商服中心开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

其间人们预期改变，以及由此产生羊群效应指处于相同时期人会有相似想法并做出相似判断，可能导致房地产市场出现定程度非理性低迷尽管支持房地产市场发展国内经济基本面没有发生根本性变化，但人们心理已经发生了变化。

在多种不利因素影响下，全国许多城市房地产市场出现了消费者不敢轻易下手开发商减慢开发速度银行尽量少放贷款局面。

如何防止房地产市场进步恶化，已经成为摆在人们面前道难题。

年月以来，从中央政府到地方政府，在对房地产市场宏观调控过程中，都进行了相应政策调整，逐步取消些抑制房地产市场政策，不断推出促使房地产市场回暖新政，特别是鼓励普通商品房消费。

但是，目前效果却是相当有限。

方面，从房地产业周期规律来看，短期内很难改变房地产市场探底向下趋势另方面，房地产产业政策和宏观环境依然不宽松。

政府有必要对上轮房地产市场宏观调控政策作次全面梳理，从根本上调整抑制房地产市场政策，灵活运用宏观调控手段，阻止房地产市场非理性下滑。

政策选择之根据扩大内需和刺激经济增长目标，制定和实施引导住房理性消费政策居民短期消费能力。

同时，住房消费能够对家电装饰材料汽车等消费需求产生巨大拉动。

因此，引导和扩大住房理性消费对扩大内需意义重大。

中国城市居民存在改善住房强烈愿望，房价上涨定程度上正是人们对住房需求强烈与需求不能得到有效满足这矛盾集中表现。

因此，从长期来看，宏观经济政策要着眼于增加房地产有效供给，满足人们合理房地产消费需求，并抑制和打击房地产投机需求科学确定土地底价。

对政府储备建设用地底价确定，要综合考虑土地价格走势房地产市场活跃程度和容积率因素等。

对企业改制或原划拨土地转让，土地底价确定要进行第三方评估，以规避委托人自行报价随意性大可信度低缺陷，使土地得到节约集约利用。

盘活存量土地。

政府应当组织国土监察财政城建规划工商等相关部门联合清查土地违规交易和长时间闲置行为，协调各方面关系，整顿土地市场秩序，以提高土地利用效率。

增强土地市场信息透明度。

加强土地市场信息统计分析工作，不断提高土地市场信息质量。

把土地出让价格数量等相关信息及时通过网络媒体等渠道公示，实现信息共享，严惩内幕交易等暗箱操作行为。

需要强调是，地方政府要做好城市土地市场守护者，但这种干预应在尊重市场规律前提下尽可能采用经济手段。

政策选择之三在确保金融安全基础上，实施适度宽松房地产金融政策为了化解中国宏观经济下行风险，中央政府近期明确提出了实施适度宽松货币政策。

中国人民银行大幅下调存贷款利率和存款准备金率，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中积极作用。

在此背景下，房地产市场金融环境更加宽松，适当降低首付款比例下调购房贷款利率增加货币信贷量等，将对房地产市场产生积极影响。

与此同时，必须加强房地产开发商信贷管理，制止开发商使用银行贷款囤积土地和房源，防范各种形式房地产金融投机活动，实现金融安全。

在全球化条件下，汇率政策对房地产市场有着相当影响。

根据目前实际情况，在汇率政策和国际资本流动方面个可行选择是保证货币政策性，维护国内物价稳定，在实现经济基本面良好前提下，不断完善汇率制度改革，使汇率水平逐步趋向均衡汇率，进而建立灵活汇率制度，在汇率调整和对外资进出监管取得充足经验基础上，确定资本项目开放时间表。

这种汇率制度改革思路，可以为中国房地产业成长和稳定创造个良好开放经济环境。

政策选择之四实施轻税减税政策，大幅度降低房地产市场交易成本在上轮房地产市场宏观调控过程中，为了抑制房地产投机，政府对房地产交易环节征收高比例定率税。

事实上，在房地产需求价格缺乏弹性情况下，征收高比例定率税会造成卖方向买方税收转嫁，并导致房价上涨。

因此，在房地产市场繁荣期，应采取征收所得税方法，抑制房地产投机在房地产市场低迷期，尽可能降低各种税收，鼓励房地产交易。

在目前情况下，取消房地产交易环节定率税，实施轻税减税政策，降低房地产市场交易成本，可以提高房地产市场交易效率。

政策选择之五制定科学合理房地产业政策，规范房地产开发商行为政府必须继续采取多种措施，对房地产开发商定价行为进行规制，努力实现稳定房地产价格目标。

增强政府对房地产市场引导职能，针对房地产价格剧烈波动现实，政府应该实行价格指导，供房地产开发商参照。

加强行业自律，防止建立任何形式价格联盟。

严格执行房地产销售登记制度，整顿市场秩序，杜绝房地产开发商炒作行为。

注重房地产价格等市场信息搜集加工和处理，严禁虚假信息传播，健全信息披露制度，尽可能消减房地产开发商信息优势，确保房地产市场信息公开透明，为购房者提供客观准确市场信息，消除信息噪声，合理引导消费者心理预期。

政策选择之六在规范房地产市场基础上，建立健全多元化住房保障体系解决住房问题不能全靠市场，市场调节必然导致部分中低收入阶层房地产消费需求不能得到满足。

因此，有必要建立健全多元化住房保障体系。

具体而言，是增加普通商品住房，中低价中小套型商品住房供应量，以满足夹心层住房需求二是重视经济适用房建设供应和管理，合理确定建设规模套型面积销售价格供应对象上市交易条件等，提高经济适用房社会效益三是进步完善廉租住房保障对象确认申请批准收回等规定，将城市外来务工人员纳入廉租住房保障对象，确保廉租住房供应资金来源年中国房地产市场回顾和年预测年中国房地产市场整体情况年，在国际金融危机形势下，中国政府以审慎灵活宏观调控政策，基本上保持了中国经济平稳发展，而对于房地产市场调控则更体现了这种审慎灵活性。

年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由年过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效抑制但年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑趋势。

在国家保增长政策主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进步恶化趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展态势。

年投资过热，导致年整体市场供给压力大房地产开发投资增幅上半年在上高位运行，下半年涨幅出现回调受年房地产投资过热影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于同比增长幅度，而整体市场处于理性回归态势，宏观调控起到了明显成效。

下半年，国际上受金融危机影响，国内由于抑制过热政策叠加住房保障制度推进，以及经济进入调整期等因素影响，出现涨幅下降趋势。

全国房地产开发投资额同比增长从月路下滑到月。

尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅绝对值仍超过了以上，可见在国家保增长政策下，房地产开发投资并没有出现过大波动，仍维持了相对稳定增长速度。

图年月年月全国房地产开发投资走势数据来源国家统计局中国指数研究院自年以来，土地购置未开发面积近亿平方米，市场潜在供给能力强。

与年疯狂抢地以及地王不断涌现相比，年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由月，到年中月，月，除月外，增幅都数据来源国家统计局中国指数研究院自年以来，土地购置未开发面积近亿平方米，市场，综合商业辐射带动作用更使其配套农副产业加工业运输业包装业广告业等得以产业化发展，从而带动了区域经济增长，反向推动了城市化进程，房地产是发挥城市凝聚力和辐射力主要载体。

房地产是城市建设个关键环节，所有房地产环节组合在起形成个大产业。

作为个高附加值产业，房地产能直接给城市带来利润和财富增强城市竞争力。

该项目总占地面积西平方米，亩，商服建筑面积平方米，为商业住宅开发项目，能有效地促进沂水县房地产发展，繁荣地方经济，有利于提高居民生活质量该项目能有效带动相关产业发展，有利于促进城市化该项目建成后，能与东方购物中心裕丰集贸市场连成起，有利于形成商业居住氛围，项目建成后可实现销售税收万元，能有效增加沂水县财政收入，项目建成后，可按排人就业，聘请物业公司进行物业管理，能解决部分人就业问题，对缓解沂水就业压力具有定作用。

宏观经济影响分析扩大国内需求是近年来特别金融危机以来中国经济发展基本立足点，房地产行业是宏观调控重要对象之，房地产行业健康发展关系民生大计。

房地产行业高速发展是国家政治经济稳定个重要标志，该项目为商业房地产项目，项目原用地为农业用地，项目建成后，能最大限度节约利用土地，有利于建设集约型社会，是科学发展观重要体现，该项目开发建设有利于促进社会稳定，有利于社会长治久安和社会和谐，对宏观经济发展具有重要作用。

第章社会影响分析社会影响效果分析改善区域环境，提升区域品质，随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。

本项目建设能给该地区人文自然环境带来了巨大改善本项目绿地率将达到，将会给人们带来舒适优美生活环境由于该项目建设，将会带来大量就业机会，项目建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会项目建好以后，可安排部分人从事商业，可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。

对居民收入影响项目价格与中高阶层居民收入基本平衡，但对低收入居民影响较大，无严重后果，较为适应，可以采用按揭等分期付款方式。

对居民生活水平与生活质量影响该项目建设，能便民利民为民，能有效提高人们生活质量，提高了人民生活水平。

对居民就业影响对沂水县下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响，提高居民就业率，吸纳无业居民就业。

对不同利益群体影响对项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门影响范围较小，项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量，定价要兼顾各方，按政策承建项目。

对地区文化教育卫生影响对文化教育卫生方面影响范围广，增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响城市投资规模也是城市竞争力重要体现，房地产发展有利于提高城市投资规模，从而带动城市建设，房地产带动了大规模基础设施建设，保障了城市化进程，房地产建设还直接关系到城市形象，是提高城市形象品位以及表现城市文化底蕴载体，是城市名片和品牌。

该项目为商业房地产开发项目，有着巨大商业价值，项目建成后，能与东方购物中心裕丰集贸市场等个商业整体，将为沂水县在东南部提供个商业环境优美项目，提升城市内涵，在定程度上美化了沂水县南部城市景观，对基础设施社会服务质量等各方面影响范围广，促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对生态环境影响项目建成后，方面由于项目内有较大比例绿地，在定程度上能够增强局部区域大气净化能力，美化环境，另方面将增加区域人流物流和车流，给周围交通和生态环境带来定压力。

社会适应性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大增量，对交通和市场将有更高要求。

但考虑到该地区地处鑫华路以北，周围交通条件较好。

建成后交通和市场环境应大体满足需求。

社会效益分析该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

对居民生活水平与生活质量影响，将会直接影响到项目建成使用后居住人员。

提高人们生活质量，繁荣沂水经济。

对地区文化教育卫生影响，文化