国泰南园宾馆建设项目可行性研究报告投资建议书doc文档（58页）

本项目建设所需资金万元，拟由江苏国泰南园宾馆有限公司申请银行贷款万元，其余所需资金由江苏国泰国际集团有限公司投资。

资金筹措方案仍需进步落实。

财务评价指标表明，该项目实施后在达到预期投入产出效果情况下，项目全部投资财务内部收益率为所得税后，净现值万元大于零，所得税后。

因此该项目在预期情况下财务上可以接受，能较快收回投资，有较好经济效益。

二主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表。

表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注经营场所规模总占地面积合亩总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积容积率绿地率机动车位个劳动定员人建设期年二主要经济指标项目新增总投资万元固定资产投资总额万元固定资产投资万元建设期利息万元铺底流动资金万元流动资金总额万元资金筹措万元自筹资金万元银行借款万元其中流动资金借款万元收入万元第年税金及附加万元第年总成本费用万元第年经营成本万元第年利润总额万元第年所得税万元第年税后利润万元第年盈余公积金万元第年盈余公益金万元第年投资利润率第年投资利税率第年销售利润率第年内部收益率全部投资所得税后全部投资所得税前自有资金内财务净现值全部投资所得税后万元全部投资所得税前万元自有资金万元投资回收期序号指标名称单位数量备注全部投资所得税后年含建设期年全部投资所得税前年含建设期年自有资金年含建设期年长期借款偿还期年含建设期年三主要建议南园宾馆地处苏州古城二级保护区，园内自然环境优美，人文资源丰富。

项目施工过程中应从保护现有绿化及人文景观角度制定施工组织方案，对需要保留各类古树名木保护建筑做好严密保护措施，尽可能减少损坏。

在建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门联系，包括规划园林旅游交通消防人防供水排水供电供气环保地震等部门，多方征求相关职能单位对本项目建设建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设顺利实施。

本项目建设资金筹资方案需进步落实。

投资方应加大筹资力度，保证建设资金及时足额到位。

本项目建设资金投入较大，建议在进行施工图设计时，能优化功能布置，尽量增加客房数量，增加营业收入。

第二章项目建设必要性及市场分析第节项目建设必要性南园宾馆自身发展需要南园宾馆历史沿革南园宾馆座落在苏州古城东南，有着优越地理位置优美自然环境和便捷交通条件。

其西侧邻接名园沧浪亭东靠网师园，北为旅游购物街十全街。

总占地面积亩，是苏州绿化面积最大宾馆。

南园宾馆在当今苏州高档涉外接待宾馆中历史可谓悠久，自上世纪年代作为蒋介石在苏州花园别墅原蔡贞坊号所在地，到新中国成立后年以南园饭店设立外宾招待所，至年代末年代初期正式定名南园宾馆，开始进入其发展和建设黄金时期。

陆续增建新楼餐厅环廊亭园小品和配电房，及前面整修和改造水电暖气管道网络客房内装饰与卫生洁具等，真正形成了完备集现代化配套设施和典型苏州园林庭院建筑特色于体国宾馆。

南园宾馆从上世纪年代作为自收自支全民事业单位外宾招待所时起就带有国宾馆性质，主要接待党和国家领导人及原苏联东欧国家来宾，也先后接待过缅甸尼泊尔智利新西兰英国巴新新加坡吉布提和所罗门群岛等国家元首和政府首脑等上百位贵宾。

改革开放以来，南园宾馆作为苏州市国宾馆，先后接待过党和国家领导人有胡耀邦乔石万里李鹏朱熔基胡锦涛等。

近年来，在完成国宾馆接待任务同时，还作为高档宾馆对国内外游客开放。

南园宾馆经营情况及存在问题目前，南园宾馆拥有总资产万元，其中固定资产万元可提供接待用客房间，床位数张，平均客房价格为元间天，从年月到年月先后共接待过国内外住宿游客超过万人次，但因客源规格等方面限制和其他诸多因素影响，近年来尽管接待住宿总人数在增加，除澳门同胞有较大增长外，境内外游客数量总体是以平均两位数速率下降，从而直接影响到宾馆经济效益具体情况如表所示。

以年月统计结果为例，宾馆共接待海内外游客住宿人次，已经超过年全年人次人次，所实现万元总营业收入中，在扣除各项费用含营业成本万元，营业费用万元，管理费用万元，财务费用万元，其它费用万元后，净利润却是万元，仍然处于亏损状态，这与宾馆地位和资产状态严重不符。

宾馆盈利能力指标和清偿能力指标完成情况都不乐观，其中反映盈利能力投资利润率为。

由此可见，宾馆改革与发展任务十分艰巨。

表南园宾馆近年接待游客情况统计时间年住宿总人数人住宿游客构成情况单位人国内游客海外游客外国人台胞港胞澳门同胞增减率备注资料数据由南园宾馆提供由于客房数量少接待床位有限以及设施相对落后，接待能力不能满足实际市场需求，配套接待档次客房均价与接待能力不匹配，主要靠提高出租率长包房来增加宾馆营业收入，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店经营业务活动受到严重制约，在旅游业和宾馆业都很发达苏州市区域范围内市场竞争中，长期处于被动地位，其业绩也直未能列入市政府旅游局正常业务指标考核统计范畴前列即未出现在旅游局定期公布年度和月度统计资料排名中。

以年旅游接待情况为例，当年全市共接待国内外游客总数人，在年底苏州市旅游局发布年度主要统计指标排序中，共有家涉外饭店按照接待总人数接待境外旅游人数和客房累计出租率三项指标进入了前位名次排序。

而南园宾馆均无缘挤身其中。

名列各项指标中前五位，在接待总人数上有会议中心昆山宾馆华侨饭店东吴饭店和天平大酒店在接待境外游客数上有吴宫喜来登大酒店竹辉饭店苏州饭店昆山饭店和苏苑饭店在累计客房出租率方面有常熟森林大酒店常熟华联宾馆太仓娄东宾馆乐乡饭店和昆山宾馆等其他宾馆饭店，南园宾馆仅能在此三项指标中以较好海外游客住宿情况人用接待境外游客数指标与其他名列其中涉外饭店相比，其位次也只能是在位以后，名列第位，仅仅比东吴饭店情况人略好，但远不如常熟华联宾馆人，这还是在突出其作为国宾馆地位情况下通过努力获得结果，否则排序情况会更差。

由此可见，目前南园宾馆在苏州发达旅游业和宾馆饭店业中所占市场份额很小，市场地位并不乐观，其境况特殊而又十分尴尬详细情况参见表。

表年苏州主要涉外饭店接待游客情况排序排序位次单位名称接待总人数人次单位名称接待境外旅游者人次单位名称累计出租率会议中心苏州吴宫喜来登大酒店常熟森林大酒店昆山宾馆竹辉饭店常熟华联宾馆华侨饭店苏州饭店太仓娄东宾馆东吴饭店昆山宾馆乐乡饭店天平大酒店东吴饭店昆山宾馆太仓娄东宾馆苏苑饭店苏苑饭店苏州饭店昆山云海度假村华侨饭店中华园大饭店会议中心竹辉饭店乐乡饭店乐乡饭店会议中心昆山云海度假村华侨饭店南林饭店青草湖度假村南林饭店苏州吴宫喜来登大酒店竹辉饭店常熟华联宾馆苏州京汇宾馆南林饭店东吴饭店苏州饭店苏苑饭店常熟森林大酒店昆山云海度假村常熟华联宾馆苏州京汇宾馆东吴饭店其他南园宾馆全市合计注数据资料除南园宾馆数据外，均来自苏州旅游局发布年第十二期苏州旅游统计因此，南园宾馆除了需要在经营方式上进行不断地改革和创新外，对宾馆进行适时地改造和扩建就显得十分必要和紧迫，通过对宾馆硬件加大投入，提高接待档次完善功能和增强宾馆接待能力，更好地发挥南园宾馆资产效益，提高其市场竞争地位，适应苏州地区不断发展旅游市场，彻底扭转南园宾馆经营形势，不仅为宾馆和投资者带来巨大效益，也必将为苏州旅游业发展做出积极贡献。

二适应苏州地区旅游业发展需要苏州地区旅游接待情况市场调查和统计分析表明，随着苏州市区旅游产业不断发展，游客对高档旅游消费需求也呈现持续增加势头，这可以从各星级宾馆酒店接待境内外游客对客房不同需求中看出。

其突出特点表现在以下几方面是旅游客房经营收入占全市旅游总收入比重不断加大，年递增率高于全市旅游总收入增长速度参见表和表所示。

以年月份苏州市各类星级涉外旅游饭店客房经营情况统计为例，分析表明各酒店营业收入占全部旅游外汇收入比例平均达到了即占了旅游外汇收入近固定资产投资借款以该项目固定资产年折旧摊销和未分配利润偿还，按最大能力还款计算，还款期为年含建设期。

固定资产投资各年借款及还本付息情况详见辅助报表。

三财务现金流量分析全部投资现金流量分析全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项表表表目本身盈利能力。

该表不考虑资金筹措问题，将项目置于同等资金条件下，现金流出项中没有借款利息，经营成本中也不包括任何利息。

该项目全部投资财务现金流量分析结果见表。

全部投资财务现金流量分析结果表序号指标名称单位所得税前所得税后备注财务内部收益率投资回收期年含建设期年财务净现值万元该项目全部投资财务现金流量分析详见基本报表。

自有资金现金流量分析自有资金现金流量表是从投资者角度出发，以投资者出资额作为计算基础，考察投入自有资金盈利能力。

该项目自有资金现金流量分析结果见表。

表明从合资企业角度上讲，项目财务效益良好。

自有资金财务现金流量分析结果表序号指标名称单位所得税后备注财务内部收益率投资回收期年含建设期年财务净现值万元该项目自有资金财务现金流量分析详见基本报表。

第三节不确定性分析项目敏感性分析是在设定财务条件下进行，考虑到项目实施过程中些不确定性因素，对影响项目财务效益变动因素固定资产投资营业收入经营成本进行敏感性分析，具体结果见表。

敏感性分析表全部投资，所得税后序号变动因子变动幅度内部收益率净现值投资回收期万元年基本方案固定资产投资营业收入经营成本表从分析表中可知，本项目收入经营成本及固定资产投资变化对其财务内部收益率影响都较大。

因此建议在项目实施过程中十分重视控制有关不利因素影响。

以避免出现较大负面波动。

图为敏感性分析图。

第四节财务评价结论经综合测算，本项目财务经济指标见表。

财务评价指标表明，该项目实施后在达到预期投入产出效果情况下，项目全部投资财务内部收益率为所得税后，现值万元大于零，所得税后。

该项目在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好经济效益。

项目主要经济数据及财务评价指标汇总表序号项目单位数值备注项目新增总投资万元固定资产投资总额万元固定资产投资万元建设期利息万元铺底流动资金万元流动资金总额万元资金筹措万元自筹资金万元银行借款万元其中流动资金借款万元收入万元第年税金及附加万元第年总成本费用万元第年经营成本万元第年利润总额万元第年所得税万元第年税后利润万元第年图敏感性分析图敏感因素变动百分率固定资产投资经营收入经营成本基本方案盈余公积金万元第年盈余公益金万元第年投资利润率第年投资利税率第年销售利润率第年内部收益率全部投资所得税后全部投资所得税前自有资金内财务净现值全部投资所得税后万元全部投资所得税前万元自有资金万元投资回收期全部投资所得税后年含建设期年全部投资所得税前年含建设期年自有资金年含建设期年长期借款偿还期年含建设期年第十章风险分析与对策第节风险分析市场风险本项目主要服务对象为来苏州旅游度假以及进行商务活动人员。

苏州社会经济水平较发达，宾馆饭店数量较多，市场体系发展不断完善，竞争日趋激烈，本项目如果不能形成特色，及早提升市场知名度，运营后可能会面临市场压力，给本项目可持续运营带来较大风险。

二经营风险本项目经营内容为客房出租餐饮会议康健休闲以及其他