商务区项目工程项目可行性研究报告投资建议书doc文档（61页）

通过本项目实施将充分挖掘区域内原有建设用地潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源再生利用，达到从严控制建设用地总量土地节约集约利用目，为市未来城市发展提供可观用地保障。

第三章项目市场分析项目发展战略环境分析市宏观经济环境分析年市经济社会继续保持了跨越发展态势，三大产业经济指标再创新高。

据年上半年市统计局最新统计，市实现生产总值亿元，同比实际增长，名义增长。

其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。

种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。

年上半年全市夏粮播种面积万亩，同比增长夏粮产量万吨，增长蔬菜产量增长较快。

我市工业生产在市场需求增加产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长良好势头。

年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值元，同比增长，实现增加值亿元，增长。

市三大产业快速增长，使得民生建设节能减排环境保护安全稳定社会事业政府管理精神文明和党建设等工作不断创新，社会大局和谐稳定。

二市房地产市场分析市房地产市场发展现状分析房地产投资稳定增长房地产业起步较晚，发展到现在虽整体水平相对落后，但发展速度很快。

特别是年。

伴随着宏观经济运行环境好转及国家调控政策深层次影响，商品房市场正在经历着场深层次变革与调整。

年全市计划开发项目个，其中新开工个，续建个。

计划完成建筑面积万平方米，计划完成投资亿元。

房地产市场需求旺盛。

房地产市场成交均价从年年初元，飙升至年末均价突破元大关，甚至于个别项目达到元，不可谓不疯狂。

在整个行业年非健康大跃进发展带动下，房地产市场也迎来自己最辉煌年，成交面积和成交均价都到达了历史顶峰。

房地产业发展产生积极影响房地产业是国民经济支柱产业，对经济发展和人民生活水平提高具有重要作用。

房地产业是推动经济增长重要产业之。

由于房地产建筑成本左右是材料消耗，能带动冶金建材化工装饰材料家电等多个行业发展，进步促进了装饰装修物业管理等新兴服务业发展，成为推动经济增长重要产业之。

房地产业是拉动投资需求和消费需求重要动力。

年房地产开发完成投资亿元，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃部分。

房地产业是个关联度高产业链长行业，它发展方面可以直接刺激投资需求，另方面也可以间接拉动消费需求。

目前国际上通用房地产业带动消费需求系数是，按照年全市商品房销售额亿元计算，带动社会整体商品销售额亿元，成为拉动消费需求重要动力。

房地产业是提高人民生活水平重要途径。

房地产投资持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设发展，人们居住条件得到极大改善，人民生活水平进步提高。

年，居民人均住房建筑面积由年平方米提高到了平方米。

我市房地产市场发展形势政府宏观调控政策趋于深化为了抑制过快上涨房价，年中央出台了系列房地产调控政策，采用了行政手段和经济手段并用方式。

特别是继年月日起上调金融机构年期存款基准利率上调个百分点之后，中国人民银行再次决定，自年月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构年期存贷款基准利率分别上调个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

虽然年末两次加息，主要是针对由于人民币升值，海外热钱流入及通货膨胀压力，但其对楼市也产生不可避免影响。

对于购房力旺盛榆林市场来说，幅度几乎是聊胜于无，无论是对按揭贷款购房者还是开发商资金成本，量化实际影响其实很小，真正影响是在心理层面，年内首次加息传递政策走向以及将步入加息通道市场预期才是关键。

也由此可以看出国家针对宏观调控目并没有完全实现，行业调整和房地产市场结构合理化还没有达到预期，这些都意味着宏观调控政策将会朝着更加深入和细致方向继续发力，宏观调控政策将进步趋于深化。

产品供应结构与实际需求还存在裂痕伴随着国务院政策引导，市大批中低价位中小套型普通商品住房在年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注焦点。

不过在受到市场追捧同时也明显可以看出，部分项目滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，导致方面开发商卖不动房子，方面老百姓买不起房子。

虽然目前市房地产市场正在从卖方市场向买方市场转变，但目前市场上所供应产品结构与需求结构并不匹配，两者之间存在着裂痕。

由于产品结构不合理，现有自住性需求未必能转化为有效购买力，导致目前市场形势是有价无市。

市场分区域发展不均衡目前楼市呈现出发展现状是区域发展不均衡，老城区作为商贸中心，土地资源稀缺配套成熟，居住密度大，新盘多为旧城改造项目，正在开发商业和办公物业也多集中于此。

东，西成熟居住区，基础配套，教育配套生活配套都十分成熟，无工业污染，居住环境纯净，是商品房开发热点地区。

南板块同样作为比较成熟区域，基础配套齐全，市场竞争格局在变革中日益激烈近几年虽然进入本市房地产市场外地开发商不多，但不可否认作为具有丰富房地产运营经验，长袖善舞代理中介机构纷纷进驻。

对于本地开发企业而言，来自营销竞争压力愈显加大，部分思想保守开发公司由于缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。

而诸多本土企业面对竞争，积极在提升自身实力及管理水平同时，也开始注重以品牌塑造来提升企业影响力，或借助外来经验丰富设计策划代理公司进行产品细耕，紧扣市场需求差异化，依靠本土优势争夺市场份额，更有部分开发企业走出榆林市场，向省内其他城市郊县寻找更大发展空间。

经济适用房市场比重日益增加根据市住房保障十二五规划，至年，市政府将以划拔形式提供保障性住房建设用地亩，其中，廉租住房亩，经济适用房亩，公租房亩。

建设各类保障性住房万平方米，解决户低收入住房困难家庭住房问题，基本实现住有所居目标。

随着越来越多经济适用房投建面市和保障覆盖面加大，不但对平抑房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极作用，经济适用房在房地产市场话语权将越来越大。

郊区化发展趋势明显旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。

伴随着城市路网建设和城市外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区冷落到现在对郊区正视，甚至偏爱。

实际上，市区周边几个居住板块形成，已经是郊区化最初预演。

年房地产市场展望在整个行业年非健康大跃进发展带动下，房地产市场也迎来自己最辉煌年，成交面积和成交均价都到达了历史顶峰。

但随着国家宏观调控政策接二连三出台和政策集聚效应发力，房地产市场也出现动荡而进入调整期。

特别是年末限贷及两次加息政策，也为行业危机埋下隐患，但就目前市场表现，以为代表二三线内陆城市，对于调控政策反应并不敏感，而且投资投机成分较少相对健康市场，政策影响应该微乎其微。

二项目区域市场分析项目区域市场现状概况近年来，农林牧渔业生产得到了稳步发展。

工业生产企稳回升。

资源优势。

基础设施铁路铁路网络初步形成，公路公路基本形成以两纵两横为主骨架高等级公路网和辐射全市十二条次骨架公路网络，公路外运能力，万吨。

航空汽车站第四章项目建设条件选址区域自然条件概述地处东经北纬之间。

东北西南全市总面积平方公里，总人口万，辖区县乡镇。

二国民经济发展概况三地理位臵四气象条件五工程地质水文地质及地震情况地层岩性地质构造水文地质地震烈度格。

另方面，大规模成片开发和配套设施采购可以使企业在原材料设备采购过程中谈判能力相应增强，从而降低基础设施建设费用和建筑材料购臵费等，使得该项目可以获得规模经济优势，形成特有市场竞争力。

产品质量与工程建设风险对策针对产品质量与工程建设风险，公司拟采取以下措施在项目前期就非常注重市场调查和目标顾客群体分析项目主题策划，使项目开始就能够开发出适销对路产品。

严格选择设计施工合作单位。

施工单位选择采用公开招标选择方式，并且在投标资格审查中严格把关。

应集中进行施工单位实力调查和认定，杜绝施工单位中普遍存在挂靠现象，在确保参加投标企业质量基础上，从中选出最优施工企业，并与中标施工单位签订质量保证书，保证承包合同条款履行和施工质量，以降低公司直接质量风险。

严格执行监理制度。

强化对设计环节控制力，确保设计施工质量。

全面推行设计过程中全程跟踪监理反馈和调整，保证设计质量达到原定目标。

对筹资风险对策由于本住宅项目项目具有良好预售前景。

公司将加强员产品预售，争取筹集资金及时足额到位，不造成资金缺口，以满足项目开发需要另外，考虑到该公司运作规范经营稳健资信状况良好，且未来具有良好成长性，将会得到银行贷款支持，从而最大限度地减小了因筹资问题给项目实施带来风险。

公司将保持与银行等金融机构良好合作关系，以良好经营业绩市场形象与商业信誉，继续保持和强化公司持续融资能力，保证项目顺利实施。

二行业风险对策对产业政策限制风险对策该公司贯重视对国家宏观经济政策和本行业产业政策研究，发掘宏观经济和产业经济发展走势与相应政策调整之间变化规律，以便充分理解和把握国家政策动态。

在国家产业政策调整时，可提前制定应对措施，从而化解因产业政策调整而带来风险。

对其他行业和资源依赖程度高风险对策公司将根据需要，与有关金融机构建立长期战略性合作伙伴关系。

根据资金需求状况，分别采取直接融资和间接融资方式解决公司资金需求。

尤其是长期保持与银行紧密合作关系，尽可能多地取得银行授信贷款额度。

对依赖建筑业和建筑材料行业，公司除向生产商直接采购并与有关企业建立长久战略性合作关系外，还将采取公开招标等形式以最大限度地降低对其他行业依赖。

对行业内部竞争风险对策项目公司以及该项目自身具有定优势。

方面，该项目地址交通便利配套设施齐全，具有很好区位优势另方面，由于该项目建筑和景观设计拟均由有影响公司完成，所以要宣传和推介该项目在产品设计和理念上创新，突出项目独特设计和人文特色。

所以如能加强品牌建设和推广，将可获得排他性品牌优势。

因此，面对行业内部竞争风险，应该注意扬长避短，在管理上，坚持全面成本管理和成本控制，使项目获得价格竞争筹码在理念上，坚持以业主为本和顾客价值最大化原则，不断追求产品特色和创新，宣传和强化项目及公司优势，最大限度地降低项目市场风险。

三市场风险对策对受国民经济发展周期影响风险对策房地产行业随着国民经济发展周期变化而变化。

般来说，房地产行业会滞后于国民经济发展周期。

因此，公司可根据这经济发展规律，在确保股东利益免受损失前提下，在充分考察市场发展现状和趋势后，确定调整目标，及时调整投资开发项目及经营决策，使项目建设受国民经济发展周期影响降到最低程度。

对市场不够发达和存在市场分割风险对策做好市场定位，避免大而全，突出特色，为个细分市场群体打造量身定制住宅产品，从而降低市场分割带来风险。

四政策风险对策房地产业税收变化风险对策宏观税收政策变化带来风险属于系统风险，难以全面规避。

这就要求项目确保成本领先，并根据有关政策进行及时有效调整以符合国家产业政策要求，将政策变化带来损失减至最小。

本市对房地产企业金融政策变化风险对策针对金融和按揭政策可能带来风险，该公司方面采取审慎财务政策，另方面将采用更为严格项目评估