商住小区二期项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定扩大内需促进经济平稳较快增长重要措施之。

在新增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

年月全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开发投资比重为。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小个百分点房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月下降个百分点。

其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比月下降个百分点。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降完成土地开发面积万平方米，同比下降。

商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。

其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。

前三季度，商品房销售额亿元，同比增长。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。

房地产开发企业资金来源情况前三季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。

其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，下降企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。

在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。

个大中城市房屋销售价格指数月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通商品住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。

与上月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通商品住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。

分套型看，平方米及以下新建住宅销售价格同比上涨，环比上涨。

分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨城市有个，其中涨幅最大个城市是金华宁波锦州广州银川价格下降城市有个，其中降幅最大个城市是徐州下降唐山下降石家庄下降桂林下降丹东下降。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨城市有个，其中涨幅最大个城市是温州湛江杭州济宁银川价格下降城市有个，其中吉林下降三亚下降。

二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨城市有个，其中涨幅最大个城市是深圳温州杭州金华洛阳价格下降城市有个，其中降幅最大个城市是石家庄下降吉林下降唐山下降岳阳下降呼和浩特下降。

与上月相比，二手住宅销售价格上涨城市有个，其中涨幅最大个城市是济宁遵义郑州温州杭州价格下降城市有个，其中包头下降石家庄微降。

新建非住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

与上年同月相比，办公楼销售价格上涨，商业营业用房销售价格上涨，其他用房销售价格上涨。

与上月相比，办公楼销售价格上涨，商业营业用房销售价格上涨，其他用房销售价格下降。

三季度，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，其中，新建住宅销售价格上涨，二手住宅销售价格上涨房屋租赁价格同比下降物业管理价格同比上涨土地交易价格同比上涨。

全国房地产开发景气指数月份，全国房地产开发景气指数简称国房景气指数为，比月份提高点。

从分类指数看房地产开发投资分类指数为，比月份提高点本年资金来源分类指数为，比月份提高点土地开发面积分类指数为，比月份提高点商品房空置面积分类指数为，比月份提高点房屋施工面积分类指数为，比月份提高点。

项目区域房地产状况年，随着中国银根紧缩等宏观调控政策出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。

县全年房地产开发投资完成万元，比上年下降，各类商品房施工面积万平方米，比去年增长，全年商品房销售面积万平方米，比去年减少万平方米，商品房销售额万元比去年减少万元。

商品住宅销售量为套，比年减少套。

年恩施州房地产开发投资亿元，同比下降。

年以来商品房销售扫年下半年下滑颓势，住房刚性需求群体逐渐打破等待观望局面，积极出手入市，托高商品房价格。

上半年全州商品房销售面积万平方米，同比增加万平方米，增长。

其中住宅销售面积万平方米，增加万平方米，增长。

商品房销售额亿元，增长，销售均价元平方米，同比增加元平方米，上涨。

其中住宅销售额亿元，增长，销售均价元平方米，同比增加元平方米，上涨，比年季度增加元平方米，上涨。

商品房销售火爆导致年以来县各金融机构个人住房消费按揭贷款大幅增加。

据州银监局统计资料显示，月全州个人住房消费贷款比年初净增加亿元，净增长，比上年同期多增亿元，个人住房消费贷款净增额占个人消费贷款净增总额。

精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。

随着县城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据县城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。

精品住宅表现为住宅市场趋向细分化福利分房制度结束，个人购房已成为住宅消费市场主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是启动与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。

前两年，县住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。

从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。

对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。

市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现已成必然。

在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位建筑节能今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。

同时，开发商逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。

在县房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。

商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。

县改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内中等城市中上水平，据有关资料门规费为万元。

见表表财务评估结论该项目建成后，房地产销售收入可达万元。

房地产开发成本费用为万元，利润总额为万元。

可实现所得税万元。

见表通过上述分析，该项目建设经济上是可行，财务上是合理。

第十三章社会影响分析社会影响评价是分析拟建项目对当地社会影响和当地社会条件地项目适应性和可接受程度，评价项目社会可行性。

社会影响分析项目社会影响分析旨在分析预测项目可能产生正面影响和负面影响。

本项目对县社会影响概括起来主要有对城市交通景观环境影响对社会经济发展和对外开放影响以及对地区基础设施社会服务容量和城市化进程影响等三个方面，社会影响分析详见下表项目社会影响分析表序号社会因素影响范围程度对城市交通景观环境影响项目实施后，对交通运输景观无负面影响。

对社会经济发展和对外开放影响项目实施后，能促进当地房地产升值。

城市房地产业项目建成，改善了居民生活环境与条件，提高了人们享受意识，造成土地和房产需求增加，从而使城市房地产增值。

地税值也会相应提高。

对地区基础设施社会服务容量和城市化进程影响个成熟化城市，往往在已有中心区发展潜力有限，需要不断扩充其影响范围，而城市房地产业项目建成，有利于促进整个区域建设进步发展，加快城市化进程。

项目与所在地互适性分析建设项目互适性分析，主要是分析预测项目是否为当地社会环境人文条件所接纳，以及当地政府居民支持项目存在与发展程度，考察项目与当地社会环境项目适应关系。

该项目互适性分析详见下表社会对项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素可能出现问题措施建议不同利益群体其他房产公司竞争进步地规范房地产市场，创造公平竞争环境，才能减少碰撞，化解矛盾。

当地组织机构在行政审批后勤保障方面遇到问题加强与相关部门合作与协调，针对存在问题进行协调，并制订出切实可行支持措施当地居住文化条件现有居民教育水平不适应文明居住要求扩大交流深度，努力提高当地群众文化居住条件。

社会风险分析项目社会风险分析是对可能影响项目各种社会因素进行识别，选择影响大，持续时间长，并容易导致较大矛盾社会因素进行预测，并提出预防措施。

本项目社会风险分析见下表社会风险分析表序号风险因素可能导致后果措施建议政策性廉租房经济适用房建设房地产贬值，消费水平下降威胁。

加强对国家政策及改革措施等信息收集和分析，研究并预测政策变化趋势，根据政策导向调整经营策略。

同时将不断提高经营管理水平，优化业务结构，提高资产营运效率，增强盈利能力，使公司经营稳步发展。

当地群体支持问题因担心建设期间环境受污染而抵制项目建设加大宣传力度，在项目建设中注重环保措施。

社会评价结论以上评价表明，本项目建设，对县城城市交通景观经济发展和对外开放城市化进程等方面有积极影响。

能改善城市布局结构，增加城市活力提高居民生活质量，优化城市居住环境对推动当地旅游产业发展，促进企业社会发展具有极其重要作用。

美化城市景观等等。

对于可能产生社会对项目不适应性和社会风险问题，通过采取各种有效措施，都是可以化解克服或避免。

因此，该项目社会评价是可行。

第十四章风险分析及对策市场风险分析从县目前住宅市场来看，出现了住房供过于求情况，随着中国银根紧缩等宏观调控政策出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。

县年房地产开发投资完成万元，比年下降，各类商品房施工面积万平方米，比年增长，年商品房销售面积万平方米，比年减少万平方米，商品房销售额万元比去年减少万元。

商品住宅销售量为套，比年减少套。

除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好居住环境是其重要原因。

本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。

按照国际惯例，房价般是居民家庭年收入倍，而目前县房价每平方米售价为元之间，套建筑面积平方米住房平均售价达万元万元之间不含装修费用，相当于普通家