制非常重要。

只要成本控制到位，即使是小幅成本降低，都能让主要经济指标有明显提高。

销售价格敏感性分析因项目尚未建设，项目投资还是个估计量，故选择总投资作为变量，考察项目抗风险能力，分别取总投资为预计投资，得各项评价指标值，见下表。

投资收入敏感分析序号项目名称计量单位敏感性分析结果变化变化变化变化变化土地取得费费万元土地取得费占比例项目总成本万元资金筹措万元经营总收入万元利润总额万元所得税万元税后利润万元税前全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率税后全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率可以看出，销售价格下降对于内部收益率和税前利润额影响相对较小，但销售价格小幅提升，能使项目主要经济指标有明显提升。

小结综合以上分析可以看出，该项目三项指标对总收入和总投资变化都比较敏感。

相对于总投资变化，总成本变化对本项目投资净利润率财务净现值内部收益率指标变化影响较大。

第十六章结论本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上进行了成本估算和收益估算。

按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为年，回收期为年。

通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为报告中各种估算及预测都基于当前时点社会经济情况作出，在未来发生变动时，本报告所得结论可能会产生较大误差，开发成本应以最终实际发生投入为准经计算，本项目预计开发建设总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。

根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。

现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为税前全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率税后全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率上述研究表明，本开发项目利润有较为理想财务内部收益率。

由于本项目市场前景可观财务净现值较高，投资回收期较短，盈利能力较强，所以具备了较好贷款偿还和自身平衡能力及较强抗风险能力，因此项目开发具备可行性。

基本报表全投资现金流量表序号项目名称现金流量万元合计第季第季第季第季第季第季第季第季第季现金流入销售收入出租收入自营收入净转售收入其它收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设投资不含利息经营资金运营费用修理费用经营税金及附加其它经营成本土地增值税所得税净现金流量税前累计净现金流量税前折现净现金流量税前累计折现净现金流量税前净现金流量税后累计净现金流量税后折现净现金流量税后累计折现净现金流量税后税前财务内部收益率财务净现值静态回收期年动态回收期年税后财务内部收益率财务净现值静