四川达州住宅项目可行性研究报告投资建议书word文档（20页）

减小容积率，提升品质。

总面积为亩，其中建筑用地亩，建筑密度为，建筑面积万，容积率为。

净地，代征地为把容积率减小到，建筑面积可达。

规划要求建筑面积为，楼地价接近为元。

三宗地现状项目规划用地性质为商贸住宅和基础设施等综合用地。

宗地为毛地，规划总面积为亩，其中建筑用地亩，建筑密度为，建筑面积万，容积率为。

净地，代征地为。

如果保持总规划面积不变，减小容积率，进而减小建筑面积，从而获得更好绿化效果，提升规划品质。

宗地地块以南规划有燃气管道通过，宗地北侧附近有楼盘已经开始动工，道路正在施工楼盘是美嘉阳光景苑，道路旁为罗孚南山楼盘。

本项目房屋拆迁四规划宗地紧邻周边环境景观环境宗地规划紧邻周边住宅开发运动健身气氛浓重。

宗地北侧为正在施工体育馆，具有良好运动健身氛围。

宗地西侧规划为中医院和法院。

宗地南侧为胜利油田。

周边噪音分析由于道路正在规划中，无法对噪音进行详细分析五交通出行道路规划线路为主要干道公交出行正在规划中六生活配套规划中七市政配套规划中八土地出让条件与程序只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。

九地价分析根据达州国土资源局数据显示，达州市城区新土地级别和基准地价，已通过四川省国土资源厅技术审定自年月日起实施。

第三部分风险分析项目风险点及风险可能性预测政策性风险目前国际国内都面临着严重金融危机，国际国内金融环境不容乐观，而且国家直在调控房地产业，目前对房地产业宏观政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大经济运行环境有很大联系。

地方政府税收优惠政基准地价成果表土地用途商业住宅工业土地级别元平方米万元亩元平方米万元亩元平方米万元亩级二级三级四级五级策不会很明朗。

关于合作风险双方前期可能会合作比较愉快，随着项目进行，各种不断出现矛盾会加深双方合作风险，双方利益冲突也会不断加深，包括在运作程序和手段上，可能会出现新些想不到风险，甚至包括在后期利益分配上，也会遇到些意想不到麻烦。

关于土地风险根据合作内容，该项目前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大风险，在大连项目上经验已经是个很好例子。

二风险控制手段关于政策性风险，要求政府对书面答疑答复和红头文件方式予以盖章确认。

关于双方合作风险，通过严格合同控制其风险。

关于土地风险，严格通过合同来实施控制。

三总体评价根据相关项目实际操作经验，本项目政策性合作性和土地风险基本在可控范围之内。

同时，通过必要前期沟通和严格合同控制可能会带来风险。

第四部分市场分析经济收入分析国民经济持续较快增长。

年，达县生产总值完成亿元，比上年增长以下简称增长，人均完成元，增长。

第二三产业增加值分别增长和。

新型工业迅猛发展。

县属规模以上工业企业完成增加值亿元，增长，销售收入和利税总额分别增长和。

新增规模以上企业家。

工业综合经济效益指数达到。

第三产业繁荣活跃。

成功举办达州市首届美食文化节。

家标准农家农资店通过了省商务厅省财政厅验收。

社会消费品零售总额完成亿元，增长集市贸易成交额完成亿元，增长。

实现旅游收入亿元，增长。

财税金融稳健运行。

全年完成财政总收入亿元，增长，其中，地方财政般预算收入亿元，增长实现财政般预算支出亿元，增长。

辖区金融机构年末存款余额亿元，比年初增长。

基础设施和城镇建设快速推进。

城乡面貌焕然新。

完成南城翠屏山河市镇控制性详细规划和百节镇三牌村大堰乡双井村省级人居环境整治示范村规划编制。

龙州半岛唐家湾片区七里沟片区新达片区等旧城改造项目相继启动。

翠屏山期过境隧道路面整治韩家沟涵洞二期号南北干道期段工程建设全面完成。

倍受市民广泛关注景观廊桥成功合龙。

金龙大桥长田坝隧道工程顺利开工。

共投入资金万元，对升华街汉兴街三里坪片区石家湾片区纺织厂片区等小街小巷实施了亮化，城市形象进步提升。

二房地产市场供需状况房产市场供大于求。

是商品房供应量较大。

达州年商品房施工面积万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，比上年增长。

去年，商品房施工面积达到万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，同比下降。

二是商品住房销售量明显下降。

去年季度以来，些楼盘几乎有三分之没有脱手，全市全年销售商品房万平方米，同比下降。

三是商品房空置率较高。

年商品房空置面积万平方米年商品房空置面积万平方米四是房型购买比差大。

实用型住宅仍是消费者首选，平方米占以上。

二房产价格有所回落。

年上半年房价持续攀升，去年下半年至今受大环境影响及市民购买力大幅下降，房价开始回落。

因地段价位不，目前，般价位约元平方米，最高价约元平方米。

三二手房交易走势不佳。

去年以前，因大型工程项目建设农村人口向城镇转移旧城改造政府机关迁移等原因，加之新建商品房价格日益趋高，致使二手房市场得到迅速发展，房价逐年升高。

目前，受新建商品房价影响和购买者观望，卖势看差。

四房地产商筹资能力增强。

目前，达州市房地产开发商对金融企业依赖程度较往年有所减小，自筹资金已成为房地产开发主要资金来源，基本上占总量。

五非住宅商业房逐步回落。

随着商贸流通市场日益完善饱和，商业经营性用房库房车库等房地产市场有所趋冷。

三房产市场存在问题开发企业竞争力不强。

目前，达州市房地产开发企业单位平均开发总量偏小，融资水平仍然较低，有开发项目靠预售款和个人按揭贷款来推进，加之缺乏高素质管理人才，致使多数房地产开发企业竞争能力不强。

截至去年，达州市共有个房地产开发企业，其中，级资质个，二级资质个，三级资质个，四级和暂定资质个。

二投资比例不均衡。

近年来，虽然达州市房地产行业呈现出强劲发展势头，投资总量也逐年大幅度增长，但在投资结构上存有失衡现象。

年，全市住宅投资亿元，占总投资办公楼及商业用房投资亿元，占总投资经济适用房投资亿元，仅占总投资。

三物业管理滞后。

过去，达州市住宅小区开发大多是开放式松散型模式，没有物业管理目前仍配套设施不健全管理不规范问题比较突出。

四住宅区内商铺空置较多。

除较为繁华黄金地段外，很多住宅区内商铺尤其是西外新区近商铺难以销售或出租，即便是出租出去商铺也主要是小型食杂店维修收购点，租金收益效果不佳。

五政府投入偏少。

是土地供应投入不足，大多未经整理，按现状供地。

二是经济适用房廉租住房建设投入不足。

年以来，全市经济适用房竣工面积平方米，仅占商品住宅竣工面积。

三是水电气等配套设施投入不足。

六涉房纠纷增多。

据初步统计，年以来，全市共受理征地拆迁不按期交房房多卖不按时按质安装水电气等房地产开发方面问题批人次，并呈现出逐年增加趋势。

四房产价格涨幅原因目前，达州房价虽有回落，但与市民实际消费水平和购买力相比，仍然偏高。

其原因有七经济持续增长。

年年，达州市经济社会发展较快，地区生产总值增长速度分别达到，金融机构储蓄存款余额增长速度分别达到，城镇居民人均可支配收入增长率保持在城镇居民人均消费性支出年分别比上年增加，经济快速发展带动了房价上涨。

二城市人口增长。

随着城市化进程加快，外来流动人口增加，居民对住房需求也日益增加，导致达州市整体房价上涨。

年，全市城镇人口每年比上年增加万多人。

其中，年全市城镇人口万人，达州中心城市含达县南城常住人口万人，流动人口万人。

三建筑成本增加。

建材上涨。

近年来，钢材价格居高不下，水泥沙石等价格不断上涨，加上使用价格较高新型材料，定程度推动了房地产价格上涨。

地价上涨。

土地使用权招拍挂，加之地上附着物拆迁量大流动资金利息上扬，致使土地价格路走高，导致房产价格不断上涨。

年以来，商品房开发用地每亩上涨了余万元。

收费过多。

目前，房地产开发企业承担税收项规费项，占到房价左右。

部分规划面积为平方米，住宅面积平方米，商业面积平方米，车库平方米，公建配套平方米第二部分规划面积为平方米，住宅面积平方米，商业面积平方米，车库平方米，公建配套平方米。

第五部分方案成本及投资收益预测成本分析建安成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算分两个方案，暂按假定做法考虑报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况因无相关地质报告，建筑基础暂按达州市已建建筑基础类型均按沉管桩考虑水电气暂按政府接至场地边考虑人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层投影面积加多层建筑面积成本测算汇总按方案成本测算，计算建筑都为高层，建安成本比较高，销售压力大，回收周期相对比较短，项目单位成本元平米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。

表方案成本测算汇总序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注土地费用，土地拍卖价，万元亩估算，计亩拍卖交易费土地拍卖价格前期工程费用，规划设计费，三通平及护墙费，地址勘探费，图纸审查监理费，报件，保险费基础设施建设费，小市政，给排水电气化智能化人防环境费用，道路绿化转墙景观亭廊建筑安装工程费，高层，商业，公建配套，不可预见费，项开发间接费，管理费用，销售收入销售费用，销售收入代理费营销推广费财务费用，土地费用利息，自有资金亿，年建筑成本利息，贷款资金个亿，占用年开发成本，二销售计划项目规划面积为，高层采用框剪结构，项目销售周期年，销售收入为万元。

表方案销售测算表序号收入指标合计第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年销售收入高层销售面积高层销售单价商业销售收入商业销售面积商业销售单价车库销售收入车库销售面积车库销售单价合计销售收入三税务分析应交营业税金及附加按计算企业所得税按计算契税按地价合同额计算土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按预征率，结算返还可能性不大，所以预缴土地增值税全部计入经营税金。

关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑。

表方案税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加营业收入销售收入税率增值税销售额预缴印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整合计四经济指标分析根据以上数据分析得出，本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万元，净利润为万元。

表方案现金流量表内部收益率为净现值为万元年投资回报率回收周期为年。

项目第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年销售收入前期工程费土地价款基础设施建设费建安费用公建配套费间接费用不可预见费营业税及附加企业所得税等净现金流量累计净流量第六部分方案二成本及投资收益预测成本测算分析按方案二成本测算，建筑都为多层，建安成本比较低，但回收周期比较长，项目单位成本元平米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。

表方案二成本测算汇总序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注土地费用，土地拍卖价，万元亩估算，计亩拍卖交易费土地拍卖价格前期工程费用，规划设计费，三通平及护墙费地址勘探费图纸审查监理费报件保险费基础设施建设费，小市政，给排水电气化智能化人防环境费用，道路绿化转墙景观亭廊建筑安装工程费，住宅，砖混和框架组合结构商业车库公共配套设施建设会所学校幼儿园不可预见费，项开发间接费，管理费用，销售收入销售费用，销售收入代理