商贸综合服务中心项目可行性研究报告投资建议书doc文档（67页）

两廊即以卤阳湖大道为轴线现代产业发展走廊和以卤阳湖湖面为轴线特色旅游景观走廊。

三区即以现代加工制造业综合园区为核心卤阳湖现代产业开发区东区，以航空产业园和管理服务中心为核心卤阳湖现代产业开发区中区，以现代物流园区现代加工制造业主导园区现代加工制造业配套园区为核心卤阳湖现代产业开发区西区。

四团即卤阳湖特色旅游景观走廊沿线由东向西依次分布三个居住园区以及通用航空产业基地西韩铁路以北居住园区。

五园即现代加工制造业综合园区通用航空产业基地现代物流产业园区现代加工制造业主导园区现代加工制造业配套园区。

建设单位基本情况渭南卤阳湖开发建设有限公司是经陕西省人民政府同意批准成立国有独资公司，实行董事会领导下总经理负责制，与卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会合署办公，实行套人马两块牌子，实行企业化管理，对外法人，是渭南市政府直属机构，以先进经营理念管理模式运作，具有批管理经验丰富，熟悉当地情况，工作热情高踏实肯干精英管理人员，为该项目开发建设和今后经营发展奠定了坚实基础。

公司经营范围是经营开发项目区建设用地区内城市基础设施项目投融资和开发管理参股经营企业。

项目提出卤阳湖现代产业综合开发区是渭南市建设新型工业大市现代农业强市特色旅游名市文明绿色新市重点项目区之，渭南市政府将加大农业基础设施建设，积极推进农业产业化经营，促进规模化经营和专业化生产，鼓励发展依托特色农产品精深加工产业，实现延伸农业产业链以工促农以销强农发展目标，为卤阳湖现代产业综合开发区全面发展创造了历史性机遇。

随着卤阳湖现代产业综合开发区总体规划完善，和东部片区作为开发期发展区规划完成，为了保证开发区整体开发品质及树立高标准开发起点，特选取本项目区域作为东区建设先期工程，为东片区甚至整个开发区建设和发展提供先期资金技术人才交通条件和科技力量支撑，构筑个最有利于整个开发区逐渐成熟发展金融贸易平台。

项目建设必要性项目建设为开发区建设提供服务平台渭南卤阳湖现代产业综合开发区建设以绿色生态环保为基调，集现代制造业现代化工业现代农业现代物流业通用航空特色旅游于体，在建设规模结构投资布局上都是渭南地区领衔经济发展大项目，着力建设现代工业城镇，打造渭北明珠为目。

本项目就是为了作为个充分完整支持和支撑平台而规划与建设，将伴随着卤阳湖现代产业综合开发区建设每步发展，提供信息物流技术金融等服务，为更好地利用资金吸引高端人才增强自主创新和自我发展能力提供有利条件。

项目建设是加快开发区现代化建设，促进城市经济增长必然要求卤阳湖开发区划分是对渭南市城市发展形态次重大调整，有利于更好建设现代化新城区，构建组团式城市格局，加速工业化城市化步伐。

依据卤阳湖开发区城市总体规划，项目建设将会进步强化开发区商业服务设施功能，有力推进开发区发展成为经济强区，为开发区商业发展提供了空间，是渭南市未来商业经济繁荣大支柱产业地区。

项目建成后将会为卤阳湖开发区经济增长贡献力量。

项目建设是开发区长期发展需要项目建成后将作为卤阳湖现代产业综合开发区重要金融贸易商品服务区域，全面促进开发区发展结构优化领域拓宽功能增强水平提高，支撑第第二产业持续快速发展，满足项目区居民生产和生活需求。

是坚持壮大实力。

整合资源，聚集发展，打造品牌，做大规模，提高产业竞争力。

抓住体制和机制创新，发展商贸综合服务业，改造提升传统服务业，努力在金融商贸服务业和消费性服务业上实现新突破，实现开发区整体实力新跨越。

二是坚持优化结构。

坚持市场化产业化和社会化方向，在发展中优化结构，以金融商贸服务业为重点促进开发区全面发展，发挥服务业特别是金融商贸服务业对经济发展支撑引领作用，实现产业结构优化升级和发展方式转变。

三是坚持创新机制。

着力解决制约金融商贸发展突出问题，深化服务业体制机制改革，顺应市场需求变化，推进理念创新技术创新管理创新业态创新和商业模式创新，充分发挥市场配置资源基础性作用，促进资源要素合理集聚，推进整个服务中心标准化进程。

四是坚持协调发展。

大力培育现代服务业，改造提升传统服务业，实现生产性服务业和消费性服务业协调发展，充分发挥城市金融商贸服务业优势，强化城市对农村服务业带动和领导作用，创建县域特色服务业，推进城乡基本公共服务均等化，实现服务业合理布局。

项目建设是促进居民就业，构建和谐社会需要根据卤阳湖总体规划，项目建设区域将会带动附近居民城镇化建设步伐加快，农民就业问题在城镇化建设过程中较为突出另方面大量大中专毕业生需要就业，下岗职工需要再就业。

卤阳大道商贸综合服务中心项目建设，引进国内外商业集团和企业，加快了开发区建设，为广大居民提供了大量可以安置就业劳动岗位，创造了大量就业岗位，吸纳安置需要就业人群，为地方政府减轻了就业压力，更好地为稳定社会促进社会和谐发展做出了贡献。

第三章场址选择及建设条件场址选择项目建设地址项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。

其中卤阳大道南侧亩，北侧亩，总面积约亩。

场址土地类别项目区内现状用地以耕地为主，有少量村民住宅用地，另外还分布有部分盐碱滩地和水塘。

项目总占地面积亩，是渭南卤阳湖现代产业综合开发区整体规划中重点金融商贸建设区域，承担着整个开发区建设支撑平台作用，贯穿了开发区建设整个过程。

项目建设条件自然条件地形地貌项目规划区位于渭河盆地中段，受新华夏系干扰复合，地表被第四系疏松沉积层覆盖。

规划区地势开阔平坦，地形总趋势是西高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。

洼地南缘与渭河三级阶地相接，洼地内开阔平缓，地面比降不等，项目区位于东滩，东滩又称内府滩，海拔高程在之间，高差。

气候气象项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。

全年多东北风，次为西北风。

四季分明，日照充足，雨量偏少。

年均气温，降水量，日照，无霜期天，相对湿度，平均风速。

土壤和植被土壤类型以轻中重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量，全氮，碱解氮，有效磷。

树木以梨树杨树柳树等耐碱树种为主，草类以水飞蓟苍耳芦苇青蒿等水生和半水生植物为主。

工程地质项目场地为中盐渍土地区，水位埋深约米米左右，上部地层主要为湖沼相沉积粉质粘土黄土状土，不存在黄土湿陷性问题。

场地层为盐渍土。

坦深约米左右，盐渍土分布广泛。

其主要化学成分为硫酸盐与氯盐化合物。

地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。

水文地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。

第四系孔隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，般井深以上，单井出水量。

岩溶水赋于奥陶纪石灰岩裂隙内，简称奥灰岩溶水，水量丰富，井深般在左右，单井涌水量约。

建设条件供水条件卤阳湖现代产业综合开发区水资源十分丰富，除了丰富地下水资源，开发区周边现已形成陕西东雷期二期抽黄工程。

渭北水系人饮水直供开发区，东雷抽黄可保障工业用水，完全可满足工程用水需求。

供电条件在电力供应方面，渭南卤阳湖现代产业综合开发区为了配合先期入驻开发区通用飞机项目建设并兼顾大工业项目建设，在开发区东侧已完成党睦变电站修建，已投入运行。

同时，开发区邻近蒲城发电站，电力资源充裕。

目前，省电力公司拟建蒲城电厂三期送出工程，架设线路沿开发区南边东西穿过，这位西区用电提供了便利条件。

排水条件规划采用雨污分流排水体制。

规划在卤阳湖东区和西区各建座污水处理厂。

项目位于卤阳湖现代综合产业开发区东片区，污水统收集排至东区污水处理厂。

建务效益与费用估算基础上，主要计算项目有关财务指标来进行项目盈利能力偿债能力生存能力分析，从而分析项目在财务上可行性。

评价指标选取根据项目性质和目标，本项目主要分析计算以下财务评价指标投资回收期财务内部收益率财务净现值资本金净利润率总投资收益率财务评价依据国家发改委建设部•建设项目经济评价方法与参数第三版‣国家计委•投资项目可行性研究指南‣国家现行财税制度和行业有关规定。

项目单位提供有关资料评价指标选取本项目计算期定为年。

其中建设期年，项目运营期年。

本项目基准收益率为。

基准收益率选取参考银行利率和有关行业财务基准收益率指标，选取为比较适宜。

营业税金及附加税收按国家现行税收政策和税率计算。

营业税按经营收入计取，城建税按营业税计算，教育费附加按营业税计算。

所得税按照有关政策，项目开发建设期免交，投入运营后所得税按交纳。

盈余公积金按可分配利润计提费用确定运营成本本项目运营成本按照营业收入计提，年均万元。

外购燃料和动力费用参考同规模项目，本项目外购燃料和动力费用为万元。

维修费按固定资产原值计提，运营期年均万元人员工资及福利本项目定员人，年均人员工资为万元，福利费按工资额计，项目运营期人员工资及福利总额为万元。

其他费用本项目其他费用主要是企业管理费按运营期按每年经营收入计提，运营期年均万元。

折旧房屋建筑物折旧均按年折算，残值率均按原值计算。

其它可进入固定资产原值部分也按年折算。

年均折旧费万元。

本项目经营成本运营期年均万元。

总成本费用为项目经营成本加项目固定资产折旧，年均总成本为万元。

经营收入测算经营收入主要为会展大厅收入会议厅收入科研中心收入学术交流中心收入大型购物中心收入专家公寓收入卤阳宾馆收入等部分。

会费收入年会费价格为万元人，项目运营期第年会员人，会费收入为万元，自第年起，会员人数为人，每年会费收入为万元。

第年后为人，达到设计规模，会费收入为万元。

年均收入万元。

狩猎文化旅游接待中心收入主要为会议接待收入和客房收入。

会议接待收入价格为元天，设个会议室，每月按天计算，年收入万元客房收入为标准间间，价格元间，入住率为第年至第年为，第四年后达到，年均收入万元。

大套间客房间，价格元天，入住率第年按测算，第年后为，年均收入万元。

因此，年均接待中心收入为万元。

别墅区经营收入设置别墅套，价格为元天套，运营期第年至第年入住率为，第年后为，每年按天计算。

别墅区年均收入万元。

射击训练场收入按预测年游客人数计算，第年至第年消费标准为元人。

第五年后为元。

射击训练场门票年均收入万元。

动物驯养繁殖观赏区门票收入按预测年游客人数计算，消费标准为元人计。

动物驯养繁殖观赏区门票年均收入万元。

餐饮收入狩猎俱乐部餐饮收入包括游客餐饮和接待中心餐饮。

游客餐饮按每位游客消费元计算，消费人数第年至第年为游客量，第四年以后消费人数为游客量，人均消费元接待中心餐饮标准按元人计算，预期参加会议游客消费人数为万人次。

因此，年均餐饮收入万元。

商业娱乐收入按会议接待收入及客房收入测算。

年均商业娱乐收入万元。

项目运营年均收入万元。

税金利润计算营业税金及附加营业税按收入计征，城建税按营业税计算，教育费附加按营业税计算。

项目运营期年均营业税金及附加万元。

利润估算本项目运营期年均利润总额万元。

所得税所得税按交纳，本项目运营期年均上缴所得税万元。

财务生存能力分