国家康居住宅示范工程住宅麦岛居住区项目产业技术项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

四节水节能技术体系应用采用无负压供水设备以及升型节水卫生洁具及瓷芯节水龙头，取代以往升型卫生洁具和传统铸铁水龙头，节约用水。

达到国内领先水平。

五采暖新技术应用在北方地区，供暖主要采用集中燃煤锅炉房。

领秀城小区建设中，将采用污水海水源热泵中央空调技术，解决供暖和制冷，并提供小时热水，上述空调系统可以自行设置室内温度，节约能耗，还因为免维修而节省大量维修运行管理费用。

该技术居全国先进水平。

六太阳能技术应用在采用水源热泵中央空调技术同时，利用太阳能加热技术收集积蓄太阳能来对泳池中水进行加热，进而达到节省能源，为开辟使用新能源作出典范。

该技术属于国内先进水平。

七雨水回收利用技术将屋面雨水回收，并用于草地和树木浇灌，节约水资源。

此项技术属于国际先进水平。

八其他技术应用领秀城小区还将在给水上采用铝塑复合管排水采用消音管道和离心柔性铸铁管厨房采用成套技术体系等，多数是国内省内先进水平。

市场预测当地经济状况和住宅需求预测青岛当地经济状况青岛是中国东部沿海重要经济中心城市和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。

青岛位于山东半岛南端，面积平方公里，人口万，其中城镇居民万人。

青岛综合经济实力雄厚，是中国个副省级城市之。

年，青岛市实现国内生产总值亿元，比年增长，城镇居民人均可支配收入元，综合经济实力在全国个副省级城市中居第位。

青岛是重要国际港口性贸易城市。

是我国大陆第二大外贸口岸和第三大集装箱港。

青岛港吞吐能力已跻身世界亿吨大港行列，国际集装箱运输量已进入世界前强。

年港口吞吐量亿吨，增长外贸吞吐量亿吨，增长集装箱吞吐量万标准箱，增长。

青岛市以青岛港为核心国际航运服务体系已经建立，正向着中国北方航运中心目标迈进。

与之相配套，航空道路交通铁路通讯业以及金融保险信息商贸法律咨询等服务业功能日益增强，服务体系不断完善。

年航空运输保持稳步增长。

年末拥有国内航线条，国际地区航线条，全年航空旅客吞吐量达到万人次，增长航空行货邮吞吐量万吨，增长。

年青岛口岸对外贸易进出口总额亿美元，增长，其中出口额亿美元，进口额亿美元，分别增长和。

青岛是著名国际性滨海旅游城市。

青岛市依山傍海风景优美，气候宜人，具有山海城浑然体，红瓦绿树碧海蓝天交相辉映人文地理优势和深厚文化底蕴，是首批中国优秀旅游城市和个国际会议城市之，荣获中国人居环境奖，作为北京承办年奥运会伙伴城市，青岛又增添了新旅游亮点，进步提升了青岛国际形象和城市美誉度。

年青岛市旅游业强劲增长，全市旅游总收入达亿元，增长，其中国内旅游总收入亿元，增长国际旅游收入亿美元，增长。

全年共接待国内外游客万人次，增长其中国内游客万人次，增长海外游客万人次，增长。

青岛是中国重要经济中心城市。

青岛是中国重要纺织轻工化工生产基地之，在家用电器电子橡胶机车制造以及食品加工等领域都具有较强实力。

良好工业基础孕育了海尔海信青岛啤酒澳柯玛双星鞋业等批在国内外有定知名度品牌企业和名牌产品。

年，全市四大工业基地和六大产业集群集群效应逐步呈现，有力促进了工业快速发展。

四大工业基地完成工业总产值亿元，占规模以上工业总产值六大产业集群完成总产值亿元，占。

青岛是中国海洋科学研究中心。

青岛历来享有中国海洋科技城美誉，拥有占全国海洋科研机构和半以上海洋科技人员。

中国海洋大学中国科学院海洋研究所等均设在青岛。

青岛正在成为最适宜创业和居住城市之。

青岛是目前中国对外开放和经济发展最活跃城市之，投资和居住环境日趋完善，已成为海内外投资者投资兴业乐园。

特别是，青岛努力为人才发展创造平台，在人才吸引力等方面努力向上海北京广州深圳等城市看齐。

青岛拥有国家级经济技术开发区高新技术产业开发区保税区和出口加工区。

青岛市经济保持了持续快速发展，十五期间，年增长速度分别为年全市实现亿元，同比增长。

同时社会事业全面进步，文明城市彰显魅力。

先后荣获中国人居环境奖全国社会治安综合治理优秀城市和首批全国文明城市称号等。

极大在提升了城市形象和知名度，并促进了城市经济品位提高。

青岛市十五规划，明确提出了进步推进以三点布局线展开组团发展为主轴城市大框架。

这个框架具体内容是以青岛区域内青岛黄岛红岛个半岛为核心支点，以蜿蜒伸展公里滨海公路为主要轴线，串连琅琊胶南黄岛红岛老市区鳌山田横个城市组团，涵盖东西两海岸胶州湾北岸主城区和城郊区，以主城区牵引卫星城，以卫星城带动周边区域。

这样来，青岛将从根本上完成从半岛型城市向海湾型城市转变。

随着从半岛型城市发展为海湾型城市，无疑将获得更大发展空间，赢得更大发展后劲。

据测算，随着大量投资完成，十五期间乃至未来更长时期，青岛发展速度将进步加快。

年前，青岛将以充分发挥国字号经济中心城市作用为核心，制定和实施中心城市辐射带动战略，建设现代化国际大城市。

青岛市社会经济连续多年稳定高速发展，持续支持了房地产市场发展和繁荣，特别是市政府确定建设全国重点中心城市和世界知名特色城市目标，城市核心竞争力得到进步提升，将会吸引更多境外资本和民间资本对青岛建设项目投资力度，展示青岛房地产市场良好广阔前景。

青岛市居民人均收入水平继续快速上升，改善居住条件愿望强烈，对于房价承受能力进步提高，也促使了房地产有效需求持续增加。

年，青岛市房地产开发投资规模继续快速增长，全年房地产开发完成投资亿元，同比增长与经济普查相比下同。

需求预测未来段时期内，住宅市场需求将表现出几大特点。

青岛住宅市场整体供求平衡，发展健康稳定，仍有较好市场空间。

由于奥运因素和青岛城市形象提升，青岛高档住宅市场需求潜力较大，非青岛客户比例正在增加。

青岛房地产产品竞争尚属发展阶段，下阶段关于产品品质提升需求将日益明显。

销售对象定位及住宅性能等级销售对象定位享受滨海舒适居家喜爱占有稀有资源国内外成功人士和青岛高收入人群。

二次及以上置业为主自住型与投资型基本相当。

成功自信自我理性，追求享受，具有良好见解及对生活主张，对品牌认同度高。

具有明显阶层消费特征，常常出入属于阶层内社交场所，炫耀性消费特征明显，以满足自身优越地位心理需求，注重休闲消费注重品位既有个性化消费特点也有投资性消费隐性目。

不注重性价比注重性能比，需要定私密性，需要较高安全性。

住宅性能等级打造建设成为级住宅典范。

总体规划控制性规划要点根据青规函业字号和青崂土预字号执行主要技术经济指标可列表说明市场基础设施条件麦岛片区市政设施有道路工程排水工程供水管网电信管网电力沟路灯工程煤气管网道路绿化工程等。

形成完善路水电气通信等市政设施。

道路。

城市道路宽香港东路东海路居住区级道路宽麦道路海兴路海游路海江路宽。

管网供水现有东海路，香港东路给水管道。

雨水现有海江路米暗渠过东海路直接排海，海游路米暗渠过东海路直接排海，东海路雨水管已完善。

污水现有东海路压力管道，海江路，海游路污水管道。

海游路海江路线污水经东海路排入麦岛污水处理厂处理。

供电。

电源供给南京路千伏变电站，规划占地内建变电站座。

电信。

高科园麦岛市话容量门，东海路电缆铺设工程已完成。

燃气及供热。

香港东路已有燃气管道至徐家麦岛规划由青岛大学扩建后集中锅炉为采暖热源。

实施进度计划实施进度计划麦岛项目已于月日成功举办开工奠基仪式，计划年月份完成多层地基及基础工程，月底多层主体封顶月份完成高层土方及基础工程，月底高层主体封顶。

年月份完成室内安装及粗装饰工程施工，月份完成市政管网及园林景观工程施工，年月份综合验收备案。

技术方案工程中采用成套新技术列表说明采用项目技术特点及应用覆盖率鲁能领秀城住宅小区建设过程中，在考虑目前青岛地区生活水平和控制开发成本前提下，引用成熟科技成果应用于工程建设中，以达到提高住宅水平拖动住宅产业化发展目。

具体采用成套新技术如下序号类别项目名称技术特点及应用范围应用覆盖率住宅结构体系住宅结构体系成套技术短肢剪力墙结构体系抗震度以下地区，便于空间分割，工程强度高。

用于高层住宅。

轻钢结构成套技术体系轻体，承重能力大，抗震能力好，缩短施工周期，用于业主会所和低层住宅中设计包括老年人住宅残疾人住宅等大开间住宅灵活隔断体系大开问住宅，采用轻质隔墙板进行分隔，布置灵活住宅内无障碍设计在住宅内考虑残疾人和老年人行动不便因素，避免形成转角等狭窄区域和防跌防滑装置专项技术开发关键技术突破和预期成果水平具体内容和来源我国住宅产业虽有较大发展，但科技进步较慢，仍处于粗放型生产阶段，住宅部品工业化程度低，标准化体系尚未形成。

麦岛住宅小区建设中，将在些关键技术上有所突破，为精品化集约化发展作出典范。

节能墙体引进外墙板保温是从美国引进技术，可达到国际先进水平。

这种技术应用，再配以如节能铝合金钢窗和苯板屋顶保温将使建筑节能率提高，增加建筑使用面积约平方米。

二智能采暖系统应用以往北方采暖主要采用集中锅炉进行供热，热效率低，对大气污染也比较严重。

领秀城小区引进国外低温辐射采暖和热泵技术，节省运行性费用，提高热利用率。

新型住宅部品应用和开发重点产品采用及理由铝合金门窗节能技术采用隔热型材中空玻璃技术，保温抗渗隔音效果好，提高节能率。

采用升型节水水箱和瓷心水龙头可节水以上。

低温辐射采暖和热泵技术，节省运行性费用，提高热利用率。

重点产品标准化程度和配套供应情况铝合金门窗节能技术采用隔热型材中空玻璃标准规范齐全，升型节水水箱和瓷心水龙头均属国家定型产品，可在当地生产解决。

屋面保温采用回收废苯板保温块可代替珍珠岩保温块，可降低成本，外墙保温苯板和废苯板保温块均可在青岛市塑料二厂配套解决。

国际合作与技术交流前景麦岛住宅项目在规划设计成套部品应用等多项国标领先技术，将在小区规划室内设计节能门窗热泵技术等方面扩大国际合作与交流，积极开展国际技术培训，技术设备引进和人才交流。

产业化成套技术社会和经济效益近年来，我国住宅产业有了较大发展，但仍处于粗放型生产阶段。

要从根本上解决问题，必须逐步实现住宅产业现代化。

现就麦岛项目住宅产业成套技术应用社会和经济效益作如下分析对工程投资及市场销售影响住宅产业化成套技术在工程中应用，如住宅结构体系中板结构，围护隔断结构体系中轻质隔墙，建筑节能技术中节能铝合金门窗，以及厨卫成套技术小区智能化系统等，这些都直接提高了建筑造价，根据预算，建筑安装费用增加率为，但在总房价中构成比例相对较小。

尤其是能使住宅质量和功能有较大改善，提高了住房使用率，节约能源，同时，亦可增加楼盘品牌效应，扩大市场销售。

对地方或全国住宅产业现代化推进作用住宅产业可以带动建筑房地产建材冶金轻工业化工机械电子能源金融交通市政邮电纺织等多个行业多个相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。

以投入产出计算，住宅元产值，可带动相关行业增加元产值。

产业化成套技术在工程中应用，可推动建材厨卫环保等传统产业发展，同时也可使塑型材管材及加工业有更大发展空间，邮电信息产业等高科技企业也有了用武之地，甚至对轿车工业发展也可以起到推波助澜作用。

住宅产业化发展，亦可促进地方性住宅产品开发和品牌形成等。

麦岛项目率先将先进具