商住楼开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

特别是经济总量仍然偏小，地方企业规模有待进步做大第三产业比重不高，区位优势和资源优势有待进步挖掘解决三农问题任务艰巨，就业和再就业压力仍然较大处理好各种社会利益关系难度加大，构建社会主义和谐社会仍然有很多工作要做。

总体而言，十二五时期，仍将面临是机遇与挑战并存，机遇大于挑战发展环境，有利于加快经济社会发展。

县城市总体规划按照县城市总体规划年提出战略发展目标，城市建设发展总体思路是依托大交通大工业古文化丰富资源，实施工业富县商贸活县旅游旺县科技兴县依法治县战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，到年，城区形成面积达到平方米公里，人口达到万人。

以建设山水园林式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区。

树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好迎宾大道延伸工程污水处理厂体育中心文化休闲广场液化石油气燃气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生综合整治，实施好人行道硬化车行道维修行道树种植路灯改造临街建筑物穿衣戴帽等四位体改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有个质飞跃。

产业政策国务院办公厅关于清理固定资产投资项目通知国办发号规定针对固定资产投资增长过快规模过大，同时煤电油运和重要原材料供求紧张矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。

年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场会展中心物流园区大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好土地和信贷两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。

关于调整住房供应结构稳定住房价格意见规定切实调整住房供应结构是制定和实施住房建设规划。

要重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房。

各级城市包括县城，下同人民政府要编制住房建设规划，明确十二五期间，普通商品住房经济适用住房和廉租住房建设目标，并纳入当地十二五发展规划和近期建设规划。

直辖市计划单列市省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。

各级建设规划主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

二是明确新建住房结构比例。

十二五时期，要重点发展普通商品住房。

自年月日起，凡新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积以上。

直辖市计划单列市省会城市因特殊情况需要调整上述比例，必须报建设部批准。

过去已审批但未取得施工许可证项目凡不符合上述要求，应根据要求进行套型调整。

中华人民共和国城市房地产管理法中规定商品房预售是种比较特殊房地产转让行为。

预售方具有定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。

因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之般出让土地使用权转让更加严格限制性条件和程序。

商品房预售，应当符合下列条件已支付全都土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。

国务院以国发„‟号文下发国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例通知，对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。

调整后，各行业固定资产投资项目最低资本金比例为钢铁电解铝项目，最低资本金比例为水泥项目，最低资本金比例为煤炭电石铁合金烧碱焦炭黄磷玉米深加工机场港口沿海及内河航运项目，最低资本金比例为铁路公路城市轨道交通化肥钾肥除外项目，最低资本金比例为保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为，其他房地产开发项目最低资本金比例为其他项目最低资本金比例为。

本项目作为普通商品住房，应满足上述产业政策相关规定与要求。

行业准入城市房地产开发经营管理暂行办法提高了房地产行业准入门槛明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金监管。

办法要求，从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者暂定资质证书。

对取得四级资质证书和暂定资质房地产企业，注册资本提高到不少于万元。

房地产开发应当符合国家产业政策国民经济与社会发展计划。

房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益社会效益环境效益相统原则，实行全面规划合理布局综合开发配套建设。

房地产开发企业预售商品房，应当取得土地使用权证书建设部工程规划许可证和建筑工程施工许可证高层建筑工程进度达到设计形象进度三分之以上，其他建筑工程进度达到设计形象二分之以上已确定工程施工进度和竣工交付日期。

办法同时要求，未取得商品房预售许可证明在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。

依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定优惠政策。

经济适用住房开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。

依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招投标方式，进行经济适用住房开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定优惠政策。

县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告鹤国土挂告字号规定半岛开发项目总建筑面积为平方米，方案及施工图设计时，建设项目含相关附属设施滴水不得超过红线范围，建筑后退红线距离不小于米。

建筑物〒设计标高应大于年遇洪水位。

商业服务业设施用地只能建设五星级宾馆医疗疗养院项目及其配套服务设施竞得人需配建休闲广场个，广场用地面积为平方米其中主广场用地平方米，广场配套道路平方米，广场配套绿地平方米，同时配建半岛环形连接道路约米及半岛亲水走廊绿化，整个设计投资规模不低于万元，以上内容设计方案由竞得人按相关程序报审和开发建设竞得人需按住宅建筑面积配建保障性住房。

本项目属于商住房建设，在实施过程中，应严格按相关行业准入标准规定执行。

项目建设必要性该项目实施是县委县人民政府落实党中央国务院武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划年，全面建设小康社会重要举措能进步满足县城住房市场刚性需求是拓展容美镇城市新区，扩大发展空间有效途径是加快县城发展步伐，完善城市服务功能，提升城市品位有力措施。

项目目标及功能定位合理，符合与项目相关各类规划要求，符合相关法律法规宏观调控政策产业政策等规定，满足行业准入标准，项目建设十分必要。

第章资源开发及综合利用分析资源开发方案本项目不属资源开发类项目，本节内容略。

资源利用方案因不属资源开发类项目，故资源利用重点市规划区，符合区域划分要求。

风险影响程度为可忽略影响。

周边设施风险。

城市基础设施和配套公用设施配套情况直接影响业主生产生活，给项目带来可能风险。

目前城市基础设施和配套公用设施配套不够完善。

风险影响程度为较小影响。

环保风险。

包括空气污染噪音污染水污染等。

风险影响程度为较小影响。

自然风险。

指客观存在恶劣自然条件恶劣气候等可能给项目构成威胁。

如超标准洪水暴雨地震飓风等。

境内山洪暴雨多有发生，洪水位按年遇设计，风险影响程度为较小影响。

土地风险土地自然属性风险。

该风险来源于地块工程地质条件水文地质条件及地下埋藏物等不确定性。

地质探察详细，风险影响程度为可忽略影响。

征地拆迁风险。

取得土地使用权之后，大量拆迁安臵和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。

项目用地为出让竞得拆迁后现状土地，风险影响程度为可忽略影响。

资金风险资金充足性风险。

房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发重要制约。

存在定不确定性，风险影响程度为较大影响。

利率变动风险。

银行贷款是房地产开发项目主要筹资渠道，利率变化对项目成本影响较大。

利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。

随着国际经济形势变化，国内贷款利率调整时有发生，风险影响程度为中等影响。

设计风险先进性风险。

项目设计理念落后设计不新颖技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险。

项目设计新颖，富有民族特色，风险影响程度为可忽略影响。

适用性风险。

过分强调设计先进性经济性，忽视适用性，会有不为消费者接受风险。

设计符合当地实际，适用性强，风险影响程度为较小影响。

经济性风险。

在项目开发设计中过分强调设计技术性可靠性适用性，会承担工程造价过高风险。

项目造价居于当地平均水平，风险影响程度为较小影响。

工程风险发包风险。

包括招标模式风险承包方式风险发包合同风险和工程索赔风险。

建设单位有个熟悉工程管理团队，有较强合同管理能力，风险影响程度为中等影响。

工程质量风险。

项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。

建设方管理水平较高，经验丰富，风险影响程度为可忽略影响。

工期拖延风险。

工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。

本项目工期为两年，工期相对比较紧张，风险影响程度为中等影响。

市场风险市场需求风险。

需求是影响房地产销售关键因素，需求大小是相对应供给量而言，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难。

项目区目前存在对住房刚性需求，风险影响程度为较小影响。

价格风险。

产品定价高则单位面积收益高，但过高售价，会严重影响销售。

项目可研价格测算数据来源真实可靠，采用方法科学，价格在消费者能接受区间，风险影响程度为中等影响。

风险应对措施房地产开发项目风险具有系统性关联性和多样性特点。

在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。

风险回避对风险大项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。

风险回避是种消极风险防范策略，在回避风险同时，也放弃了获利可能，因此不宜普遍采用。

般来说，只有在面临灾害性风险风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想情况下，才使用风险回避策略。

通过上述风险影响程度分析，在严重影响较大影响中等影响较小影响可忽略影响个风险等级中没有严重影响风险存在，本项目不涉及风险回避内容。

风险转移风险转移不放弃或中止带有风险开发活动，但将风险可能导致损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度目。

风险转移分为三种类型。

是契约合同形式风险转移，将风险转移给非保险业其他人。

二是财务责任形式风险转移。

通过寻找投资伙伴等寻找外部资金支持形式，将部分投资收益连同财务责任风险损失转移给他人。

三是保险形式风险转移，将风险转移给保险公司。

本项目虽不存在严重风险影响内容，但存在较大风险中等风险较小风险影响内容，应先择些风险转移措施。

风险控制是建立支高素质多学科开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势。

二是制定尽可能周密科学详细计划，并尽可能严格按照计划实施。

三是加强风险损失资料搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头。