商贸物流城项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

这对扩大招商引资调整产业结构刺激市场消费等方面将产生积极影晌。

度过世贸组织后过渡期后，国内关税继续降低，各项非关税措施取消，外商投资领域将进步放宽，进入门槛进步降低，国际制造业向我国转移势头加快，对利用外资和扩大外贸进出口将产生积极影响。

深入实施长三角区域合作步入实质性阶段中国东盟区域体化步伐加快，都将对区域经济扩大贸易扩大引进资本技术人才，积极承接产业转移，进步活跃市场等带来巨大机遇。

十二五期间我国商贸流通业发展战略选择㈠实施现代化战略，提升商贸流通业整体水平商贸流通业实施现代化战略主要包含三个层面内容，是以信息化带动商贸流通现代化。

构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳采用各种先进商贸流通经营管理新技术新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商流网络化，通过现代化提升商贸流通业整体水平。

二是与科教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。

三是紧跟经济全球化进程，使之成为推动商贸服务业发展关键力量。

㈡实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射新平台实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导发展模式，培育在全国具有较大影响力和竞争力大型流通企业，充分发挥龙头企业带动作用。

其次，以引导协调规范扶持为主要抓手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。

商贸流通企业必须建立自己独特发展战略，包括经营业态品牌扩张并购人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己核心竞争力。

实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展首先，应以推进万村千乡和双百市场工程为着力点，扶持农业产业化龙头企业发展，加快农村商贸流通体系建设。

其次，要以建设区域商贸中心为目标，以开拓市场扩大消费为主线，以深化流通体制改革为动力，推动传统商业经营方式向现代流通方式转变，完善商品市场现代流通法制建设监测调控商业信用五个体系。

三是抓住确立各类经济带机遇，建立网络化区域市场体系，大力提升大型市场水平，大力建设现代商贸物流基地，大力发展会展业，实现生活服务产业服务和流通辐射三大功能，建设具有强辐射能力区域中心城市，人流物流资金流大量聚散，提高聚合辐射能力，实现对周边地区和中西部地区辐射和聚集。

㈣实施产业互动发展战略，创造新机遇和空间产业互动发展，能够为商贸流通业创造新机遇和空间。

首先，以产业链为基础，加强产业间互动，在农业产业化新型工业化建设过程中，充分发挥商贸流通业引导和促进作用，推动商贸流通产业与新型工业化新农村和旅游文化等三产业互促互动，农工商联手开拓繁荣市场，深度融合发展。

其次，自觉适应城市化加速推进要求，以规划为龙头，突破传统商业布局观念，拉开中心城市骨架，加快形成若干个以商业功能区为基础错位竞争有序支撑层次清晰商圈。

最后，与产业结构调整战略相结合，重点培育现代物流业。

建设区域性物流网络，要以中心城为依托，连接批大中型储运批发企业，建立现代物流产业走廊。

㈤实施国际化发展战略，提升产业整体发展能力面对经济全球化发展趋势，首先应抓住国际商业资本和各类区域外商业资本对营销网络开拓机遇，适时调整引资重点，加强对国际知名商业引进力度，优化商业网点布局，推动商贸流通业开放度，提升区域商贸流通业水平。

其次，要大力实施开放带动战略，推动商贸服务业国际化同样是商贸业加快发展提高有效途径。

通过独资合资合作方式和连锁代理等渠道，建立国际市场贸易网络以贸易网络为载体，以高新技术为手段，建立市场信息网络以区域传统特色加工技术为基础，建立商贸流通服务网络。

项目建设必要性现有商贸市场不能适应经济结构调整要求党十七大报告中指出要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，从我市目前情况看，当前正面临着经济结构全面调整优化重要时期，但商贸流通产业仍是国民经济中个薄弱环节，不能适应产业结构调整要求。

从产业构成比例来看，年全市第三产业增加值占比重为，比第二产业增加值所占比重低个百分点，其中批零贸易业增加值占比重仅为，象欧美日等发达国家第三产业比重已高达左右，批零贸易业已占到整个左右，这与经济社会总体发展趋势极不协调。

不能适应提高消费率扩大内需要求加快转变经济发展方式，就必须坚持扩大国内需求特别是消费需求方针，促进经济增长由主要依靠投资出口拉动向依靠消费投资出口协调拉动转变。

从我市情况看，投资增长幅度投资对经济增长贡献率都远远高于消费。

当前，国家正在实施宏观调控，加上经济发展受能源土地等资源要素制约，固定资产投入受到越来越多限制，提高消费对经济增长拉动作用将更加重要和紧迫。

建设两型社会迫切需要商贸流通行业具有污染少能耗低前景广阔显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展需要。

两型社会建设核心是改革。

建设商贸流通大市场可调整产业结构和转变经济增长方式，合理资源配臵，填补市场空白，革新发展模式，构建发展体化格局，破解制约本地经济发展瓶颈，摸索出条适合市发展特色之路，是促进两型社会建设重要举措和满足两型社会发展迫切需要。

市政府加快发展本市经济战略要求桐城工业化已有较高水平，随着我市及周边地区近年来企业快速发展和增加，越来越凸现出现代物流业重要性和必要性。

桐城现有企业和个体工商户有万余家，其中规模以上企业达余家，但目前我市城区基本上为货物集散有市无场，效率低下无序状况，这严重影响了我市经济发展，为了尽快改变我市货物运输和仓储松散格局，加快我市经济发展，建设个集商贸仓储集散配送等功能为体商贸物流基地符合城市经济发展战略要求。

现代物流业介入不但可以使企业省去自身仓储设施，更可以使企业运输更加快捷高效，并可以进步降低企业运营成本，增加企业市场竞争力。

同时，个功能齐全专业化经营现代化物流园区新渡商贸城还会为桐城以及周边工业企业提供个交流与博览平台有利于加快区域性中心城市地位形成市位于安徽省中部，随着资源逐渐枯竭和周边城市崛起，我市经济发展面临巨大挑战，并且存在产业结构失衡城市化水平不高环境呈现恶化趋势等问题。

该商贸城构建，能从整体上改善城市基础设施条件，带动经济发展，引导城市发展，提升我市物流竞争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域性中心城市地位形成。

最后，要以国家加大实施开拓市场扩大内需政策为契机，根据建设大市场，搞活大流通，发展大贸易要求，加快商贸流通大平台大企业发展，做大做强龙头专业市场和商业企业，整合市场资源，培育繁荣各类商品市场要素市场特别是辐射力强专业批发市场。

利用我市地处安徽省中部，依托区位优势，加强与皖江城市带承接产业转移示范区和合肥经济圈体化发展，积极融入长三角，探索区域开放合作新模式，加速产业承接，促建筑工程概算定额有关规定和当地实际进行估算建筑安装工程按安徽省建筑安装工程概算定额在关规定进行估算。

基本预备费取工程费用之和，涨价预备费按照国家有关规定，暂不计取。

固定资产投资方向调节税依据国家有关规定，固定资产投资方向调节税税率为。

建设期利息本项目不申请银行贷款，不计算建设期利息。

编制方法依据建设项目经济评价方法与参数第三版及相关文件项目投资估算项目固定资产投资估算由以上附表知项目固定资产投资估算为万元，其中建筑工程投资万元设备购臵及安装费万元。

其它费用万元，包括土地征地费万元。

不可预见费万元。

项目配套流动资金为万元。

资金筹措估算项目总投资为万元，全部由项目建设单位自有资金解决。

第十三章社会效益分析社会效益分析商贸物流项目建设对促进城市及以城市为中心区域经济发展有显著作用。

从城市经济在区域范围内聚集扩散作用看，城市及其周围腹地区域构成系统具有很大不平衡性，城市本身就是区域经济发展发展增长级，而商贸物流基地建设满足了协作分工区域扩散需要，他建设必将带动以城市为中心区域经济发展。

再者，它建设有利于减轻道路环境和资源压力商贸物流基地建设，为各类资源聚集和整合提供了基础平台，使各种服务资源实现了优势互补，使各种物流设施利用率得到了全面提高。

尤其是社会回程车辆利用，减少了车辆空载，对改善治理超限运输有着显著功效，可有效减轻经济发展对道路压力，减少车辆尾气排放，减轻经济发展对环境和资源需求压力。

第三有利于带动流量经济发展商贸物流产业发展，有助于物流与商流信息流资金流之间关系更为密切和顺畅，物流快捷高效在推动商品流通同时，提高了商品货物周转速度，降低了销售成本，从而促进了商贸流通业健康发展及周边专业市场发展。

第四带动相关产业发展，拉动增长项目建设可相应带动餐饮业宾馆业交通运输业担保业金融业建筑业建材业装修业维修业等行业加快发展，拉动增长，增加当地税收，按照营业税及附加测算，可增加当地税收万元。

第五有利于改善投资环境以更好地吸引外资商贸流通业发展，可大大优化投资环境。

区域物流环境和服务意识强化，将会吸引更多外商企业落户市乃至新渡及双新开发区投资兴办实业。

目前，许多国际先进企业和国内大型企业在选择新区域市场和物流基地时，其着眼点逐步从优惠政策转向综合投资环境物流设施是否完善和服务意识上。

物流环境优劣已成为投资者评价个地区投资环境主要内容。

第六有利于扩大就业和增加收入商贸物流基地建设可吸引外省市及本地企业入驻，所需员工将多采用当地招聘，本项目建设将为新渡镇提供个就业机会，这也使得区内企业进步稳定和加大了用人需求，扩大了就业渠道同时，由于就业机会增加，人们收入水平相对提高，也提高当地消费能力。

第七有利于当地企业竞争力提升随着商贸流通业发展和服务水平提高，当地专业市场也随着商贸流通业发展而更加兴旺起来，将实现从粗放式经营向集约式经营转变。

企业聚集和外资投入也将给市及安庆地区带来创业市场信息，必将推动本地掀起第二次小企业创业高潮。

第十四章开发风险及结论项目开发经营主要风险及对策分析项目开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险开发商自身风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险项目定位为综合性商贸专业批发大市场，它所面对目标顾客是比较广，因此，在招商时候要有足够针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们各种需求就越多，项目建设条件设施配套经营管理能不能满足他们预期目是非常关键。

这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

随着桐城经济和文化快速发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，项目方也定要密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。

项目资本风险项目筹