嘉铭园住宅开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（25页）

价格走势分析从总体来看，四环路周边区域都将因通畅交通和由此带来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘开发成本上依然存在降价空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。

以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。

即我们所说四环贯通使北京区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。

受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。

随着政府对南城改造工作力度加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大升值空间，但由于市场整体供需结构调整以及政府对南城住宅项目宏观调控，本案区域内房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间个水平。

三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调研项目主流价位分布从南城经济适用房价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下有两个在元之间有八处价位在元之间有四处。

元之间经济适用房项目占到南城市场供应总量近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应主流。

对于区位相对较好，品质较高楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。

两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量近七成。

其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成城区居民来说，并非首选。

而且，由于房地产项目价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘新项目中，中低价位项目比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。

详见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元平米北潞园小区元平米建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小高层塔楼和板塔结合楼。

其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼项目占到了供应总量，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打项目。

从户型设计来看，该区域内经济适用房主打户型为建筑面积在平米之间两居和三居。

另从下表统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下户型最受市场青睐详见下表。

其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。

值得注意是，部分项目设计了总面积在平米以上跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。

项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园政华家园区域周边竞争项目市场调研参阅附件项目周边竞争楼盘调查表产品建议通过对周边项目分析，结合本案实际情况，我们认为，本案投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成熟北京房地产市场经过了十几年风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全操作灵活有章可循有法可依规范成熟稳定市场格局。

激烈市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值重要性。

他们正在从以往经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。

与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己权利。

他们开始注重房屋品质房屋升值潜力以及购房服务质量。

危旧房改造力度加大北京市政府年出台了危改加房改新政策，规定危改不再由开发商承担。

崇文区龙潭西里金鱼池，宣武区牛街天桥，丰台区右外开阳里等五片成为首批危改试点。

房改加危改市政建设带危改文物保护带危改等多种方式加快了本市危旧房改造速度。

危旧房最多崇文区，前两年拆迁万户，算上今年计划拆迁万户今年全市计划拆除危房万平方米，动迁居民万户，三年拆迁量达到了危改总量。

预计到年，城区现有危旧房都要完成改造。

区域影响因素淡化年四环路全线贯通带动了沿线房地产市场发展，其中尤以南城受益最大。

两广路改造四环路全线贯通，进步突破了地域对买房束缚。

它将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部地区购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。

而且四环开通还将带动其周边辐射地区城市发展，南城丰台科学城亦庄方南地区与亚运村中关村等经济文化科技热点区域串联体，便利交通在促使城市扩容同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。

南城地价低廉由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。

如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。

商业物业开发升温经历了上个世纪年代末商场供应过热几年后，商业物业，尤其是商场购买力有了定程度积累。

此外，由于城市郊区化发展，城郊住宅小区增多，而与之配套商业设施供应还存在明显缺口，仅仅依靠底商和沿街商业店铺是远远不能满足居民需求。

再者，由于居民消费心理消费行为和消费能力在近几年显著变化而引发了居民对新型商业设施包括商场在内需求。

风险点分析及投资建议打破传统观念束缚在北京东南西北四个区域中，上风上水北部地区历来是人们首选，无论是原来家住东城还是西城南城人都喜欢在有龙脉北城居住，区域性次弱是商务繁华东部，其次是西部，区域性最强是南城，北京人宁要城北张床，不要城南间房例子很多。

由此看来南城人文环境历史文脉均不如其他地区，虽然人们观念在逐步改变，但潜移默化影响仍不容忽视。

因此，对于在此地区进行项目投资，开发运作中前期宣传力度应相应加大，适时运用全新宣传理念对项目加以推广。

其中包括报纸软文硬文综合性报道平面广告，以及灵活有趣居民喜闻乐见户外活动以提升产品文化内涵与附加值，尤其要注重前期形象宣传和品牌导入工作。

完善市政设施，改善城市面貌南城市政设施改善尚未全面完成，许多地区道路网密度等级不够，市政管网配套也没有到位，给住宅项目开发造成了定困难，同时也降低了部分目标顾客购房热情。

同时，南部地区特别是东南地区城市园林绿化面积少，旧厂房数目多，城市景观不甚良好。

开发商若有意在此地区开发建设住宅项目，市场定位不宜过高，且在前期运作中应加大与政府合作力度，采用合作方式积极改善周边城市面貌，完善市政设施，近而整体提升该地区物业水平。

值得注意是，此过程时间不依拖得太久，以避免动摇目标顾客购房信心，减少购房者期待值。

市场竞争加剧自四环开通以来，加之入世申奥房项目，北京市政府北京市建委对本项目最高限价为元平方米，开发商利润率被控制在了，售价成本都是相对确定因素。

因而下面仅对底商出售部分售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素条件下，本项目底商部分预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为。

当单价增长时，元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。

底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动变化幅度也为，。

当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。

底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。

同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。

根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润敏感性分析说明列表法缺陷是不能连续地表示变量之间关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。

图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动百分比，纵轴代表利润额。

直线与利润线夹角越小，表明直线相应因素对利润敏感程度越高。

从敏感性分析中可以看出，本项目最为敏感因素为售价，对利润最不敏感为万万万万万万万销售量。

从表格数据反映可以看出，即使在最不利条件下，项目仍能保持定营业额，说明项目具有较强抗风险能力。

七可行性研究结论与建议项目社会效益综合评价从年上半年北京房地产市场供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房供应量占到了市场总量，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成购房大军涌入，中低价位大众化住宅已逐步成为了市场主流产品。

另外，自年开始，市政府市建委以及市危改办方面在加大力度对城区内危旧房进行拆迁和改造，其中尤以南城为重另方面，又在积极地寻觅开发企业进行经济适用住房开发建设，以满足大量无房户拆迁户以及大批需要改善现有住房条件普通工薪阶层住房需求。

种种趋势表明，北京房地产市场正在完成次供需结构上调整，大量面向中低收入家庭住房将逐步登陆京城。

本项目推出，把握住了非常有利市场时机，符合市场主流消费群体实际需求，有利于改善北京市民现有居住条件，有助于深化和完善住房体制改革。

本项目以住宅街区规划模式推出，在对居住区进行建设同时，也在对周边城市道路市政配套以及商业服务设施进行全面升级与换代，让居住建设与城市发展同步进行，方面使原本只停留在指标上服务功能细化落实另方面，使整个居住区与城市融为个有机整体，优化了居住区整体功能，美化了城市街景，实现了居住区建设与城市建设双赢。

项目经济效益综合评价在前述市场分析投资分析财务分析以及不确定性分析中，我们可以看出，本项目作为南部地区目前最大经济适用住房小区，拥有非常乐观开发前景。

项目所在地区位于三环与四环之间，距中心区分钟车程，周边城市基础设施和生活配套设施逐年完善，项目升值潜力巨大。

另外，政府对经济适用房多项行政事业性收费给予减半，加之南城地价低廉以及本项目免交增值税投资方向调节税等多项优惠措施，使得项目自身价格优势极为明显，这为项目后期销售工作减轻了压力，加快了资金回笼速度，提升了资金使用效率。

在本案实际测算过程当中，采取了较稳妥支付方式，其测算结果仍能达到较理想投资收益率，并且具有很强抗风险能力。

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