喇叭口旧城改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

三市组合在起可以在本区域和全省形成工业中心贸易中心交通中心金融中心信息中心科技中心等多功能综合经济中心，成为本区和全省振兴经济基地，新技术新产品开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞龙头。

长株潭体化另个重要方面是生活体化。

生活体化直接效应是三地体系内异地臵业消费工作娱乐休闲等生活行为日渐频繁。

长沙作为体化中心必将对其周边城市居民产生较大吸引力。

根据长沙市十二五规划设想，在十二五期间年内，长沙市将依托颇具特色休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展步伐，促进历史文化和现代文化完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市建设发展。

随着我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。

但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少旧城房屋年久失修配套设施陈旧且不完善环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋旧城居住人口中，老年人口多下岗职工多，多为城市低收入群体。

为推进旧城改造，使更多城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，党中央国务院明确要求要加快集中成片旧城改造，使困难住户住房条件得到妥善解决。

为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控决策和部署，长沙市从年起启动了大规模旧城改造工作，当年完成旧城拆迁万平方米，年完成万平方米，年完成万平方米。

年以来全市共立项个，改造完成个，万多户万旧城居民搬入了新居。

年长沙全市完成旧城拆迁万平方米新增筹集廉租住房套维修或拆除重建农村危房户。

通过旧城改造摸底数据显示，全市二环线以内仍有万栋，万多户万多人生活在成片旧城内，面积达到万平方米。

与此同时，全市近万外来务工人员住房条件普遍较差，数以万计新就业人员面临着无力购房现实困难。

县位于省会长沙以西，面积平方公里，人口万，下辖个镇乡和个省级经济开发区。

区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场公里，石长铁路长常高速公路国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，四条省道贯穿县境，构成了四通八达交通网络。

年，实现县域生产总值万元，增长财政总收入万元，增长城镇居民人均可支配收入元，增长，农民人均纯收入元，增长。

据介绍，十二五时期，主要目标是县域生产总值年均增长以上，达到亿元，力争突破亿元财政总收入年均增长以上，达到亿元，力争突破亿元城镇居民人均可支配收入年均增长以上，农民人均纯收入年均增长以上。

县域发展呈现主要指标高位增长重点领域竞相发力社会大局稳定和谐良好态势。

本项目位于县历经铺乡新宝塔村金南社区沩水河以东，玉潭东路以北，属县城整体规划部分。

总用地面积亩，住户户。

随着县江两岸三洲三湖区域开发建设工作推进，喇叭片区呈现出了良好区位优势和自然优势，沿江大道沩水风光带鳝鱼洲开发及金洲湖开发建设将使该地区具有独特区位优势和资源优势，目前，该地区日益成为江两岸三洲三湖区域重要组成部分。

但由于当时规划局限性，目前该区路灯垃圾站厕园林绿化小区道路等基础设施建设不配套，且经常出现下水道堵塞化粪池暴膨和大雨过后小区被淹现象居民住宅因长年失修，不同程度地出现了房屋渗漏墙体开拆砖石及混凝土分化老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区安全系数油烟污染占道经营噪声污染和消防隐患严重，区内生活环境质量较差。

与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧。

诸多问题存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受到严重威胁。

为解决以上问题，县人民政府决定由县城市建设投资开发有限公司对县喇叭区域实施整治改造建设，并给予政策上重点支持。

县喇叭旧城改造项目，遵循政府引导居民自愿市场运作政策扶持原则。

县城投公司将采取整体规划分步实施建设模式，将原居民原址安臵，以土地作为筹措征拆和建设资金渠道，从而彻底使该区域居民告别脏乱差居住环境。

二建设必要性全面建设小康社会客观需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出到年，我们要全面建成小康社会。

而人民群众小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足。

受诸多历史因素影响，由于城市不断扩张而形成旧城区，历史包袱重改造难度大，不下大力气解决好旧城居民居住问题，人民群众小康生活就是有缺陷，也是不全面。

十二五时期是全面建设小康社会关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题重要机遇期。

改善居民住房条件，构建和谐社会需要旧城改造涉及面广政策性强，做好旧城改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在旧城居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会重要举措对改善城市低收入居民居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要意义。

年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进资源型城市可持续发展工作时，再次强调着力解决困难群众生活问题，完善社会保险制度和社会救助制度，抓紧解决厂办大集体等历史遗留问题。

地块属于县城旧城区，道路拥挤，交通十分不便。

很多房屋为低矮平房，结构简单年久失修，存在安全隐患。

且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差同时医疗教育等基础配套设施不完善。

旧城改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量民生之举。

改变城市面貌，城市核心区环境治理提升城市品位需要本项目用地位于县旧城区。

项目区域内涉及拆迁户较多，破旧低矮建筑物密集，基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂乱脏现象严重，严重影响了城市环境和居民居住环境。

旧城改造使大片旧城区低矮平房变成楼房住宅区，城市环境大为改观提供了学校和医院改造建设用地，切实解决旧城居民就医难学生就学难等问题。

本项目建设是完善县城景观轴线城市节点提升县城品位树立新形象需要。

县经济发展需要属于古老经济比较薄弱农业大县。

但是，近年来随着兴工强县主战略强力推进，加加圣得西忘不了楚天科技等个中国名牌中国驰名商标国家免检产品桂冠斩获，青岛啤酒兆山水泥宏全食品三重工等全国知名品牌企业驻足，已成为工业化道路上匹朝气蓬勃活力四射黑马。

县城位于县城东部，距长沙高新区公里，在长沙市分钟车程范围内，与已建成省级开发区经开区隔沩江相望，区位优势明显。

在交通方面，金洲新区以金洲大道为核心，依托长常高速公路国道石长铁路，与长沙在时间和空间上实现全方位对接，是接受长沙和长株潭城市群经济辐射前沿阵地，小时车程可以辐射个地级市万人口，是长沙市辐射湘西北交通要道。

该新区具有地势开阔坡度平缓土壤肥沃天然植被茂密水面众多生态优势，是省会长沙后花园，被投资商惊叹为天然高尔夫球场。

项目建设有利于实现快速融入省会长沙，接受长株潭经济圈更强辐射，在新轮激烈竞争中赢得先机，为在更大范围更高层次参与国内外经济合作和竞争提供强大支撑，为加快实现鼎足三湘，进军百强宏伟目标提供强大动力。

第三章市场分析投资环境分析县位于省会长沙以西，面积平建设和运营直接收入效应主要通过两个方面体现是项目基础设施投资运营时需雇佣本地大量劳动力，这收入效应在项目投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。

同时项目建设时需要投入大量生产资料，这将为当地水泥玻璃钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。

二是项目建成后，将带来定服务业如物业管理商业服务等就业需求，为当地居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资直接收入效应主要通过工人工资形式表现。

因此，本项目对所在地居民收入有定积极影响。

对所在地居民就业影响项目建设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理商业服务等方面就业岗位，其对所在地居民就业具有定积极影响。

对所在地不同利益群体影响项目利益相关群体主要包括县政府开发商旧城原住地居民和相关企事业单位施工建设单位开发银行商业银行工程评估审计等相关单位。

在上述不同利益群体中，除项目原住地居民和相关企事业单位外，均为项目受益群体。

而原住地居民和相关企事业单位既有利益受益，也可能有利益损失。

原因是，项目建设需要原住地居民和相关企事业单位进行拆迁，这种拆迁既可能因补偿水平较低而带来经济利益受损，又会因拆迁对其已经稳定生活生产方式和社会文化结构破坏带来文化和精神上损失。

另方面，如果补偿水平较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民和企事业单位则是利益受益者。

对所在地文化教育卫生等方面影响项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进现代生活方式和文明，对当地文化教育卫生观念等都具有定积极影响。

不过同时，项目建设势必破坏原有部分自然景观，需要通过科学规划和建设来弥补。

对所在地基础设施和公共服务影响项目建成运营后，将带来对道路供电供水学校医院商业等基础设施需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。

不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共服务供需矛盾而造成拥挤等现象。

二项目与社会互适性分析项目与国家省及市发展战略互适性分析项目产业定位为居住区和安臵房配套区，其定位符合县总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府房地产产业政策。

项目与当地文化技术互适性项目由于对当地居民就业收入和基础设施促进作用而受到当地群众接受，项目无特殊文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。

项目承担机构能力适应性项目承担机构为县城市建设投资开发有限公司。

该机构在县已有多个土地开发成功案例，具有丰富土地开发和项目管理经验。

但由于本项目规模较大，涉及面广，需要承担机构加强能力建设，制定周密可行实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。

三项目对公平影响项目所在地为县中心老城区，缺乏统规划，居住条件很差，通过本项目建设，能够为其带来较好居住条件，并可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响。

此外，项目建设和运营为当地普通劳动者提供定就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间贫富差距。

可见，项目对社会公平具有定积极作用。

四社会风险分析对所在地不同利益群体影响表明，项目主要社会风险存在于因建设拆迁可能导致项目单位与原住地居民和企事业单位之间社会冲突建设过程中可能由于道路堵塞噪声施工事故等原因造成社会冲突。

因此需要通过制定合理有效补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能社会风险。

五结论项目对增加当地就业岗位居民收入水平具有定积极作用，对促进当地社会公平具有定积极作用。

项目与当地文化教育卫生技术具有良好互适性，与当地政府承办机构信贷机构施工单位等利益群体具有互适性。

但项目存在定社会风险，需要对原住地居民和单位以合理补偿方案来加以解决。

同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。

第十四章风险分析项目风险因素识别本项目属旧城区改造项目，其定位符合县城总体规划和土地利用总体规划，可能主要风险因素包括市场风险包括因宏观经济波动产业周