四星级旅游度假酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（28页）

酒店策划方案也以此出发点。

完善地区功能服务。

白鹿镇上农家乐为旅游集中餐饮住宿地方，极度缺乏满足游客更多需求中高档多功能酒店。

既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格。

力争成为本地区乃至彭州市最具有代表性酒店之。

确保硬件设施流，使用功能齐全便利和舒适。

经营定位档次定位四星级准五星度假旅游酒店。

功能定位中高端商务，会议，娱乐，度假，和中型超市为体多功能度假休闲中心。

定位主要依据目前，白鹿镇尚无家集商贸酒店餐饮会议办公休闲娱乐于体综合性商业服务中心，本案建成营业后将弥补这空白。

在镇内建设四星级准五星生态商务酒店，在白鹿镇尚属首家，鲜明功能与市场定位，将成为市场竞争中取得成功第步。

服务理念新服务构建新环境新环境带来新体验新体验就是新生活经营内容酒店配套外部配套酒店旨在为游客释放被城市工作压抑了很久心里远离城市喧闹，享受大自然清闲和体验纯自然田园生活，给游客带来难以忘怀享受，成为游客休闲度假商务旅游高品质选择。

各种运动康体娱乐体验等应有尽有，配套齐全。

内部配套客房服务酒店设有客房套，客房包括行豪华套房普通套房复式套房及无烟房。

为省内外，乃至国际个人或团体提供中高档次客房服务。

景中有房，房中有景欧陆风情套房。

室内可接收卫星频道备有无线高速宽带接口，全方位安保系统，传真机办公文具等，应有尽有，安全舒适。

会议展览与展示服务为省内外及当地政府不同规模会议展览与展示活动提供全方位全过程服务。

为此，设计了大中小会议中心和展览与展示厅。

包括为技术会议服务为学术会议服务为政务会议服务为新闻发展会服务为展览与展示服务等。

大型多功能会议厅，突出交通集散方便，有空间宽敞前厅服务走廊衣帽间和配套服务贮藏用房及卫生间。

设平方米左右会见室间，含隐蔽式卫生间。

建议包含娱乐康体客房在内所有房间全部接入宽带网。

大型会议室应配臵同声传译设施。

如若可能建议建设个生态会议室，使用特殊玻璃与外界隔开，通过先进光控作用，室外人看不到室内人，里面人可以看清室外风光，配以绿色植物石径小道和各种先进会议设施，以避免过去会议室那种压抑疲劳感觉，让顾客感觉非常舒适惬意。

餐饮服务为住店客户提供体化餐饮服务。

为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业中餐西餐经济型家常菜茶座。

引领时尚西餐向客人提供各式各样正宗西式佳肴，古朴典雅中餐奏上独创本地川菜美味美食，让你在每位客人游玩之际尝遍特色美食。

娱乐服务为住店客户提供体化娱乐服务。

主要分康体项目和娱乐休闲项目酒店会借助于定康体设施设备和环境，为游客们锻炼身体增强体质而设各类健身项目。

在住宿休闲或者会务之余，得到身体锻炼，并从中享受到定乐趣。

诸如网球场乒乓球场羽毛球场游泳馆等为过往客户提供大众化娱乐服务。

让人们在远离市区繁闹世外桃源里，享受度假趣味性，以轻松愉快方式，在定设施环境中进行各种类型既有利于身体健康，又放松精神陶冶情操，得到身心快乐和精神满足活动项目。

如咖啡吧书吧棋牌和儿童游戏中心等。

根据时尚性要求开展新奇性趣味性刺激性娱乐及健身服务。

商业服务为住店客人及机构提供体化购销中型超市服务。

为过往客人及机构提供精品购销服务。

经营主业旅游用品纪念品艺术品生活和文化用品等。

其他服务美容保健服务。

停车服务衣服干洗服务金融服务，如邮政机交通服务，如车辆接送。

旅游代理服务经营与推广经营理念通过星级欧陆风情酒店将传统文化与现代中西文化融合，将成都休闲文化彭州白鹿镇山川文化和现代人所追求亲近自然健康娱乐休闲养身文化结合于风景秀丽自然之中，将宁静诗秘豪华和追求自然酒店文化重新演绎。

将超星级服务与独特自然资源相结合，建立起适度超前可复制项目投资营运模式。

推广策略市场策略目标市场进行公务商务活动，外省市及国外来度假旅游人员。

具体可分为如下层次团队省渝内及省外旅行社组织团体客人。

散客渝内外高档消费商务公务散客。

会议会展客人政府各职能部门企事业单位及境内外各大中型企业。

售后服务店庆婚庆厂庆生日客户特俗意义纪念节日儿女升学竞争优势宏观方面地理位臵项目位于旅游资源丰富彭州白鹿镇境内正在打造打造遵循三产业有机结合，将白鹿镇整体构建起中心，两片区，两胜地休闲旅游总体格局。

交通和区位优势都不错。

土地资源白鹿镇境内土地资源较为富裕。

许多还没有得到开发经济迅速发展区域等可供利用土地资源优势将使项目所在区域土地不断增值。

微观方面拥有超前管理产品与服务水平精准化定位和精细化服务，白鹿镇境内尚未有其他同级别酒店，这使本店开始就占领了制高点。

拥有大方便停车场地，对有车族自驾游较有吸引力。

与当地资源，双方优势互补。

团队创业热情，良好市场推广意识，保证了创新能力和服务水平。

推广理念高品质专业支撑确保产品高性价比与高增值设计引领并实现种休闲健康文化生活方式打造流集度假休闲会务为体星级酒店推广方式品质推广店品质包括硬件设施和软件设施。

人文促销客户维护人文促销客户维护好坏决定着个酒店是否能够拥有批忠诚客户，是否能够保证酒店拥有较高客户回头率。

老客户是酒店生存基石，而顾客回头率也是衡量家酒店营销重要标尺。

对每个来到酒店客人提供完美服务。

并通过客人口碑效应开发更多潜在客户，这需要营销部，前厅部制定出整套完善客户维护体系。

特色营销考虑到客人需要，宾馆将客房退房时间延长至中午两点，入住客人订票免收订票费，不定期推出房价倒减活动，通过这些我们赢得了客户赞同，巩固了老客户并通过老客户开发出很多新客户。

强大会议功能满足各类会议需要。

广告销售网上促销互联网不但为酒店整合营销提供了有效工具和手段，也为酒店营销开辟了新市场空间。

网络环境下整合营销使酒店可以集中优势资源，通过整合营销传播吸引潜在顾客，利用网络开展深度营销以提升顾客体验公关促销公关人员职责是保持与客户联系，听取客人意见，加深与客户感情，关心营销人员同客户之间关系是否融洽。

销售渠道与伙伴会刊融入其生活轨迹中比如在他们可能出入场所，将印刷精美楼书和广告放臵在那里政府各职能部门企事业单位及省内外各大中型企业国内外各大旅行社分销渠道酒店直接销售现场直接销售。

在酒店前厅总服务台接待住店客人在餐厅接待就餐顾客在康乐中心接待休闲客人等，是酒店最原始销售渠道和销售方式，亦是现代酒店不可忽视销售渠道。

人员推销。

酒店派出销售人员直接销售酒店服务。

电话推销。

酒店销售部门通过电话直接销售酒店服务。

网络推销。

酒店设立网站，销售部门开展网络推销与预订。

酒店预订系统。

第三方销售旅游机构。

旅游机构是中国酒店企业争夺得最激烈分销渠道，分为旅游批发商和旅游零售商。

旅游批发商专门从事包团旅游和销售活动。

旅游零售商向旅客提供咨询服务导游交通工具安排和吃住游。

酒店代理商。

作为专门为酒店推销并接受客人预订中间商，熟悉市场情况并与主要客源市场联系密切，具备完善推销系统，拥有经验丰富推销人员。

客运机构。

许多航空公司铁路列车长途汽车公司除了向客人提供交通运输服务外，还普遍以中间商身份向客人介绍酒店和代酒店接受订房。

会议促销机构。

以组织会议为主代理机构和销售组织，不但策划组织会议会展，而且把交通住宿旅游娱乐等有机地融为体。

他们往往成为酒店很重要销售渠道。

酒店协会和旅游协会。

酒店协会和旅游协会不是酒店集团，不拥有也不经营任何酒店，但能够为酒店旅游机构成员提供促销与预订服务。

项目规模及内容建设规模根据市场调研分析，本项目拟征地亩，建筑物面积平方米，设客房间。

另租地亩用于绿化生态停车位运动场等配套设施建设。

功能设计思路环境设计依照中国饭店协会发布绿色饭店标准并结合现代化星级酒店功能设计理念进行设计，突出功能服共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。

防火防爆，本项目为类建筑物，耐火等级为级，有关防火措施按照国家相关规定及有关煤气工程安全措施按煤气公司规范要求进行设计。

电气安全，本工程采用接地系统。

全楼采用等电们联结。

对澡盆沐浴盆游泳池和涉水池及其周围电梯装臵等进行辅助等电们联结。

澡盆沐浴盆游泳池和涉水池水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。

建筑物内般场所插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房洗衣房及水泵房等比较潮湿地方用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装臵，但消防泵不用漏电保护。

本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。

变电所电气设备之间及设备与墙门等距离均满足规定要求。

防雷措施，按建筑物防雷设计规范第条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。

本建筑物设防直击雷感应雷和防雷电被浸入措施。

投资估算酒店按照平方米建筑物占地面积绿化面积平方米。

次投入费用初步估算如下序号项目名称建筑面积费用估算万元建筑设计及咨询费万土建工程万水电安装等强弱电工程给排水及锅炉工程电梯空调工程等万摊面围墙绿化含租地和绿化工程万道路万装修和家具设备等万征地亩万报建相关费用万税总投资合计约万投资效益预测营业收入本项目建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营。

本项目收入计算考虑酒店客房收入餐饮收入娱乐康体收入商务超市收入会议展览收入及其他收入。

收入单价以成都市目前酒店行业市场情况为基础未来市场发展趋势为计算依据。

分项收入是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。

从目前市场调查情况看，高档酒店营业状况是好于低档酒店特别是高档酒店出租率近年呈现明显上升趋势。

考虑到本项目是新建，运营后第年出租率定在之间，三年后达到左右。

满负荷运营年收入预计为万元酒店客房收入万元餐饮收入万元娱乐康体收入万元商务超市收入万元会议展览收入及其他收入万元。

营业税金按现行财税规定，本项目应纳营业税教育费附加城市建设维护税合并按综合税率计算。

成本费用本建议书根据现行涉外饭店成本核算结合国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成工资及福利维修及动力物料及低值易耗品折旧费摊销费管理费餐饮成本财务费用。

其中折旧费根据国家现行规定以年计算，摊销费按年计算管理费用主要包括管理人员费用物业管理费用广告宣传费用等财务费用根据本项目固定资产垡及流动资金贷款计算。

利润估算本项目所得税率为，未考虑减免因素。

预计年利润税后为万元。

投资回收期本项目投资回收期为投资估算费用万元营业利润万元年。

项目财务效益是比较好。

风险及敏感分析敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力种不确定性分析方法。

它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格产量成本投资建设期汇率等发生变化时，项目经济效果指标等预期发生变化程度，找出项目敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目承受能力，制定出应对措施，最终使投资风险减少，提高决策可靠性。

选择需要分析不确定性因素根据市场预测，本项目开发过程中最有可能发生变化是客房日平均收入总投资额。

确定进行敏感性分析经济评价指标本项目敏感性分析主要针对财务内部收益率。

计算因不确