四星级酒店装修改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（40页）

它东连奇峰叠起崂山，与崂山区李村镇接壤，西濒碧波荡漾胶州湾，与红岛隔海相望，南接四方区北岭山，北靠崂山区流亭镇。

境内工厂林立，尤以纺织化工钢铁橡胶显著，为青岛市重要工业区。

同时还有可耕土地近万亩，林果蔬菜俱丰，实属典型城乡结合部。

年，全区人口万人。

区有土地建材海滩涂等自然资源，其中土地资源较市内其他区相对丰富。

现有耕地面积公顷，海滩涂面积公顷，具有发展旅游水产养殖建筑建材业良好条件。

交通及财政状况区是连接市区内外交通枢纽。

胶济铁路贯穿境内西部，通车里程达公里，设有沧口娄山等站点及货场。

国道重庆路环胶州湾高速公路青银高速公路等主要公路干线南北向穿越区境。

年，全区完成国内生产总值亿元，五年平均增长。

工业结构优化升级效果显著，经济效益和运行质量不断提高。

三产迅猛发展，作为市区北部商业中心已基本形成。

九五末，实现工农业总产值亿元。

工业发展年，全区共有工业企业家，其中国有企业家，集体企业家，私营工业企业家，股份合作企业家，港澳台商投资企业家，外商投资企业家，职工人。

工业企业实缴税金亿元，完成工业总产值亿元。

涉及产权制度改革企业达到。

形成了以纺织钢铁化工食品加工染织针织服装化工机械制造等行业为支柱加工工业体系。

在招商引资方面，青岛市政府注重全面实施经济国际化战略，成立了招商局，突出抓好国内外有实力企业集团和高新技术引进和吸收。

全面加速园区开发建设，东部开发区已实现五通平，营造了新开放优势和引资环境。

城区基础设施建设围绕加快城市化进程，突出抓了个开发，三个改造，即开发建设东部新城区，改造区内主要交通干线河流及两侧，改造老城区重点地段，总投资达亿元，其中，更新改造投资达亿元。

完成旧城改造棚户区改造面积万平方米，居民住房条件进步改善。

建设完成了区广场虎山体育中心沧口体育场等重点工程，对振华路国道书院路大崂路夏庄路等主次干道进行了改造，建成了条达标路。

区东部开发区区东部开发区总面积平方公里，人口，人地处青岛市城乡结合部，东临全国著名风景度假区崂山区，南临国家级高科技园区青岛高科园，北临城阳区，区东部开发区是以高新技术为主导产业并兼顾其他工业，融居住商贸科研教学高效生态观光农业等为体新型生态化高新技术园区。

依据东部开发区特有自然地理风貌，本着环境就是效益原则，目标是建设个高新科技工业高效生态观光农业商贸居住及其他产业和谐共荣绿色高新经济技术开发区。

东部开发区实施聚集开发，园区带动战略，目前规划建设有区旅游资源区地处青岛市重要工业区。

同时还有可耕土地近万亩，林果蔬菜俱丰，实属典型城乡结合部。

区内现有景点玄阳观三清洞仙姑塔青岛梅园禽鸣苑。

作为青岛旅游城市部分该地区上述资源，不是观光者热点目地。

区现有酒店情况区现在只有两家酒店，其档次和规模与其他饭店相比，是在二星级水平，客房总量仅间。

崂百大酒店崂百大酒店融餐饮商住娱乐多功能为体，客房设有标准房套房等间，计个床位餐饮设有大多功能宴会厅中餐厅包房，由高级厨师主理，承办各式宴席，能同时接待人就餐康乐中心设有保龄球馆台球麻将室乒乓球室美容厅。

大酒店内部装饰典雅，布局明快，设施完备，配有闭路电视消防自动喷淋中央空调通讯系统完善，外附上下观光电梯，可乘观光梯观览城区景色，目前是区宾客旅游商务下榻最佳处所。

河北大酒店河北大酒店地处区政治文化商业中心，东临崂山百货大楼，北靠利客来商贸中心，交通便利。

该酒店是河北村委按照三星级标准投资兴建座集住宿餐饮康乐于体现代化商务酒店，建筑面积近平方米。

酒店主楼六层，客房套，其中标准间套，豪华客房套中餐厅设有套宴会包间和个零点大厅，可同时容纳多位宾客就餐。

酒店于年被中国烹饪协会评定为中国鲁菜名店。

同时特聘上海四川等地名厨主理菜肴。

设有贵宾休息室多功能厅豪华桑拿套间麻将室练歌房和商务中心。

六本酒店项目情况分析本酒店项目基本状况四星级酒店是青岛市房地产开发有限公司年投资兴建三星级标准修建酒店。

位于区中部，交通便利，建筑楼高米，是本地区内标志性建筑。

客房总计间套地上层地下层和会议中心总建筑面积平方米。

建成后近年里，直作为区政府办公楼使用。

该项目基本符合般酒店设计要求，经过重新装修改造后可使之具备三星级以上酒店基本条件。

此次广业投资发展有限公司准备投资万元对本项目进行彻底改造，使其成为具有会展商务商贸酒店康乐居住多功能为体四星级酒店，预计年月完工。

本酒店将成为区最高星级酒店。

本酒店项目优势和不足优势青岛经济发展大环境和市政府给予区优惠政策本项目建立将填补该地区没有高星级酒店空白，本酒店建筑有较高知名度与政府部门有着良好关系，可具有稳定客源广业投资发展公司实力雄厚，对酒店项目装修改造和设备更新有充足资金保障本地区大中型企业集团具有潜在较大消费能力，是潜在客源市场本地区没有高档餐饮娱乐消费场所本地区酒店高档客房供需关系供不应求。

劣势与不足地理位置远离海边，且不在市中心或旅游景点内，对以旅游为主要目旅游团和散客吸引力不大由于酒店建筑设计存在较大缺陷如电梯数量不足能源供应不合理等，对酒店今后升级改造不利酒店项目所在区域相对来讲比较闭塞，与其他青岛主要酒店集中地区相比，未能形成酒店区域规模效应酒店系统设备普遍老化，须彻底更新由于该项目结构是十多年前设计，因此造成酒店在结构上存在些先天不足且很难改变问题例如客房面积过小电梯数量太少辅助用房明显不足等。

七本酒店市场定位产品定位在宾客心目中，四星级酒店应该是青岛市高档酒店之，其主要特点是硬件优良管理先进服务规范，在当地酒店业市场中具有相当影响力。

凭籍酒店管理公司知名品牌和酒店自身优势，其管理服务水平硬件条件和产品价格都应是本市内四星级酒店第阵容，也是前来青岛尤其是区开会旅游或从事其他商务活动客源首选酒店之。

市场定位以接待各级政府官员商务散客为主区内政府企业各类会展市场为辅积极开发网络订房市场和长住户市场，适当接待国内旅游团队。

客源市场情况商务散客市场由于与区政府良好关系，加强与区内招商部门联系，掌握本地区新落户企业第手资料，立足区内企业，以适当价格，力争区内各大集团企业商务散客不外流。

会议市场区内各公司集团企业政府部门各类会议。

网络订房与全国各大城市旅游网站订房中心签订协议，按阶梯价格提供优惠房价及其他各种优惠价格，鼓励订房中心推销本酒店服务项目。

长住户市场利用酒店现有各项设施齐全和和开发后周边环境影响，吸引长住户客人。

旅行社市场与旅行社建立联系，适当接待国内旅游团。

开辟日游旅游路线增加散客自助游项目。

第二部分酒店经营效益预测客房营收预测表货币单位人民币万元序客源名称平均出租率平均房价元出售间夜年全年收入万上门散客商务散客会议网络散客旅行社团队长包房合计注全店客房总数间全年营收天数天全年可用房间夜全年平均出租率全年平均房价元。

二餐饮年度营业收入预测表餐厅餐位餐数人均消费元平均上座率日收入元年收入万元中餐厅中餐包房多功能厅风味餐厅风味包房西餐厅大堂酒吧合计注自助早餐安排在西餐厅咖啡厅中餐厅和风味餐厅均按豪华包房间预测。

三其他综合项目年度营业收入预测表项目人次日人均消费日收入元年收入万元商务中心会议室台球厅健身房美容美发歌舞厅麻将棋牌室游戏厅票台出租停车场商店精品店合计注因该酒店娱乐项目配置尚未确定，在此暂预测为万元年。

四第年度营业收入预测汇总表单位人民币万元项目日收入万元年收入万元备注客房收入全年出租率，平均房价元。

餐饮收入综合收入合计注此为标准营业年度营业测算，即酒店正式营业后第个自然年度营业测算。

五酒店经营费用支出测算单位万元全店总收入万元序项目名称费用指标指标内容该指标占营业收入人工成本费用福利酒店及其配套设施刷卡消费并实时转入客人账户功能。

收款机系统各消费餐饮娱乐场所需设收款机，该系统要与前台电脑系统联网，可查询客人等级享受何种待遇及供住店客人挂帐等功能，并可打印出详细餐饮报表。

后台财务管理系统包括财务核算仓库管理人事工资管理财务报表等，需购置国家财税部门认可财务软件。

楼宇自控系统楼宇自控系统是现代物业管理标志，通过采用此系统可达到提高整体环境档次方便管理节约能源延长设备寿命提高安全水平节省人力目。

此系统要有统设计，统接口，各子系统可按规划分区分步实施。

前述各系统要有统设计，统接口，有些设备及软件需由管理方选型，但网络及电源要提前布设。

同时，建筑物内部应考虑无线通讯信号覆盖问题，可预留设备及缆线位置设备及施工不用业主投资，由通讯公司承担。

其它具体问题本项目区域内交通需充分考虑人车分流食品物品垃圾分流须设立专门垃圾分捡站宾客与服务人员分流。

宾客服务人员物品出入口需分开设置。

建议纵向设置污衣道垃圾道，地下层设置分拣间。

鉴于青岛是旅游度假风景区特点，对环境保护节省能源节约资源等方面要求较高，有关标准还不断提高，相关项目设计和选型要有定前瞻性，特别是设备节能效果，直接影响运营成本。

综合考虑目前需求和日后发展，基础设施要完善。

建议在设计时统筹考虑机房位置缆线通路管线通道各种网络设置等。

所选建筑装修材料应是绿色环保型，且易于清洁和养护。

本项目存在主要问题电梯目前只有两部客梯和部服务梯，运输量明显不足。

另外根据高层建筑消防规范规定，应另外设置消防电梯。

缺乏与之配套娱乐和健身设备及场所。

缺少洗衣设备及场所。

缺少储存冷库足够场地。

缺少变配电室中央空调冷水机组空调风机组热交换站等设备所需要足够场地。

四消防及保安监控消防酒店整体设计应遵循中华人民共和国高层民用建筑设计防火规范或建筑设计防火规范要求。

本酒店如设置歌厅桑拿等项目，属人员密集场所，因此应设置在首层或二三层，避免在过高楼层或地下。

厅室面积疏散设施防排队烟自动报警灭火系统应齐备，符合消防要求。

根据市政供水设施情况，应按照规范要求，单独设置消防水池，并保证消防蓄水池容量，且要有防冻设施。

酒店主体建筑应考虑变电所燃煤油气锅炉厨房燃气油储藏间之间防火间距。

酒店各部位应安装自动喷水灭火设备，配电室等不宜采用自动喷水灭火系统部位，在选用其他自动灭火系统时避免使用已淘汰卤代烷灭火系统，应采用新型灭火药剂。

酒店在后期装修中如改变原设计使用功能时，应充分考虑原防火间距防火分区因素，以避免破坏防火功能。

建筑结构不应低于设计防火等级，装修材料尽量使用不燃或难燃材料。

建筑面积超过平米酒店应设置火灾自动报警装置和消防控制室。

火灾自动报警设备，应采用比较成熟质量可靠具有广大用户群产品，并能够得到可靠技术支持和售后服务。

有条件情况下，消防报警系统可选用光电类比型烟感器，中央报警系统采用电脑智能控制形式，保证联动各灭火系统灵敏可靠，从而降低劳动力成本和今后清洗维修费用。

从消防安全角度看，高层建筑应急供水供电系统安全应得到保证，建议考虑建造自备发电站。

该项目占地面积较大，规划中各营业场所要规划好道路设施，路线指示清晰，流线通畅。

二监控监控系统设计安装应遵循民用闭路监视电视系统工程技术规范及酒店经营具体要求。

在选用