国际体育演艺中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

由于发达国家市场成熟度高，膳食营养补充剂市场已趋于饱和，发展速度不如发展中国家快。

发展中国家市场由于渗透率低，有较高增长潜力，近年来已经表现出比发达国家更快发展速度。

比如，年东欧和拉美地区膳食营养补充剂增长率分别达到和。

我国人口基数大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意识增强及政府政策引导，未来必将成为最有发展潜力市场，发展速度将远超发展中国家年均增幅。

发展中国家和发达国家市场发展速度对比情况资料来源二我国膳食营养补充剂行业概况我国国民营养状况现代社会中市场经济竞争引起公众生活节奏明显加快，人们普遍食用快餐使得营养摄入出现失衡。

城市化浪潮使农民食用商品粮比例上升，粮食精细加工导致微量营养素大量流失，而工业化食品加工，在高温灭菌和真空包装工艺中容易使食品原有矿物质维生素遭到破坏。

根据我国年发布中国居民营养和健康现状调查情况和相关研究报告分析，与十年前二十年前调查数据相比，虽然大部分公众热量脂肪摄入已达标甚至超量，而各种人体必需维生素矿物质膳食纤维等营养素缺乏状况并没有明显好转，有甚至情况更加严重。

我国居民微量营养素摄入低于推荐量且呈下降趋势资料来源中国居民营养和健康现状由于过于追求产量和生长速度以及饮食习惯，蔬菜营养价值出现了明显下降，现代食品业非科学加工方式也使得营养损失严重。

蔬菜营养价值下降资料来源中国居民营养和健康现状面粉生产过程造成营养损失资料来源中国居民营养和健康现状中国膳食营养补充剂发展历程在直销巨头安利中国未进入中国之前，我国并没有完整膳食营养补充剂概念。

安利中国于年落户广州，年安利中国膳食营养补充剂系列产品纽崔莱进入中国，第次将膳食营养补充剂概念完整带入中国。

安利中国以其特有直销模式，向中国消费者传递全新营养与健康观念和产品，培育了膳食营养补充剂市场，同时也为膳食营养补充剂非直销领域市场发展打下了坚实客户基础。

年月，国务院办公厅印发了中国食物与营养发展纲要年，提出要加快开展食物营养强化工作，重点推行主食品营养强化，减轻食物营养素缺乏状况，第次把食物与营养结合起来作为个完整和配套系统，体现了新时期人们对营养和健康追求。

年，广州佰健在膳食营养补充剂非直销领域市场中率先引入专柜加营养顾问模式，在全国大规模设置配有经过专门培训营养顾问专柜，迅速占领市场。

之后许多厂家模仿这销售模式，推出众多产品，整个市场异常活跃，行业迅速发展。

年非典爆发，国民保健意识不断加强，补充人体所需营养素提高自身免疫力成为许多人常识。

膳食营养补充剂行业新产品新模式层出不穷，显示出巨大市场活力。

在这阶段，在直销领域中以安利纽崔莱等品牌为代表和在非直销领域中以本公司凯得文化公司等品牌为代表产品快速发展，品种逐渐丰富，成为了膳食营养补充剂市场主流。

年，全球膳食营养补充剂巨头进入中国市场，并开始在大城市开设专柜和品牌连锁店，标志着全球标杆企业开始关注中国这个巨大市场，带来了行业新销售模式，同时也加剧了市场竞争。

年月日，卫生部发布了中国居民膳食指南。

这是继年中国居民膳食指南发布年后又次对中国居民膳食状况提出了重要指导意见，并倡导平衡膳食结构，合理摄取营养。

年月日，国务院公布了关于深化医药卫生体制改革意见等关于新医改文件，新医改方案把预防和控制疾病放在首位。

而膳食营养补充剂正符合这发展方向，从治未病角度，具有普通食品和药品所无法替代作用。

随着新医改政策逐步明晰，特别是国家对低收入人群和新农合投入加强，必将推动人们自我健康投入比例，这无疑都会成为膳食营养补充剂行业巨大发展市场和产业推动力。

年月日开始实施食品安全法，以及在行业内征求意见保健食品监督管理条例食品质量监督管理条例等，对食品和保健食品进步加强管理，膳食营养补充剂行业作为包含普通食品和保健食品产业，将受到更加严格监管和规范，为行业未来进步快速发展打下了坚实基础。

总体来看，从年非典事件之后，中国膳食营养补充剂行业呈现出快速发展态势，今后必将成为全球重要消费市场。

中国膳食营养补充剂行业发展现状截止到年底，我国膳食营养补充剂行业市场规模约亿元左右。

由于行业发展历史原因，直销领域企业占据了较大市场规模和比例。

直销领域代表企业有安利中国如新中国日用保健品有限公司和完美中国日用品有限公司等。

其中，安利中国旗下纽崔莱系列膳食营养补充剂产品仅年在中国销售收入就超过亿元。

由于销售渠道隔离，直销领域企业与非直销领域企业并不产生正面竞争，反而为非直销领域企业培育了市场和教育了消费者。

从年开始，随着膳食营养补充剂在药店商超邮购品牌连锁等渠道逐步建立和成型，膳食营养补充剂在中国非直销领域企业取得了跳跃式发展。

年，我国膳食营养补充剂非直销领域市场规模已达亿元。

在非直销领域代表企业主要有本公司同仁堂健康益生康健等公司。

中国膳食营养补充剂发展前景我国经济持续发展为膳食营养补充剂行业发展提供了广阔空间根据发达国家经验，当个国家人均达到，至，美元之间时，营养产业就会崛起，它与社会经济发展进度密不可分。

年，我国人均跨越，美元达到了，美元，年人均将达到，美元左右。

我国已经进入了营养健康产业快速发展期。

从年开始，深圳广州上海北京等城市人均以常住人口计算陆续超过，美元，根据目前发展速度，到年，人均超过，美元大中城市将会接近个，大约覆盖亿人口。

广大人民群众在进入小康甚至中等发达国家生活水平后，追求健康追求美丽追求长寿，人们食品消费已经不再满足于饱腹和感官享受，而是更加注重食品营养补充发育促进疾病预防和辅助治疗等内在品质。

中国国民生活和消费观念方式正在快速升级，这对营养产业提出了新要求，也提供了新动力。

按人均消费量计算未来发展空间巨大我国营养产业目前处于成长阶段，而膳食营养补充剂行业则是近几年刚刚兴起产业。

目前，我国营养产品消费量大大低于世界平均水平，根据中国营养产业发展报告中数据，年中国人均营养产品消费量是美元，仅相当于美国欧洲日本加拿大，为世界平均消费水平美元。

随着我国社会经济水平不断发展和居民可支配收入不断提高，未来我国营养产业乃至膳食营养补充剂行业发展空间巨大。

年中国营养产品人均消费量与世界差距国家及地区人均消费量美元各国超过中国倍数倍美国欧洲日本加拿大中国拉美非洲全球平均资源来源中国营养产业发展报告通过重预防治未病以降低卫生医疗费用是未来发展大趋势世界卫生组织认为决定健康因素中有取决于生活方式，而只有取决于医疗手段。

现代医疗保险制度诞生，虽然有其正面意义，但定程度上存在保护医药公司利益，歧视营养补充和自然疗法，导致人们重疾病轻健康，重治疗轻预防，重药物轻营养，助长过度医疗。

从我国情况来看，年我国居民个人卫生支出总额为，亿元，到年已经增长到，亿元，增长了。

年居民个人卫生支出总额情况单位亿元资料来源国家卫生部网站年公布新医改方案在总体原则和总体目标中即提出坚持以预防为主，表明政府已经充分认识到了治未病极端重要性，并将在这方面加大公共财政和人力资源投入。

从发达国家走过历程来看，般当人均达到美元以后，就会遇到病谱转变后问题。

而这些疾病和不健康状态最主要成因是生活方式和饮食结构。

发达国家已经开始通过发展营养健康产业示室等，满足社区文化普及需求，打造香雪文化艺术中心。

四楼以上为产权式住宅，面积约万平方米之间，针对演艺中心产业链中艺术工作室个人工作室艺术从业者等自住创作和创业之用。

建立艺术产业集聚区，鼓励创意人才创办企业，建立创意工作室实验室，引导建立大学生文化创意实训基地，定期举办文化产业人才培训班研修班。

开展多种形式创意培训和实践体验，鼓励全社会文化创意创造。

凝聚国家音乐产业基地氛围，推出了音乐孵化器项目，专门扶持音乐产业创新项目，成为音乐圈聚集创业好地方。

西地块沿地铁上盖，以钢化玻璃建筑与地铁和谐，构造沿线风情街，咖啡屋便利店酒吧间，通过地下连廊，穿过演艺中心期，直达东区地块，形成地下商业空间。

四规划建设规模和投资情况设计方案项目首期东地块用地面积拟规划用地性质是综合用地，商业兼容住宅，建筑密度控制在，建筑基底面积容积率约，总建筑面积项目总投资约万元。

其中地上商业含写字楼建筑面积住宅建筑面积地下建筑面积，含个停车位。

五运作模式第方案，按管委会批准方案，财政统筹，竞得土地，以项目开发纯收益反哺演艺中心场馆运作，减少期建设财政负债，构筑演艺中心可持续经营造血机制。

即由凯得文化公司成立项目公司作为东地块地块编号投融资主体，项目公司注册资金为亿元。

采用纯商业开发经营和管理模式。

写字楼住宅部分计划全部对外销售，快速变现商业部分对外出租，力争实现项目开发商业价值最大化。

投资及经营纯收益除用于减少期场馆建设财政负债，剩余部分留在凯得文化公司用于弥补场馆日常运营开支缺口。

第二方案，按管委会批准方案，财政统筹，凯得文化公司参与土地投标，当超过定地价后，则不再参与竞标，由价高者得。

区政府择时将相当于地块出让资金以注资方式，通过凯得公司增资于凯得文化公司，专项用于演艺中心负债偿还和弥补场馆日常运营开支缺口。

六资金筹措计划凯得公司是开发区重要投融资主体之，融入资金在区财政统筹下，由公司专项用于开发区社会经济建设。

凯得公司今年月底可以发行中期票据到位资金亿元年月日已取得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书，明年上半年还计划发行短期融资券约亿元，都纳入财政统筹管理。

故在发债资金未到之前，先由财政注资或借支亿元，用于支付地价和启动费用。

后续开发资金由开发贷款和住宅写字楼预售款资金解决，为了降低风险也可以引入战略合作者，力争项目开发商业价值最大化。

七项目报批及建设周期年月管委会审议通过，同意地块编号由凯得公司负责投资开发和商业运作，并按照国土部门规定取得土地所有权。

并由区财政安排专项资金人民币亿元作为土地款及项目启动费用。

年月土地招拍挂。

年月规划方案设计方案报管委会及有关部门审批。

年月前完成施工图纸设计及规划报建。

年月完成招投标监理设计施工等招标。

年月奠基开工，办理好相关施工证。

年月完成三通平水通电通路通和场地平整。

年月结构完成，开始预售写字楼及公寓，回收成本大概亿。

年月结构封顶，主体验收相关检测，水电设备安装，并开始装饰工程配套及景观。

年月竣工并交付，回收成本约亿。

第六章项目投资概算土地出让款项目首期东地块用地面积按地价元，容积率计算面积，土地费用为万。

二项目前期费建设前期费用主要包括工程咨询费编制可行性研究报告费勘察设计费环境咨询服务费招标代理服务费工程量清单编制费施工图审查费审核竣工结算费等，共计约万元，明细如下表所示序号项目及费用建筑面积单位成本元建筑成本万元建设项目前期工作咨询费编制可行性研究报告勘察费设计费环境影响咨询服务费招投代理服务费工程量清单编制费施工图审查费审核竣工结算费招标控制价评审费建设工程交易服务费合计三建筑安装费建筑安装费包括土建工程费机电及设备安装费装饰装修工程费总图工程费场地平整室外绿化总平管网等，装修工程成本约万元，计算明细