商品住宅开发项目可行性研究报告投资建议书059538word文档（27页）

未来十大超级城市班加罗尔印度中国上海中国曼谷泰国丹佛美国亚特兰大美国昆坎图卢姆地区墨西哥马德里西班牙温哥华加拿大。

由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，具有很大机会。

光谷地区房地产住宅市场分析光谷地区概况信息技术突飞猛进，给世界生产力和人类社会发展带来了极大推动。

光电子技术是信息技术核心技术之，随着国际互联网业务和通信业飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展战略性产业，必将成为世纪最重要支柱产业之。

在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。

湖北省和市政府审时度势，及时决策，力争在创建国家光电子信息产业基地。

去年，以其发展光电子产业综合优势，被国家科技部国家计委批准为国家光电子信息产业基地简称•中国光谷。

•中国光谷高等院校和科研院所众多，汇聚了大批国内外知名专家学者，为发展光电子产业提供了强劲智力支持以烽火科技集团长飞公司精伦电子华工科技等企业为代表批光电子企业，已经形成了定产业规模，形成了光谷发展骨架•中国光谷依托国家级开发区东湖新技术开发区，有着良好外部环境和条件，这些都为光谷建设发展奠定了良好基础。

东湖新技术开发区平方公里范围内集聚了所高等院校，个省部属科研院所，个国家重点学科，个国家重点实验室，个国家工程技术研究中心，名两院院士，多万名各类专业科技人员，万在校大学生，每年有万余名大学生从这里走向四面八方。

东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村中国第二大智力密集区，拥有非常丰富高新技术人才资源。

建筑类型市光谷地区住宅类建筑其类型现状多层。

作为种最为普遍建筑形式，多层住宅依然是市场供应量主体，这点在城乡结合部郊区房地产市场尤为突出。

目前市中心多层项目越来越少，有彻底逃离市中心趋势。

反观城市外延，尤其是近两年房地产开发较热三区五片，即汉口金银湖片和后湖片，武昌南湖片东湖高新开发区片以及汉阳地区沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发主要建筑形式。

从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对比例。

小高层。

目前小高层最大特点是将其领地扩展到了郊区。

除了在寸土寸金市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远城乡结合部。

位于金银湖片区丽水佳园开盘，其期工程推出了数栋八层带电梯小高层，再加上户型上创新设计，市场反映良好。

此外，近期开盘位于青山区工业二路上宝安•公园家在其规划中也有数栋小高层项目。

这现象打破了小高层只能在市中心生存定式。

高层。

目前市高层物业尴尬现状正在被城市中心区日益增多新代高层住宅项目所改变。

市中心几个高层楼盘面世，为高层物业市场增添了几分亮色。

福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市顶级豪宅形象，使高层物业现状有所改观。

别墅。

江城特有丰富水资源成就了众多别墅项目。

就目前实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场接纳程度看，即联排别墅都是最好。

究其原因，方面是联排别墅自身优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占比例不断增大，要求改善生活质量购房消费者日益增多，直接促使别墅需求量增大。

目前汀香水榭水蓝郡和黄金海岸等楼盘此类物业都取得了良好市场效果。

本项目建筑类型以高层型为主干，周围点缀布局型多层住宅。

整个小区外观上错落有致，容积率保证了充足绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

配比多层型栋型栋型栋型栋高层型栋目标市场地位项目销售目标群如下外企高新技术企业金融证券信息业界白领人士周边高校教师以及工作者欲改善居住条件置业者政府及企事业单位中层以上管理干部外地来汉经商者。

其他五结论本项目社会效益经济效益环境效益俱佳，项目可行。

市场概况市总体经济状况市是中国六大中心城市之。

在年国家公布中国城市综合经济实力强中，名列第六。

年，市国内生产总值达到亿元，按可比价格计算，比年增长。

经济运行质量提高，全年实现财政收入亿元，同比增长，占国内生产总值比重为本。

自年以来，经济发展驶入快车道，全市国内生产总值连续保持两位数增长，高于全国全省平均水平。

经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了十五计划良好开局。

得天独厚地理环境，经过数千年开拓点染，创造了辉煌物资文明和精神文明，为飞速发展奠定了坚实基础。

中华人民共和国成立后，经过几十年发展，已经成为个门类齐全综合性工业基地，华中地区内外贸易中心，我国内地最大交通枢纽和重要教育科研基地，在全国个地级以上城市中，综合经济实力居第六位，是中国特大中心城市之。

改革开放以来，投资洼地效应显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资亿美元，外资来自全球五大洲多个国家或地区，全球强跨国公司有家来汉投资，另有家设立了代表处。

迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新发展蓝图之际，美国未来学家杂志年月刊发表了著名学者麦金利康韦所著题为未来超级城市文章，预言中国上海将进入世纪全球十大超级城市之列。

超级城市是指具有下列项条件特征城市地区人口超过万能够可持续地满足居民物质和社会需求包括食物住所安全医疗保健交通及教育等方面需求拥有健康和充满火力经济环境，能够创造吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入经济投资。

未来超级城市必不可少个因素水源国际机场与腹地交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公共交通垃圾处理绿色基础设施新政治机制。

未来十大超级城市班加罗尔印度中国上海中国曼谷泰国丹佛美国亚特兰大美国昆坎图卢姆地区墨西哥马德里西班牙温哥华加拿大。

由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，具有很大机会。

房地产市场概况国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场潜力巨大，使房地产开发企业预期盈利将进步增强。

随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款限制解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展信心。

市政府加大对房地产业投入。

每年投资亿元兴建万平方米住宅，五年共建万平方米，用五年时间解决万居民住房问题战略方针实施对房地产业影想是十分明显。

形成了二三级市场联动效应。

市房地产市场多年健康规范发展，加之广泛宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二三级市场联动良好局面。

部分条件好行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。

商品住宅价格走势年市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高态势。

本季度洪山区高档物业依然保持元。

虹景豪庭曙光嘉园等楼盘盘加入也起到了定作用。

洪山区年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。

洪山区指数第四季度第季度第二季度第三季度第四季度此季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售情况良好书香门第售罄，均价在元平方米左右兆富国际大厦取得了平方米以上销量。

究其原因，是有良好地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足消费群体高校教职工和成长中新小企业个人投资者，如书香门第住宅主要针对是高校教师和博士研究生等。

从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发项目多为高层商务写字楼或商住楼。

楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均价在元平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。

华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。

总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘明泽•半岛尊邸和南湖山庄。

丽岛花园往南楼盘由于均价逐到了郊区。

除了在寸土寸金市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远城乡结合部。

位于金银湖片区丽水佳园开盘，其期工程推出了数栋八层带电梯小高层，再加上户型上创新设计，市场反映良好。

此外，近期开盘位于青山区工业二路上宝安•公园家在其规划中也有数栋小高层项目。

这现象打破了小高层只能在市中心生存定式。

高层。

目前市高层物业尴尬现状正在被城市中心区日益增多新代高层住宅项目所改变。

市中心几个高层楼盘面世，为高层物业市场增添了几分亮色。

本季度福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市顶级豪宅形象，使高层物业现状有所改观。

别墅。

江城特有丰富水资源成就了众多别墅项目。

就目前实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场接纳程度看，即联排别墅都是最好。

究其原因，方面是联排别墅自身优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占比例不断增大，要求改善生活质量购房消费者日益增多，直接促使别墅需求量增大。

目前汀香水榭水蓝郡和黄金海岸等楼盘此类物业都取得了良好市场效果。

本项目建筑类型以高层型为主干，周围点缀布局型多层住宅。

整个小区外观上错落有致，容积率保证了充足绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

竞争楼盘分析本项目地处关山路与雄楚大道交界处，紧临光谷核心地区，属于东湖高新技术开发区黄金地段。

周边地区近年来相继开发了些与本项目相关楼盘，形成竞争态势。

对于这些楼盘分析有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。

楼盘名称开发商房型结构价格元交房方式逸景苑银峰置业发展有限公司复式框架起期房兆富国际大厦湖北骏华房地产发展公司框架起现房当代光谷智慧城当代物业发展公司框架均期房银河湾鑫万国房地产发展公司框架均期房华城新都汇峰房地产开发公司框架均期房东林外庐冈部置业公司框架均期房名都花园城投房地产开发公司框架均现房期房丽岛花园联合置业公司框架砖混均现房电脑大世界洪港置业框架砖混起现房明珠园联亨物业发展有限公司框架起期房弘业俊园市武昌政通实业公司湖北弘业房地产发展有限公司不详框架未开盘期房南波湾农垦房地产公司别墅框架起期房文豪苑洪荣物业有限公司框架均期房当代曙光嘉园曙光双环开发公司砖混起期房半岛尊邸湖北鑫丰物业发展有限公司框架起期房华乐苑东湖物业发展有限公司框架起期房水蓝郡湖北长城建设实业有限公司别墅框架起现房狮龙花苑湖北云顶房地产开发公司框架起期房山水华庭市铸久置业有限公司砖混框架起期房虹景豪庭市洪汇物业发展公司框架均期房樱花大厦湖北新长江置业公司框架起期房明雅苑明鸿房地产不详不详起期房华乐花园汇峰房地产不详框架起期房发展大厦经济技术开发区框架均现房世纪广场湖北省住宅发展公司框架起期房尚文创业城尚文房地产开发公司框架起期房梅南山居新大陆物业发展有限公司别墅框架起期房南湖山庄佳和房地产开发公司框架，砖混均期房星光苑东湖物业发展公司砖混框架均现房洪岭