商业城建筑旧楼翻新改造工程项目可行性研究报告投资建议书word文档（38页）

佛山市旧城镇旧厂房旧村居普遍存在建设缺乏规划指导布局分散安全隐患较大土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进步优化与经济社会持续健康发展瓶颈，土地利用价值需通过科学有效改造得以提升并增长。

推进三旧改造，对于进步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品味，对于进步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住花园城市具有重要作用。

推进三旧改造是促进经济和社会协调发展，提升佛山市综合竞争力，加快佛山向工业化城市化和国际化道路迈进重要举措。

推进三旧改造，势必有效改善佛山市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染低能耗高附加值资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。

推进三旧改造过程，是城市建设现代化时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化产业结构高级化城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进过程，也是佛山市现阶段和今后段时期城市发展主要任务以及实现城乡跨越式发展客观需要。

推进三旧改造是推动佛山市城乡元化发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山有效途径。

加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会重要保障，推进三旧改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。

三旧改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽步伐，是加快实现农民变市民农村变城市农村经济社会形态变城市经济社会形态三大历史性转变有效途径。

各级党委政府和相关职能部门要从践行三个代表重要思想和科学发展观坚持理政为民高度，把推进三旧改造作为项重要民心工程，作为转变政府职能建设责任政府和服务型政府重要措施，作为构建和谐社会重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。

完善三水商业圈需要三水恒福广场，打响了三水旧城改造第炮，也是继三水广场后三水中心区域出现第二个大型商业项目。

据了解，三水恒福广场是文峰东片区旧城改造项目，旧改完成后将是个综合商住区，由于文峰东片区是三水历史最悠久发展最成熟商业区，通过旧城改造将令文峰东片区青春焕发，重拾活力，有望与三水广场形成齐头并进局面。

有恒福广场这个鲜明例子，加之商业城所处优越地理位置，与三水广场，恒福广场刚好分成三个片区辐射三水中心城区，同时商业城定位是面向中档消费者群体，相对于三水广场和横幅广场相对高消费要求改造后商业城将更贴近普通平民百姓生活，填补了三水商业圈中档商业片区空白，可见商业城旧楼改造招商招租项目开发是完善三水中心城区商业圈需要。

第三章建设条件建设条件区域自然条件地理位置项目位于佛山市三水区西南镇，西南镇是三水区政治文化经济等交流中心城区，商业城旧楼面向三水主干道广海大道中，是三水来往南海禅城广州等地班车必经之路，也是各班车进入三水中心城区第站和主要上落客点西临耀华路，东临商业路，北临商业北街，四面临街，交通便利。

施工条件交通设施三水现有交通运输以公路运输为主，公路运输是城市交通大动脉，包括高速公路国道省道以及县乡级道路，施工运输较为方便。

水电设施条件给水区域内现时主要由西南水厂石塘水厂北江水厂西江水厂联合供水，这几间水厂均属于三水三江汇通水务有限公司下属水厂，供水服务面积约多平方公里。

本项目又为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成给水设施端口。

排水本项目为旧楼改造项目，原建筑楼群已有现成排水端口和排水体统。

通过排水系统排入市政污水收集管道，城区范围内有驿岗污水处理厂座。

供电目前商业城各区首层店铺仍在营业，原建筑供电设施仍然在正常使用。

第四章项目投资概算概算编制范围及内容装饰部分块料地面原来所有地面全部凿掉，地面全部重铺瓷质砖，位置是区区区除楼梯间外所有地面，如三区进出口处里面商铺。

块料楼梯面层主要是三区所有楼梯间和区螺旋台阶面层还有区大门口进入大楼梯地面。

块料踢脚线主要是柱子下面和所有内墙面下面贴有高块料踢脚线。

栏杆所有楼梯间采用不锈钢栏杆区采光井四周和去内圆盘采用玻璃栏杆所有玻璃幕墙内面采用不锈钢栏杆。

墙面抹灰主要是区和区与区相连内墙面抹灰。

柱面抹灰是所有柱面抹灰区区区没有和墙体相连接柱面抹灰。

全玻璃幕墙区区区最外围所有墙体。

天棚都是采用木龙骨防火板饰面，其他还有脚手架墙体拆除楼面拆除等。

安装部分拆除原来电气部分给排水部分消防部分空调部分电梯，重做中央空调消防消防栓自动报警系统喷淋防排烟低压配电高压配电改造给排水电梯区台区台自动扶梯区台。

其他本概算第部分建筑装饰工程费用包括装饰工程建安工程费用已包括规费和税金安装工程建安工程费用第二部分为建设其他费用包括建设单位管理费工程监理费设计费招标代理费预算编制费项目建议书编制费等第三部分预备费，本概算只计列基本预备费用贷款利息。

编制依据及费用标准中华人民共和国建设部安装工程投资概算编制办法装饰工程投资概算编制办法建标号文。

中华人民共和国建设部安装工程投资概算指标装饰工程投资概算编制办法版。

主要材料机械人工价格按照佛山市工程造价信息年二季度计算。

本概算投资组成和费用划分按建设部安装工程投资概算编制办法装饰工程投资概算编制办法建标号文相关规定执行。

其中建设单位管理费按财建号文计算并参考市场行情调整工程监理费按国家发改委建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文计算并参考市场行情调整工程设计费按国家计委及建设部计价格号文计算并参考市场行情调整招标代理管理费按按国家计委计价格号文执行分段计算并参考市场行情进行调整项目建议书编制费国家计委计价格号文计算并参考市场行情调整造价咨询费按照市场行情计算施工图审查费按设计费计算，竣工图编制费按设计费计算工程质监费按按国家计委计价格号文执行分段计算并参考市场行情调整。

第三部分不可预备费计算基本预备费，基本预备费按第二部分费用之和计算，银行贷款万利息，利率为。

商业城整改工程概算表序号项目单位数量单价费率元合价万元备注直接工程费装饰部分墙体拆除运砖渣楼地面铲拆除墙面铲拆除块料楼地面块料踢脚线块料楼梯面层不锈钢扶手带栏杆楼梯间不锈钢镶夹玻璃栏板区内圆盘区采光井不锈钢扶手带栏杆玻璃幕墙墙面般抹灰柱面般抹灰全玻幕墙天棚木龙骨面饰防火板天面防水综合脚手架里脚手架二安装工程给排水部分消防部分消防栓喷淋自动报警系统防排烟低压配电部分高压配电改造部分项中央空调部分电梯台自动扶梯台二其他费用建设单位管理费万元工程监理费万元项目建议书编制费其他项工程设计费万元招标代理费万元预算编制费万元工程质监费万元施工图审查费万元竣工图编制费万元三预备费不可预见费二万元四投资利息是贷款万元五概算总额二三四项目总投资项目总投资建设投资铺底流动资金运营期投资建设投资包括第部分工程费用第二部分工程建设其他费用第三部分不可预见费，建设投资概算价约万元。

详见上页商业城整改工程概算表。

由于本项目为旧楼改造工程，铺底流动资金主要是短期日常经营现金，人工购货水电膳食等开支，本项目铺底流动资金约万元。

运营期投资包括贷款利息，水电费，工资福利费，维修费等开支约万元。

详见附件总成营与三水广场恒福广场相类似项目，将会明显受到三水广场和恒福广场威胁。

长，大多已损坏严重，需要重新安装和修葺四商业城目前外墙材质陈旧，色调几乎是灰白色，单调，且因长久空置，外墙装修损坏严重，长时间破损外观对商业城档次和形象存在不小影响，需要重新按照目前商业大厦外墙标准进行装修五原室内布局欠佳，交通面积较多，实用率较低，在三个区中，以区和区比较严重，场内缺乏人流导向重新装修时，设计需要考虑如何利用空间层次设计改善原布局不足。

六这样大型商业大厦，却没有设置足够面积停车场，使本项目缺乏现代商厦所必备设施，除了原本正门空旷地块，还要充分利用建筑物西面与耀华路之间空旷地方，以及四面临街优势与政府协商长约租定街边划线停车位，以弥补自身停车场缺陷。

七出租率利用率以及产效最高首层不纳入此次项目开发范围，在定程度上既影响了项目整体形象也影响了项目产效。

项目市场定位由项目分析所述，三水广场横幅广场将对本项目带来定冲击。

因此本项目市场定位必须与三水广场恒福广场有所差别，避免经营与三水广场恒福广场相冲突项目。

近年来，三水区城区规划把文化设施建设作为三水城建重点，随着三水经济加强，文化事业需求将加大，目前三水文化娱乐设施还是比较贫乏，仅有些小规模书店，还没有大型购书中心，作为经济彭勃发展地区，巨大知识需求被压制了。

由此建议本项目可定位为三水大型文化广场。

项目各区规划建议把三区首层纳入此次项目改造范围，区首层为各式手机数码摄影器材专卖店区两边临街二层商铺分别开设中西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此吸引人流区首层为吉之岛类购物商场。

区首层为各式手机数码摄影器材专卖店二层至五层为电脑家电厨具等专卖超市。

区两边临街二层商铺分别开设中西式快餐店饮品店例如麦当劳真功夫等，以此吸引人流二层至三层为大型购书中心。

区首层为吉之岛类购物商场二至三层为大型购书中心以及文化体育用品中心四至六层酒店客房，并重新装修，在区首层临街设酒店出入口。

七层可做小型仓库以及物业管理办公室。

项目建筑风格建议建筑风格偏向动感现代风格，特别是通过亮丽色彩来表现。

项目本身体态不错，外立面整改主要是在用材和色调方面要彻底脱离原有项目形象，建议用清新大胆现代亮丽色彩，并以简洁明快建筑构件搭配。

室内环境建议多用浅色暖色调组合搭配，以亮丽简约现代风格色调脱离原有黑和暗环境印象，形成动感活跃潮流商业环境氛围。

配套设施建议停车场除了原本正门空旷地块，还要充分利用建筑物西面与耀华路之间空旷地方，以及四面临街优势与政府协商长约租定街边划线停车位，以弥补自身停车场缺陷。

电梯本项目电梯严重不足，建议在区各层增设扶手电梯，并在区增加垂直客梯和货梯各台。

硬件配套中央空调智能化保安系统消防系统仓库等。

租金定位根据目前三水商业地产租金行情不计递增预计整个商场平均租金至少为元平方米。

项目经营理念导入商业经营主导型商业理念我国加入世界贸易组织以后，生产性行业所受到冲击在所难免，但是商业行业由于国外商品要进入中国，商业领域反而迎来巨大机会。

国外大型商业经营企业各种著名商品品牌不断涌入，在经营模式服务水平价格等方面对中国市场都将形成很大冲击。

国外些运作较为成功商业机构已经进入三水，过往占主流出租个体摊位模式商业市场面临挑战。

目前，出租个体摊位模式商业市场，存在很