国际会议度假村项目可行性研究报告投资建议书doc文档（66页）

随着人们物质生活水平提高，购买能力也水涨船高，大多数人们在购买房屋时，已将注意力转移到对住房品位需求。

追求尽善尽美人生是人类永恒理想，住房既体现个人和家庭物质文明，也体现其精神文明。

因此，住房品位综合反映出个人和家庭生活品位文化品位艺术品位。

随着人们对住房品位要求越来越高，房地产产品不断花样翻新，位置户型等因素已经不能完全左右消费者判断，景观自然而然地成为了人们购房时决定性参考因素之。

住宅与各种天然人工景观结合，正使得景观住宅日渐成为名副其实地产风景线。

根据景观形成方式进行划分，景观住宅大体包括三种类型天然或者现存景观型即借景类景观住宅，这种类型往往位居自然风景条件非常优越区域，与大自然充分融合，常被认为是更加纯粹更加天然更加典型景观住宅。

对这种类型景观住宅进行细分，通常包括水景住宅绿景住宅和公园住宅等等几种常见形式。

水景住宅是指在河湖旁边物业项目，即借河流之景，此河流可能是天然江河湖泊，也有可能是人工挖凿引导。

绿景住宅是指以城市中森林草地景观为主要卖点楼盘，换句话说是借助了处绿化带生态美学功能而兴建住宅。

公园住宅是指临近公园物业，这种借助公园集成环境优势项目。

人工景观型即造景类景观住宅，所谓造景类景观住宅即为了营造良好生活环境满足业主对于舒适居住环境心理诉求，精心设计人工打造出各种景观小区。

兼用类景观住宅顾名思义，这类景观住宅既有天然景色可以借用，又在社区内精心营造出了特定风格与个性特征明显人工景观。

在广大消费者对居住环境要求越来越高时候，景观住宅发展已经进入了新时期，拥有双景观或者多重景观住宅自然越发受到购房者青睐。

二县房地产发展概况县大部分地区居民都居住在自建房屋里，只有县城分布着较为集中居民住宅楼。

长岛拥有得天独厚自然环境，是休闲度假居住养生好地方。

不过受房地产热影响，县房地产开发较呈现较强势头，近几年，新建不少住宅小区璀海茗居长岛水岸迎宾泉小区凌云小区望海园。

随着长岛旅游业发展，更多人们青睐于来此投资房产。

本项目建设将极大提升了县地产业档次，将成为县较为标志性建筑，为长岛房地产业注入了新鲜建筑理念及其开发思路。

第二节项目提出理由与过程本项目符合国家和地方产业政策和发展规划要求保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。

符合房地产市场发展指导思想。

符合完善住房供应政策。

符合增加普通商品住房供应政策。

二县政府政策导向二十世纪旅游主题是人与自然和谐统，二十世纪理想圣景是回归自然，野趣浓郁，环境幽静，空气清新。

人们旅游观念更加成熟，已不再满足于走马观花式观光游，而是更注重于亲身体验，度假旅游已逐渐为人们所喜爱并接受。

众所周知，长岛海域辽阔，碧波环抱，岩礁争奇斗险，风光旖旎秀丽，景致奇特，气候温和，自然环境十分优越，旅游资源潜力巨大。

随着长岛旅游向深度广度发展，也逐渐暴露出些问题，在以往旅游资源开发利用上，只注意观光型旅游项目建设，而在度假旅游项目房产开发项目上投入不够，严重影响了旅游市场进步开拓，使长岛旅游业快速全面发展受到限制。

从改善产品结构提高经济收入角度出发，应该着重把发展度假产品提到战略位置，逐渐实现长岛由观光型旅游地发展为具有观光与度假养生多重功能圣地。

三项目建设将促进当地旅游业发展本项目建设将极大促进县旅游业发展利益比较直观，容易招商引资周边房地产开发最直观是其地价，如从零地价到市场价半，这点对于招商引资具有定吸引力，地价实质是政府基本地价报批费用附着物处理费用征地费用等成本价格。

以项目为龙头，带动起片生地变胜地随着旅游方式逐渐从传统观光游览型向更高层次休闲度假型过渡，旅游生地找到了再生机会。

将旅游与房产联姻，资源与资金相结合，开辟出块新房地产细分市场。

四本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力需求随着人民生活水平提高，我国现有商品房市场中购买力需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平阶段。

现阶段社会经济发展和人类文明程度提高，人们更多地关注人本身生存条件改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注生存大事之。

本项目实施高层住宅建设，面向中高等收入家庭，项目实施后，将满足白领及更多注重养生人们住房需求，引领当地住宅市场发展方向，符合经济发展要求。

第三章市场分析与建设规模第节市场分析购买力市场分析我国现阶段国民经济发展持续看好，居民收入增加，城市居民人口逐年递增，致使城镇住宅购买力增强，房地产需求强劲。

主动性消费将逐渐取代被动消费，成为市场住宅持续增长主要因素，具体分析如下国民经济持续看好近年来随着全球经济转暖，我国国民经济状况持续看好，根据我国经济发展现状，国家制定全面建设小康社会宏伟目标，计划到年，要比年翻两番，这目标实施，必定带动居民收入大幅增长。

城镇人口比重大幅提高据专家预测，到年我国城市化将达到，城市人口将达到亿人，城市化进程加快，必然增强城市居民住宅市场购买力。

作为家庭财产重要组成部分，需求量增加房产已经成为城市居民家庭财产中最重要组成部分，价值量最大财产。

为了实现家庭财产普遍增加目标，城镇居民不仅需要增加家庭财产数量，而且更需要提高家庭财产质量。

二城镇住宅市场分析我国房地产市场总体趋势年，我国房地产行业以继续落实现有政策为主，巩固宏观调控取得成效。

房地产行业整体将进入政策平稳期全国房地产市场总体将呈现涨幅趋缓，稳中有升态势为十五计划后期行业快速发展夯实基础。

由于宏观经济背景被持续看好以及居民收入水平提高，需求将逐步释放，价格稳中缓升，房地产住宅市场前景看好。

而在土地政策方面，仍将围绕总体供应紧缩结构调整和土地资产收益分配主线展开。

城镇住宅市场分析我国城镇住宅建设在保持总量增长基础上长期持续增长，还着重表现在住宅产业现代化不断推进。

住宅建设科技进步，住宅建设质量不断提高，既可以增加住宅有效供给扩大消费需求也由于单位面积住宅投资增加，推动全社会住宅投资和消费增长，成为促进住宅建设拉动投资和消费增长新动力。

源于上述观点以及我国城市土地资源贫乏和城市化进程推进矛盾，对于个城市来说，高层及小高层住宅兴起应是其发展必然结果。

因为高层及小高层住宅可以降低城市建筑密度，提高城市绿地率，对于适合人居住城市来说，住宅高层化应是个趋势。

所以无论是纽约还是香港，都有批颇具特色功能完善高层住宅得到购房者青睐，成为楼市个新亮点。

从这个意义上讲，城市发展需要有批高层及小高层建筑点缀，以增添城市景观和建筑风格。

三建设项目区位优势本项目所具备值得开发条件是它位于现存在旅游资源地环境是它最大卖点二是它有较好可进入性，通过山路水路可以进入，新奇而独特三是就房产归属而言，它属于远郊房产范畴。

旅游景观长岛素有海上仙山之称，是理想旅游休闲避暑胜地，是国家级重点风景名胜区国家级自然保护区和国家森林公园，建有距今多年历史北方最大妈祖庙，有半月湾九丈崖黄渤海分界线万鸟岛等多处美丽旅游景区，其中级景区处。

本项目建设地址在县城区东部王沟村高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区，是居住观光良好地段。

望夫礁坐落在南长山岛脚下望夫礁公园，园中有礁石形状极像妇女头戴围巾，怀抱婴儿迎风而立，好像在等丈夫归来，故此人称此礁为望夫礁。

这里有个动人传说，有年腊月二十八，位渔夫被迫出海打渔，突遇风浪而去不返，他结婚年多妻子悲痛欲绝，整天抱着不满月孩子站在海边，希望有天奇迹出现，她丈夫能够平安归来。

但是过了很多年，亲人没有归来，她变成了不动石像伫立在那里。

望夫石是块天然形成石头，没有经过人工雕刻，由页岩与石英岩石交替叠压形成。

仙境源仙境源位于县城东部，景区占地面积为平方公里，自然景观和人文景观相结合。

二十世纪八十年代，考古学家在电，配电干线均采用铜电缆，不采用铝胶线架空方案，以减少线路损耗。

采暖及煤气。

供热管道采用焊管埋地铺设，液化气采用无缝钢管埋地铺设。

二节能措施太阳能采用太阳能电池板板安置于屋顶遮阳板，将太阳能转化为电能。

节电采用交通系统和汽车库自然通风系统节省照明用电和正压送风机械排烟等设备用电。

在民防地下室内采用诱导式通风系统，节电。

降低能耗设计中满足使用功能前提下，使外墙规整减少外墙面积降低制冷等能耗。

屋顶采用薄层屋顶绿化技术，降低热辐射。

太阳直射下比传统通风隔热屋面表面温度降低。

住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

采用新型节能墙体裁料，重点是使用轻质高效保温性能好节能新材料和保温门窗，复合墙体，加强屋面保温。

加强采暖管网保温工作。

积极推广应用太阳能设施。

除以上措施外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要浪费。

三安全本项目设保安巡逻，各住户安装防盗安全门，进出度假村采用门卡进行管理。

第八章组织机构与物业管理组织机构蓬达房地产开发有限公司为法人，实行财务核算，自主经营，自负盈亏。

公司实行总经理负责制，公司设总经理人，全面负责公司经营管理工作，设副总经理人，协助总经理工作。

二物业管理项目建成后，物业管理向社会进行招标，物业管理公司负责对度假村卫生房屋维修和治安等进行综合管理，为居民营造个整洁文明安全方便生活居住环境。

物业管理作用在于保障物业产权人使用人合法权益，使物业保值增值为物业使用人提供高效安全优质服务为物业管理单位树立良好信誉，并获得最佳经济效益社会效益和环境效益。

物业管理和服务主要内容信息管理利用地理信息平台来管理度假村文档资料住户信息设备和管线等方面信息。

掌握物业变化和正常使用情况，对房屋设备及周围环境进行及时维修养护包括预防性维护和更正性维护，保持房屋使用功能完好，并及时准确记录房屋数量产权建筑形式完好程度设备使用情况及其变动情况等。

环境管理检测和显示度假村内噪音和空气污染指标，对度假村内照明设施和绿地喷淋设施进行控制。

可视对讲系统住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客身份，控制来访者进入。

自动抄表系统对水费电费煤气费通过中心计算机网络自动抄表自动结算，免除上门抄表给住户带来干扰和缴费时间浪费。

车辆出入和停车管理系统对度假村车辆出入进行监控以及对停车收费进行管理。

巡更管理系统对度假村内保安人员巡逻状态实施监控管理。

第九章工程及销售进度安排本项目可行性研究报告正式批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托规划设计单位对拟建场地进行规划，并编制初步设计，进行建设场地勘测和场地平整等工作。

整个工期预计个月，期间完成项目土建工程设备安装及调试等工程，项目建设同时展开预售促销工作，拟建工程建成后年内全部销售完毕。

项目实施进度计划表见附表。

第十章投资估算和资金筹措第节投资估算估算依据国家发展改革委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第三版山东省建筑工程综合定额山东省安装工程综合定额烟台地区材料预算价格临近地区类似工程造价现行投资估算有关规定。

二估算范围本项目投资估算范围包括建筑面积平方米，包括住宅停车场所商铺需工程费用其他费用预备费。

三估算说