国际五星级涉外旅酒店项目可行性研究报告投资建议书doc文档（70页）

而五星级长包客户般为有境外背景企业和武汉大型企业。

如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日汽车及配件企业，有武钢神龙等大型企业。

第三章酒店方案市场分析与评价地块解析项目技术经济指标根据有关方面提供土地产权证中资料显示，项目总用地面积大约为平方米，而土地面积明细列表如下土地部分土地面积平方米酒店东北端项目本案绿化面积道路其他设施总和总地下建筑平方米总地上建筑平方米总建筑面积平方米覆盖率绿化率容积率层数共层，地下层，地上层。

地下层车库员工餐厅厨房机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室及泵房等客房总数间酒店配套设施构成休闲娱乐层大厅，接待处及酒店商商务中心层中式古典风格酒楼层咖啡厅酒吧宴会及会议室层客房层休闲健身桑拿交通条件及周边配套分析位于东湖旅游经济区，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中科技大学光谷国际广场家乐福等行业机构紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目景观资源丰富，依山南望山傍水东湖，视野开阔，中高层楼层基本无遮挡，四周景色秀丽。

项目分析分析优势项目位于光谷区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻与华科两所高校，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定市场知名度，目前以商务客人为主，是典型商务型酒店，对客户综合吸引力较大项目本身已具有定酒店客户资源贮备，具有强大潜在客户群基础。

劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。

机会带来政策利好，为投资型物业良性发展奠定基础地铁线路正在建设，进步缓解交通压力，光谷地区楼市能量得以释放万科保利葛洲坝等品牌开发商开发大盘步伐日益加快，带动整个光谷地区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外资企业较多，消费能力强本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。

威胁投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为新兴房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税开征等给项目经营带来不确定因素。

应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目光谷地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营劣势，建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，以此本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

项目评价中国武汉酒店项目在洪山片区目前仍属于独无二房地产产品类型，但在整个武汉房地产市场来说，属于中档产权式酒店项目。

由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

整体来看，中国武汉酒店以产权式酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及武汉经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

市场定位及项目评估市场定位光谷作为武汉重要科技发展中心，直以来在武汉经济发展中都占据着非常重要地位。

从年保利花园推出，洪山房地产发展就引起了市场关注，但从长期来看仍处在个起步阶段，市场上买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导地区。

因缺少品牌发展商介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择范围较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。

无论从地理位置还是房地产产品水平来看，光谷房地产都是武汉房地产市场重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。

随着光谷科技产业化基地不断发展完善，光谷房地产市场有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。

项目评估在整个光谷市场中，中国武汉酒店作为目前唯产权式酒店，具有很强独特性唯性，是市场中极具竞争力投资型房地产产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定价格将酒店所有权与经营权同时转让方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资回收，将造成对资产严重损失。

小结基于以上分析，酒店整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路要求。

项目抵押贷款概念即按照定市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店经营管理。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。

小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。

因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路要求。

产权式酒店概念即将酒店整体产权以客房为单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报方式。

优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店经营管理能促进酒店经营管理水平提高。

劣势操作方式较为复杂存在后续经营回报风险。

小结基于以上分析，酒店产权化销售不仅能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路要求。

项目定位中国武汉酒店为中国后勤集团全资拥有，是中国为改善投资环境而兴建起来。

该酒店共层，总投资亿元。

中国武汉酒店是家豪华商务旅游酒店。

位于洪山区鲁磨路处。

酒店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

因此，本项目应该定位为国际级商务产权式酒店。

方案评估意见综合项目评估三种方案比较分析，我们认为产权式酒店模式符合对本项目最佳出路要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义快速回笼大量资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目增值产权自主分配，保证对项目经营管理权促进酒店管理水平全面提高，保证酒店高效可持续发展第四章项目建设条件场址现状地点与地理位置拟建项目选址位于湖北省武汉市洪山区鲁磨路，处在中国武汉校区北部，位于美丽东湖之畔，苍翠南望山下。

定资产及流动资金贷款计算。

历年成本预测见附表工资及福利企业定员人，其中管理人员人，营业及辅助人员人，管理人员月平均基本工资元，营业及管理人员月平均基本工资元，全年应支付基本工资万元福利费及各种保障基金按全年基本工资计提为万元，故企业全年工资及福利费合计支付万元。

折旧费项目固定资产为万元，按年折旧，每年提取折旧费万元，折旧率为。

维修费按折旧费计提，每年维修费为万元物耗及低值易耗品消耗按客房收入计提，经营期第年万元第二年为万元，第三年为万元餐饮成本按餐饮收入计算，第年为万元，第二年为万元，第三年为万元水电动力燃料费水费年耗吨元万元电费万度元万元燃料元万元合计万元摊销费用项目有无形资产及递延资产万元，按年摊销，每年摊销万元财务及管理费按营业收入计，第年万元，第二年万元，正常年万元项目经估算，正常年总成本万元，经营成本万元详见利润估算本项目所得税率为，未考虑减免因素。

预计年利润税后为万元。

历年利润估算见附表损益表。

财务指标本项目各项数据及指标见附表，项目完成后，年营业总额可达万元，年上交营业说万元，上交所得税万元，税后利润万元，项目投资利润率，投资利税率，从附表现金流量表计算可看出，本项目税后内部收益率为，投资回收期为年，项目财务效益是可以接受。

风险分析盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点为年固定成本年销售收入销售税金年可变成本敏感性分析基本方案财务内部收益率为，投资回收年年所得税后。

本报告还对营业收入营业成本固定资产投资变化，对内部收益率，投资回收期，还款期分别作了单动态变化敏感性分析，详见表，从表中可以看出，营业收入变化对投资效益，指标影响最大，其次是经营成本变化，影响较小是投资变化。

定性分析建设期风险分析近期，由于通货膨胀，导致建筑材料价格上扬，特别是钢材水泥木材等三大材料及人工费价格涨幅较大，因此，项目在实施中要重视未来建材建筑市场走向，将投资控制在合理范围内。

经营风险分析虽然武汉市洪山区同档次酒店为空缺，但近期星级宾馆还不少，对般客户仍具有较强吸引力。

本项目为高档酒店，应坚持经营特色，引进国外先进理念，避免新开业客源少，声誉低等风险，尽快达到较满意住宿率，从敏感性分析也可看出提高租住率对增加营业收入重要性。

当地政府规划在景区外围建设个二级旅游接待区，其地理位置服务配套等都对本项目将造成定冲击。

从项目总体条件来分析，虽然面临着定市场挑战，但本项目市场背景基本成熟，市场前景广阔，只要项目运作思路及方法符合市场需求，那么本项目就能成功，就能真正成为光谷地区新标志项目东湖旅游接待区核心项目提升东湖系列旅游景点整体接待能力重点项目。

社会评价项目建设，有利于提升学校及城市形象项目建成，将能有效地改善洪山区在旅游接待设施水平方面不足，进步提升东湖及光谷旅游接待商务接待水平，有利于提升武汉市城市形象。

项目成功开发，尤其是五星级酒店建成，将填补东湖作为个知名旅游目地而没有五星级酒店空白，这在整个武汉市都具有定前瞻性，有利于提升东湖城市形象，有利于丰富武汉城市内涵，有利于东湖旅游经济发展模式从质量较低观光型向质量较高观光休闲度假型转变。

有利于提升旅游接待能力项目建成，是东湖旅游接待水平发展个里程碑，结束了东湖以及整个洪山区缺乏五星级酒店历史，开创了东湖旅游接待新起点，它建筑理念规划设计以至其建筑品