商住两用商品房项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

当今世界，风起云涌新城市运动，已不亚于场恢宏浩大战争，谁城市品牌响，谁城市品位高，谁城市风格靓，谁就可能成为世界中心。

如在国际上，纽约成为了世界政治中心，瑞士成为了世界金融中心，巴西成为了足球王国，维也纳成为了音乐之都，在国内有春城昆明绿都长春冰城哈尔滨牡丹王国洛阳东方圣城曲阜。

那么，位于湘黔渝边陲花垣在城市建设方面举什么旗帜，创什么品牌，彰显什么风格用前任县委吴彦承书记话来说历史上从没有像今天这样，县委县政府对城市建设认识更清楚思想更统目标更明确效果更显现。

确，思想上解放，带来是观念上更新和城建理论创新。

把握苗疆边城历史文脉。

花垣是个以苗族为主少数民族聚居山区，浓烈苗族风情令人陶醉，文学巨匠沈从文小说中边城茶峒，更是令花垣充满了无限神秘之感。

历经近现代两百来年风雨洗礼，凝练了丰富多彩苗族文化和边城文化，这些文化渊远流长，是城市建设内在品格，该县切建设活动都要与之相近，以其为蕴。

科学调整城市布局，合理确定城市分区。

在考证城市发展沿革史基础上，该县广泛征求城建专家社会各界意见和建议，在城市总体规划布局中结合地域人口交通资源产业特点，十五期间提出了依托区位优势，着力推进城镇化建设，打造湘黔渝边区明珠县城口号，按照山区县城，都市标准要求，确定了打通东西拓展南北，小县建大市思路和目标。

实现了城市建设发展战略性转移。

推进市场经济以来，城市发展面临许多新情况新问题新挑战，如何主动适应市场经济规律，县委县政府高瞻远瞩地提出了五个战略性转移是由旧城改造向新区开发转移，吸纳农村剩余人口，提高城市化水平二是由单纯建设城市向全面经营城市转移，整合城市资源，着力突破困扰制约城建发展资金瓶颈三是由被动解决历史遗留问题还历史欠债向完善城市功能转移，提升城市建设品位四是注重由局部区域建设向综合整治体现特色转移，突出城市个性，向建设品牌城市迈进五是由改善居住条件向改善人居环境转移，改善城市面貌，尤其是改善生态环境。

谋划了城市化进程发展蓝图。

围绕县城档次提升，严格按照优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次思路狠抓规划编制和规划管理，做到规划张图，审核支笔，建设盘棋，配套服务条龙，其龙头作用凸显。

年花垣县县城总体规划通过县人大常委会审查年完成了花垣县边城镇总体规划城北控制详细规划和县邮政局等个单位测绘年上半年完成团结镇赖子堡村移民新区总体平面设计县农贸市场二期工程等个规划。

依托经济发展为支撑城建思想深入人心。

在城市建设过程中，花垣十分注重加大产业建设力度，以产业做大做强推动经济发展，以经济发展推进城市化进程。

他们在做大工业产业同时，做活商贸产业。

十五期间，通过招商引资和聚集国有集体及民间资本等方式先后筹集资金近亿元，修建了城关集贸大市场边贸大市场金三角大市场商业中心文化条街边城步行街等商贸流通市场，新修了果雄四方古苗河度假村太丰天丰等批较高档次宾馆。

同时，放低农民进城门坎，在入学就业保险等方面给进城农民以优惠，促进农民向非农方面转移，城镇常住人口和流动人口已由年万人发展到近万人。

商贸设施日趋完善和县城人口增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣了县城。

现在花垣县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山，商店超市饮食店娱乐场所宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。

在城南城北开发和旧城改造中，他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开发互动，单位筹资和个人出资结合，大力发展房地产业。

通过五年努力，投资近亿元边城步行街已完成了第期工程，投资万元城南紫竹园商住楼群销售空，城南安居小区商业中心农贸中心文化条街边城公园等批精品住宅小区房产交易十分火爆。

花垣房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃市场之。

交通是个城市名片，要让所有经过花垣人，先从交通这张名片上认识花垣了解花垣。

随着城市道路建设和竣工，已经使国道过境车辆全部绕城经过，从而缓解了老城主街道压力，既有力地拓展了花垣县城空间，也大大提升了花垣城市建设品位。

本案所在地建设路改造，既是打造美丽花垣县城世纪战役，也是项深受拥护民心工程。

整个工程拆迁个单位户居民住宅万平方米黄金铺面，涉及到余人。

建设路全面改造，宽阔不仅是道路，快捷不仅是交通，它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上投入，拉动了内需，激活了市场，整个建设路改造，拉动了民间资本投入万元，临街新建楼房余栋，新增商业门面多间。

年，全县投入万元对县城老街进行了改造，这是县委县政府继建设路改造后县城升级提质又项重大举措。

县城老街东起河码头，西至花垣镇小学，包括西长街解放街老正街东正街瓦厂坪，全长公里，共有多户居民，万人。

因年久失修，路面排水系统及各类配套设施毁坏严重。

老街改造扩建排水沟米，改造供水主管米，支管米拆除占道台阶米电力广播电视电信三线全部下地，设置消防栓个，路面全部铺上厘米厚青石板，改造后老街干净整洁古朴，成为县城道亮丽风景。

年，全县又投入万元对县城所有小街小巷进行了硬化改造。

对条小街小巷公里路面进行高标准硬化，新修了排水沟，安装路灯，次性解决了小街小巷泥巴路断头路死胡同和些建筑障碍。

老城水门洞带，此前因乱建乱占，小巷仅能容两人出入，消防车救护车无法开进，老百姓形象地说，连棺材都抬不出来。

通过建设者们艰苦细致工作，硬是从老百姓围墙里拆出条路来，全部硬化。

通过大街小巷改造，使县城城区道路全部硬化，彻底告别了晴天身灰，雨天脚泥历史，提升了城市档次和品位，加快城市发展，使花垣县城走上了条良性循环发展快车道。

通过旧城改造，新建了条长米，宽米商业步行大街。

主要建筑有市政道路休闲广场商业步行街批发市场及安置商住小区等。

步行街规划设计理念独特，集商贸休闲居住于体，建筑风格既有现代都市气息，又有地方民族风情，并请著名艺术大师黄永玉先生题写街名，堪称绝。

老农贸市场改造项目。

通过改造，市场面积由原来多平方米增加到平方米，成为全州独体建筑最大市场，经营户由原来多户发展到多户，年成交金额由亿元扩大到亿多元。

市场内设有电梯台，有各种超市多功能购物中心，并实行全方位电子监控，里面人流物流井然有序，片繁荣景象。

商贸大厦项目。

该项目地处建设路与赶秋路交汇处黄金码头，总建筑面积平方米，总造价万元，主楼高层，成为目前花垣最高建筑，二楼门面拍出每平米上万元天价，创四省市边区门面之最。

与此同时，城南城北两个新区开发也同步进行中。

城南新区，位于县城南部，与老城河相隔，以前是片不毛之地。

通过政府规划投资，大桥修建，道路拉通，民间资本纷纷涌入，现已投资近亿元，将城南打造成个高楼林立，商贸繁荣新区。

同时，城北开发项目也在分步实施中。

年，县委政府又投资万元建设边城公园，位于县城旧城区和城南新区之间，占地亩。

通过建设者紧张施工，仅几个月时间，已初具规模，公园内茂林修竹芳草鲜美，亭台楼阁，曲径通幽，成为县城最靓丽风景。

坐落园内投资万元边城图书馆也正在紧张地建设当中。

分耕耘份收获。

今日花垣县城，确实呈现出日新月异景象，已是今非昔比。

游人们感悟花垣，说花垣变大气了变靓丽了市民们感悟花垣，说家乡天更蓝山更清水更绿路更宽楼更美了。

人居环境水平有了质不变情况下，其收入下降，项目财务净现值万元，内部收益率为当项目成本增加，在收入不变情况下，项目财务净现值为万元，内部收益率。

均高于基准收益率，说明项目有很强抗风险能力。

盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降时，净现值趋近于，也可以说，当销售率为时不考虑其他经营性收入，如车位租金会所经营等，就可以达到盈亏平衡。

就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升时，也能保持盈亏平衡。

社会评价项目对社会影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观投资回报，取得显著经济效益，同时也会对当地发展产生积极影响。

具体体现在如下方面引进先进住宅开发理念，推动花垣县房地产业发展花垣县房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势项目几乎没有。

生物科技有限公司在开发理念上首先强调与自然环境结合，通过户型设计人车分流景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉形象，通过在兄弟河沿江风光带江景房成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区高档次标志性楼盘，着眼于在花垣县房地产事业长远发展。

开发精品社区，提高住户人居水准本项目作为生物科技有限公司在花垣县城兄弟河沿江风光带地区建设又大型房地产开发项目，将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推广客户服务和物业管理等各个环节进行全方位质量控制，将高标准高品质建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次精品住宅小区，进步提高客户人居水准。

通过本项目建设，将大大改善周边居民生活环境，提升整个沿江风光带楼盘建设品位，总体改善花垣沿江城区面貌，为花垣县房地产产品类别提供新定义，并成为花垣县房地产开发品牌文化建设标志性楼盘。

发展花垣县经济，从实质上提升区域价值根据花垣县十五发展规划制定发展战略，花垣县各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市人气越来越旺。

本项目属于花垣县房地产市场项重大工程，规划品牌优势明显，项目建成后将彻底改变花垣县城长期以来城市基础设施严重落后面貌，提高城市品位，营造高品质生活环境，突出人城市生态文化主题，有效地提升区域内房地产整体品质和拉动销售价格，促进本区域内商业服务业发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升花垣县城城市建设档次与水平，改善区域环境，提升花垣县城地区城市形象，具有十分重要意义。

风险分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策组合拳正以前所未有力度和密度为过热经济降温，其中有政策对房地产开发产业影响深远。

为防范此类政策性风险，本项目开发需要进行全面而系统筹划。

销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。

因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境营造来吸引消费者眼球，在其价格定位上，采用低开高走策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目市场风险。

工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细施工计划和优秀项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。

工程质时方面，通过监理公司和定数量工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。

总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片