四星级宾馆项目可行性研究报告投资建议书word文档（28页）

地区近年来积极推进农业产业化进程，年农业总产值已完成亿元。

工业生产则保持了自年底以来年平均以上高速增长，增长幅度继续保持全省十个地区第位，规模企业产值增幅高出全省平均增速个百分点。

近年来，江京市明显加快了经济结构调整步伐，着力培育发展特色经济，成效已初步显现。

从年发展情况看，是培育壮大四大行业发展势头强劲，其中化学原料及化学制品制造业产值增长电力工业增长文教体育用品制造业增长木材加工及竹藤棕草制品业增长。

二是优先发展四大行业中，皮革毛皮羽绒及其制品业增长医药工业增长非金属矿采选业增长，食品工业增长。

三是块状特色经济增长迅速，新经济亮点闪烁。

青田鞋革实现产值亿元，同比增长，外贸服装增长，云和木制玩具实现产值亿元，同比增长，缙云环形灯管和缝纫机械及工刃具三大行业增长，龙泉太阳伞增长，庆元竹木加工业和塑料制品业分别增长和，都呈现出了较强劲发展态势。

产业特征明显，增长势头良好。

同时，非公有制经济也成为拉动工业增长主要力量。

去年年，除股份合作企业外，外商及港澳台投资企业产值增长，股份制企业增长，联营企业增长，其他企业增长，这五类企业实现产值达亿元，占全部规模企业，比上年同期提高了个百分点。

这表明江京市主攻个体私营等非公有制经济发展政策已显成效。

外贸仍然保持较高发展水平，工业品出口势头强劲，拉动市场销售作用明显，表明在加入后，江京市出口生产企业基本能抓住机遇，工业外向度进步提高。

建设工业园区也是江京市十五期间加快工业经济发展主要切入点，有效地促进产业集聚。

市政府采取加大政策扶持引导加快基础设施建设加大招商引资力度等措施，使园区建设步伐明显加快，云和木制玩具工业园区遂昌凯恩高科技纸业园区庆元竹木制品工业园区缙云新碧仙都五金工业园区龙泉太阳伞园区青瓷宝剑园区青田外贸服装工业园区景宁食品工业园区和松阳西屏特色工业园区等各具特色，发展潜力巨大。

三旅游资源现状旅游资源江京群山连绵，林海氤氲，峡谷众多，溪流密布，奇峰耸立，瀑泉飞挂，洞壑幽深，可谓是汇峰林洞瀑于城，集奇峻清幽于地。

江京是浙江省森林水能矿藏和野生珍稀动植物资源最丰富地区，森林覆盖率达到，素有浙江林海天然氧吧天然动植物园之称，被誉为难得净土。

江京是个清新秀美世界。

在全市万平方公里土地上，分布着国家级仙都风景区和级青田石门洞旅游景区及批国家级旅游景区点国家和省级风景名胜区处市级风景名胜区处国家和省级自然保护区处省级森林公园处国家级文保单位处和省级文保单位处省级历史文化名城个和省级历史文化保护区处。

江京是浙江省首个国家级生态示范区建设试点地区，是瓯江钱塘江飞云江灵江闽江福安江等六大水系发源地江京是世纪人类所崇尚休闲养生，返朴归真生态旅游休闲度假胜地。

江京还是全国最大畲族聚居地，景宁是全国惟畲族自治县，多姿多彩畲族传统文化和民俗风情引人入胜，让人流连忘返。

总之，江京丰富自然山水与人文景观，形成了特色鲜明旅游资源，日益引起了众多游客响应与神往。

饭店概况江京地区目前建有各类旅游饭店家，其中三星级酒店家，二星级酒店家，星级酒店家，按照三星级标准建造但尚未评星挂牌家。

总房间数间，总床位余张，年平均出租率，平均房价元间天。

江京市区现有旅游饭店家，其中三星级酒店家，二星级酒店家，星级酒店家，按照三星级标准建造但尚未评星挂牌家。

而这家三星级及按照三星级标准建造但尚未评星挂牌饭店，共有客房间，去年平均出租率达到，平均房价约元间天。

从整体经营情况看，江京市旅游饭店普遍能获得较好赢利，并且目前市区尚存在着无四五星级豪华旅游饭店空白，为投资建造高星级酒店提供了极大空间。

景区接待收入年江京地区主要景区点接待人数为仙都风景名胜区万人青田石门洞风景名胜区万人清真寺万人东西岩南明山风景名胜区万人白云山森林公园万人松阳箬寮岩景区万人。

全年共接待海内外旅游者万人，其中海外游客万人，同比增长，客源结构主要为第西班牙第二意大利第三巴西国内游客万人，同比增长，客源结构主要为第省内第二上海第三江苏。

国内旅游收入亿元，同比增长，旅游创汇万美元，同比增长。

旅游收入占地区整个，比上年增长个百分点。

年旅游收入计划占整个左右，增长态势继续稳步提高。

存在问题与不足江京地区旅游接待服务行业，近几年虽然取得了很大进步与发展，但是还存在着些问题与不足，主要是整体旅游宣传影响面不够广泛，辐射力度不够深二景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打碎敲感觉，造成游客停留时间不够长结果三市区缺少高规格豪华旅游饭店，现有几家三星级饭店都普遍存在着布局不合理服务功能不到位缺陷四缺乏专业饭店管理人才，饭店整体服务规格和服务质量不够高五现有饭店缺乏能举行商务洽谈宴会展览新闻发布会政府首脑接待等大型活动场所，直接对整个地区经济发展与形象展示造成了滞后负面影响六在现有整个地区旅游收入占到基础上，旅游饭店业缺乏新增长亮点，尤其是代表当今最新市场销售理念产权式酒店，在江京还处于空白阶段。

四消费市场分析通过对江京地区饭店餐饮娱乐购物等方面实地调查，我们发现江京地区虽然经济不是特别发达，但是般市民消费水准却比想象中要高。

经初步了解，目前市民对生活中喜事大事，如生子参军上大学生日乔迁新居老人做寿等，都习惯以聚众宴请方式来祝贺，比较舍得花钱。

而些新高档次酒店餐馆娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。

我们在调查中还特别关注了年夜饭基本标准，每桌从元元不等，不低于杭州消费水准，且消费市场基本成熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。

另外，我们还特别调查了江京市中高档社会餐馆，例如名人名家大酒店新开元大酒店绿谷大酒店阳光大酒店太平府饭店观天下食府等，经营情况都非常不错。

其中名人名家大酒店是目前江京市最大家社会餐馆，共有三层，包厢余个，总餐位数达到了个，根据我们实地消费估算，按照平均每人元消费水平计算，如果利用率达到以上，则日平均营业额应在万元以上。

日益成熟消费观念与消费市场，已为大型综合性酒店尤其是餐饮消费理念打下了良好基础。

由于隶属江京地区青田是全国著名侨乡，有大批旅居国外事业有成华侨，他们中大多数都有每年回家乡省亲习惯，滞留时间也比较长，故往往喜欢在当地购房居住，同时由于受到中国传统观念中叶落归根思想影响，每年也有大批老华侨归国归乡，安度晚年，购买酒店式观景别墅居住对他们来说应该是个非常不错选择江京经济尤其是私营经济这几年发展非常迅速，诞生了大批富有生意人，随着自身经济实力增强，他们对生活要求特别是居住要求也越来越高。

因而，产权式酒店别墅这最高层次居住形式将对他们具有很大吸引力，与之相配套酒店式服务也将极大地方便他们生活，它出现无疑将很好地满足这市场需求。

基于以上两点分析，我们认为，针对酒店兼带产权式酒店别墅消费市场非常广阔，销售前景乐观，它在江京地区率先推出也必将在当地引起相应轰动效应，并最终取得成功。

三项目分析与市场定位项目分析考虑到江京整个地区经济社会旅游等发展状况，综合自然地域气候等因素及投资回报投资风险经营成本等预测，我们认为，目前江京市已完全有必要投资建设高星级城市综合商务型酒店，并可兼带部分产权式酒店别墅，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素规格档次起步定要高，设计规划标准为五星级，建设标准为四星级，这样就能快速占领当地饭店业制高点。

同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。

依据地方容量，整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在间以内，同时，应具备有较佳私密性性安全性经营接待场所，以满足政府接待需棋牌房间左右小型歌舞厅及包房间左右。

在适当区域设置书店鲜花店饼屋商场精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。

健康娱乐功能内容发展快变化多人流量大，些区域要有定私密性，因此设计中要注意区域划分性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求变化。

政府接待和会议功能。

政府接待是块较大市场，是酒店树立形象重要阵地，也是服务于当地政治经济发展具体表现。

因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身发展。

具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织位置布局等方面，应考虑具有较佳私密性性和安全性要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道套房不宜设在同楼层如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。

与上述经营功能区域相配套前厅区工程设备区办公区员工后勤区基本要求如下前厅是酒店门面，面积不包括营业区域面积，如总服务台商场商务中心大堂吧等以控制在平方米左右为宜，空间要有迎宾氛围和效果，体现高星级酒店气势。

服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。

工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。

设置适量维修洗衣监控仓库等用房，并附设员工服装间。

办公用房采用集中与分散相结合布置方法。

前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者设置通道。

④员工后勤区。

酒店初步考虑总员工数约为人左右，男女比例约各占。

应设有员工食堂个餐位更衣室淋浴室员工培训教室和员工活动室及卫生间。

员工用房如果设置，应与主楼有封闭式连廊相连。

四投资估算酒店按照平方米建筑面积间套客房外加幢产权式酒店别墅投资进行计算，次投入费用初步估算如下土建工程平方米元平方米万元给排水及锅炉工程平方米元平方米万元强电工程平方米元平方米万元弱电工程平方米元平方米万元暖通空调工程平方米元平方米万元电梯万元道路围墙庭院绿化万元室内装修平方米元万元质量监督及监理费万元设计及咨询费万元开办费用包括餐饮洗衣健身娱乐客房等设备设施费及员工服装培训等费用万元不可预见费万元购买土地费用万元总计万元注如客房区分期建造，则第期投资可削减部分费用。

五投资效益预测年度经营效益测算产权式酒店别墅次性收益幢万元幢万元年度经营效益测算单位万元项目金额测算依据客房收入间套元天天餐饮收入大堂吧咖啡厅座元人天中餐厅座餐天元人商场收入商场包括书店花店元天康乐收入桑拿中心男女元人人天足浴保健按摩元人人天棋牌室间元天天卡拉间元天美容美发元月月烧烤啤酒廊电子游戏网吧沙弧球等约万年健身桌球乒乓球等对住店客人免费使用，不计营业收入。

商务中心收入元天会议室收入元天其他收入迷你吧电讯洗衣等元天营业收入合计减营业税金及附加营业税娱乐其他增值税商场收入成本城建税教育费附加营业税金及附加合计减营业成本餐饮成本商场成本康乐成本其他成本营业成本合计减各项费用工资及福利费用工资人元月月福利包括职工养老保险待业保险大病保险工伤保险生育保险粮食补偿金住房公积金教育统筹基金工会经费等及其他有关职工福利费能源费用营业收入日常维修费用营业收入公众责任保险累计赔偿额万营业部门费用营业收入包括客用品免费食品装饰费用清洁用品卖房佣金布草器皿酒吧费用布草洗涤费音乐娱乐费印刷费厨房用具园林绿化费用等市场推广费用营业收入般管理费用